Protección de los terceros adquirentes y de los acreedores en los diversos sistemas transmisivos: un intento de valoración

AutorBruno Rodríguez-Rosado
CargoProfesor Titular de Derecho Civil Universidad de Málaga
Páginas2645-2671

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I Presupuestos: pluralidad de principios y diversidad de combinaciones
1. Principios básicos de los diversos sistemas: causalidad-abstracción y consensualismo-tradición

La transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles se haya determinada tanto por el sistema transmisivo adoptado por un ordenamiento, como por las normas registrales de cada país. En principio, es el régimen de adquisición de la propiedad el que determina qué presupuestos son necesarios para que se transmita la propiedad derivativamente. Pero los efectos frente a terceros de esa transmisión pueden quedar modalizados en virtud de las normas del Registro Inmobiliario, hasta el punto de que, quien es propietario según las reglas estrictamente civiles, se vea privado de la cosa en virtud de la protección de que goza el tercero registral. En consecuencia, solo estudiando conjuntamente las normas que rigen el sistema transmisivo de cada ordenamiento, y las variaciones que introducen las normas registrales, podemos perfilar la protección con que en cada caso cuentan los terceros, ya se trate de adquirentes o de acreedores que confiaron en la apariencia jurídica.

Las formas básicas en que se puede estructurar los sistemas transmisivos de la propiedad dependen de la combinación de dos alternativas básicas: la opción entre un ordenamiento causal y abstracto, y la opción entre un ordenamiento consensual o traditorio 1. Llamamos sistema causal a aquel en que el desplazamiento patrimonial depende de la existencia y validez del contrato u obligación que fundamenta la transmisión: una compraventa, permuta, legado obligacional o cualquier otra forma negocial que haga surgir una obligación de transmitir la propiedad. En cambio, llamamos sistema abstracto a aquel en que la transmisión se produce con independencia de la existencia y validez de la obligación previa que la explica o fundamenta. En los sistemas abstractos,

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lo determinante es la existencia de una concorde voluntad en las partes de, respectivamente, transmitir y adquirir el dominio. Tal transmisión se deriva y explica por la existencia de un negocio obligatorio que vincula a ella; pero la inexistencia o nulidad de esa obligación no determina la nulidad de la transmisión, que depende solo de la voluntad transmisiva. El efecto de la falta de obligación previa que fundamenta la transmisión es únicamente conceder al transmitente una acción de enriquecimiento injusto para recobrar la propiedad de la que se desprendió sin causa jurídica.

Junto a la contraposición entre sistemas abstractos y causales, la otra alter-nativa que determina las líneas básicas del régimen transmisivo es la distinción entre sistemas consensuales y traditorios 2. Por sistemas consensuales se entiende aquellos en que la titularidad se transfiere por mero efecto del contrato, sin necesidad de forma externa que haga perceptible a los terceros el hecho de la transmisión. Por sistemas traditorios entiendo aquellos que exigen de un signo externo, típicamente la traditio o entrega de la cosa, para dar por perfeccionada la transmisión del dominio. Dentro de estos últimos, hay que llamar la atención sobre el hecho de que, en materia de inmuebles, el elemento externo o de publicidad que muchos de ellos exigen para la transmisión ya no es la traditio o entrega, sino la inscripción en el Registro Inmobiliario, de forma que no se es dueño de un bien inmueble hasta que la transmisión se hace constar en el Registro. Son los llamados sistemas de inscripción constitutiva, en los que la tradición se ha visto desplazada por la inscripción como elemento que hace perceptible la transmisión.

De la elección entre las alternativas vistas se podrían derivar básicamente cuatro binomios, combinando causalidad o abstracción y consensualismo o tradición. Pero la realidad es que ningún ordenamiento ha adoptado un sistema abstracto y consensual, tal vez porque, aunque posible en sí, entrañaría una estructura un tanto peculiar, sumamente conceptual y a la vez desprendida de todo rasgo externo 3. Los ordenamientos vigentes en Europa se inclinan, o

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bien por seguir un sistema causal y consensual —Francia, Italia, Bélgica, Portugal—, o bien por seguir uno causal pero traditorio —España, Austria, Holanda, Suiza—, o bien, en fin, por seguir uno abstracto y traditorio —Alemania— 4. Con todo, conviene tener en cuenta que, dentro de los que siguen el modelo de exigencia de tradición, la mayoría de ellos han optado en materia de inmuebles por sustituir la tradición por la inscripción, de forma que en Alemania, Austria, Holanda o Suiza, en el ámbito inmobiliario, no se puede ya decir que el sistema sea traditorio, sino entendiendo esto en un sentido lato, como contrapuesto a consensual; el sistema en esos países es, propiamente, de inscripción constitutiva.

2. La alternativa en los sistemas registrales: inoponibilidad o fe pública

La diversidad de resultados a que conduce cada sistema se ve aún más ampliada por el hecho, ya mencionado, de que los resultados de los sistemas adquisitivos se pueden ver modificados a consecuencia de la publicidad registral: por ejemplo, el primer comprador que ha adquirido la propiedad conforme a las reglas sustantivas de la transmisión, puede verse privado de ella, a favor de un segundo comprador, en virtud de la protección registral.

Pero también en materia registral se abre un abanico de diferentes principios que los ordenamientos pueden escoger para configurar su propio sistema. Así, son conocidas las variantes entre los sistemas de folio real y personal, de transcripción o de inscripción, de inscripción facultativa u obligatoria, entre otras posibilidades. Con todo, muchas de ellas se refieren a cuestiones más bien procedimentales; a efectos de variación en el esquema adquisitivo, la alternativa de más trascendencia, y la que aquí se va a tener en cuenta, es la planteada entre los sistemas de publicidad meramente negativa, también llamados de inoponibilidad, y los sistemas registrales que conocen una publicidad de efectos positivos, también llamados sistemas de fe pública.

Los sistemas de inoponibilidad, o de eficacia meramente negativa, son aquellos que se basan en la idea de que la falta de publicidad de una adquisición le priva de protección frente a los posibles terceros que, desconociendo ese derecho,

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publicaron sus titularidades en el Registro. En este sistema, la protección que se presta a un tercero inscrito no deriva tanto del hecho de haber adquirido un derecho confiando en el Registro, cuanto de la penalización que sufre el titular cuya posición real no tuvo acceso al Registro. En estos sistemas, el Registro tiene una eficacia meramente preclusiva, que se podría resumir en la frase «lo no inscrito no perjudica a tercero inscrito». El Registro brinda al que inscribe de buena fe la garantía de que las posibles enajenaciones previas que llevase a cabo el enajenante o sus antecesores, no le serán a él oponibles; pero no le asegura que el enajenante sea realmente titular de la cosa.

En cambio, en los sistemas de fe pública o de eficacia positiva del Registro, el sistema permite confiar al adquirente inscrito en que, para él, y en tanto que sea de buena fe, el contenido publicado por el Registro será tenido por verdadero. No solo se priva de eficacia a lo no inscrito, sino que, a efectos del tercer adquirente de buena fe, se dan por ciertos los datos inscritos y por inexistentes los no inscritos. El Registro goza entonces, frente a terceros de buena fe, de una presunción de integridad y exactitud, de forma que, no solo se considera que cualquier transferencia real ha debido tener reflejo en él, sino también que por el hecho de haberse inscrito será eficaz para el tercer adquirente que confió en ella. La idea de fondo de este sistema se puede resumir diciendo que la titularidad inscrita existe para tercero que la adquiere confiando en esa inscripción 5.

3. Dificultades de la comparación de sistemas

Configurada la transmisión de la propiedad en tres grandes sistemas —los comúnmente llamados consensuales, abstractos y de título y modo—, y distinguiendo entre ordenamientos registrales de eficacia negativa y positiva, sería posible de nuevo combinar una pluralidad de alternativas, hasta un máximo de seis. Pero la realidad es que, al igual que sucedía al combinar los principios que

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pueden configurar la transmisión del dominio, los ordenamientos europeos no han reflejado todas las posibilidades existentes. y así, de facto, se puede decir que la combinación de alternativas acaba conduciendo a tres soluciones, pues los ordenamientos que acogen un régimen transmisivo consensual han tendido a un esquema registral de efectos meramente negativos (Francia, Italia, Bélgica), mientras que los países que han adoptado el sistema abstracto (Alemania) o de título y modo (España, Austria, Suiza, Holanda) acogen la eficacia positiva del Registro. La única excepción a esta regla la constituye Portugal, que combina un sistema consensual con un Registro que parece acoger el principio de fe pública; con todo, como luego veremos, la...

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