La administración en las comunidades de propietarios sin título constitutivo

AutorMaria Pilar Morgado Freige
Páginas219-236
VII. LA ADMINISTRACIÓN EN LAS COMUNIDADES
DE PROPIETARIOS SIN TÍTULO CONSTITUTIVO
En el análisis de la regulación de la administración en las comunidades de
propietarios sin título constitutivo cabe plantearse con carácter previo qué papel
juega la autonomía de la voluntad, es decir, si los copropietarios pueden dotarse
a través de los estatutos o acuerdos de junta de normas de administración que
prevalezcan frente a lo dispuesto en la LPH.
A falta de acuerdo sobre las normas de administración ha de plantearse,
han de aplicarse los artículos 13 y siguientes de la LPH o sí, por el contrario,
ha de acudirse al régimen subsidiario establecido en el artículo 398 CC.
Tanto el art. 396 CC en su último párrafo (“Esta forma de propiedad se rige
por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por
la voluntad de los interesado”), como el párrafo tercero del art. 5 LPH (“El
título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edi cio,
sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administra-
ción y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de
la Propiedad”), lo que parecen indicarnos es que los preceptos de la LPH en
torno a la administración, no son Derecho necesario y cabe dejar paso a que
sean los propios copropietarios quienes se dicten las normas por las que debe
administrarse su propia comunidad e incluso, puedan crear nuevos órganos de
administración, según lo previsto en el art. 13 LPH563.
Para FERNÁNDEZ MARTÍN GRANIZO564, aun cuando en el art. 396, párrafo
4º el régimen de la LPH prevalece sobre la voluntad del particular, estima que la
Ley 49/1960 se limita a establecer las líneas generales de este sistema jurídico,
563 En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse
otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores”.
564 “Comentarios al art. 396 del Código Civil” en Comentarios al Código Civil ALBALADEJO
(Director), Ed. EDERSA, 1985, págs. 165 y 166. Opinión compartida por DE LA CÁMARA
ÁLVAREZ en La insu ciencia normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, Colegio Nacional
de Registradores de la Propiedad, Madrid,1973, págs. 138 y 139.
MARIA PILAR MORGADO FREIGE
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dejando a la voluntad de los interesados en libertad no ya sólo de completar, sino
incluso hasta de modifi car ciertos derechos y deberes, con la única cortapisa de que
no se contravengan las normas de Derecho necesario. Por ello la voluntad del indi-
viduo viene a ser una fuente complementaria y, en cierto modo, coincidente con la
Ley para la regulación de este régimen jurídico, y si ocupa un lugar secundario es
porque en caso de colisión debe prevalecer aquélla sobre dicha voluntad. Para este
autor, la voluntad de los interesados puede revestir dos formas o manifestaciones:
secundum legem y praeter legem, entendiendo ésta última no sólo como forma
de completar la Ley colmando sus lagunas, sino también como posibilidad de
modifi car derechos y deberes sin contravenir las prescripciones legales.
Coincide con esta opinión ESCRIVÁ DE ROMANÍ Y DE OLANO565, al
considerar que en la propiedad horizontal se aplican, en primer lugar las dis-
posiciones legales, especialmente los artículos 396 y 401 CC y la citada Ley
de 1960 y, solamente en lo que no contradiga tales disposiciones la voluntad
de los interesados. En consecuencia, estamos ante una normativa de carácter
fundamentalmente imperativo, pero que deja, indudablemente, un considerable
margen a la voluntad privada. Así lo ha reconocido la sentencia del Tribunal
Supremo de 10 de mayo de 1965566 cuando afi rma que “destacando en el actual
y vigente Ordenamiento positivo su carácter de derecho necesario al preceptuar
que esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y
sólo en lo que las mismas permitan por la voluntad de los interesados”.
Criterio compartido por las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciem-
bre de 1953567 y 29 de marzo de 1958568 y por las resoluciones de la DGRN de
23 de julio de 1966569 y 16 de septiembre de 1967570.
Más recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de
1997571 ha venido a establecer el régimen jurídico de la propiedad horizontal,
de acuerdo con lo dispuesto en el art. 396, párrafo último, CC y en el art. 5,
penúltimo párrafo, LPH: en primer lugar, el principio de autonomía de la
voluntad: título constitutivo y los Estatutos; en segundo lugar, la normativa
propia de la propiedad horizontal: art. 396 CC y Ley de Propiedad Horizontal
de 1960, sin perjuicio de que ésta contiene ciertas normas inderogables por
la autonomía de la voluntad; en tercer lugar, por las normas del Código Civil
sobre copropiedad (arts. 392 y siguientes), propiedad (art. 348 y siguientes) y
toda su normativa (art. 4.3 CC).
565 “Lo imperativo y los dispositivo en la Propiedad Horizontal”. RCDI, nº 462, septiembre-
octubre 1967, págs. 1233 y 1234.
566 RJ 1965/2521.
567 RJ 1953/ 3157.
568 RJ 1958 /2087.
569 RJ 1966/4019.
570 RJ 1967/4365.
571 RJ 1997/4329. En el mismo sentido, la SAP de Ávila de 16 de julio de 1998 (AC 1998/1547).

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