Actualidad inmobiliaria y urbanística
| Cargo | Departamento de Derecho Público y Procesal de Uría & Menéndez |
| Páginas | 131-142 |
I. Legislación
1. Modificación de la Ley 6/1998, de régimen del suelo y valoraciones
Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes (BOE de 21 de mayo de 2003)
La Ley 10/2003, de 20 de mayo (en adelante, «LMLI»), establece una serie de modificaciones que afectan a diferentes textos legales reguladores de ámbitos tan variados como el inmobiliario-urbanístico, el de los transportes terrestres y el de Puertos del Estado. Sin embargo, las principales innovaciones introducidas por la LMLI afectan a la Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones (en adelante, «LRSV»).
La LMLI modifica varios artículos de la LRSV, así como gran parte de sus Disposiciones Transitorias.
a) Criterios de clasificación del suelo no urbanizable
Se da una nueva redacción al apartado 2 del artículo 9 de la LRSV, precepto que establece los criterios de clasificación del suelo no urbanizable. De acuerdo a la redacción anterior a la LMLI del apartado 2, se consideraba como suelo no urbanizable a aquellos terrenos que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de los valores fijados en dichos apartado (paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, etc.), o que fuesen clasificados como tales por el planeamiento general de acuerdo a los valores en el apartado 1, o por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales. Ello implicaba una importante limitación de la discrecionalidad del planificador en este ámbito.
En la nueva redacción del apartado 2 introducida por la LMLI, se faculta al planeamiento general, además, a delimitar como suelo no urbanizable aquellos terrenos que considere inadecuados para el desarrollo urbano, con lo que se regresa a un criterio que ya fue establecido en la redacción original de 1998.
La LMLI ha pretendido obtener una mayor objetivización en la clasificación del suelo no urbanizable, a pesar del amplio margen de discrecionalidad que se proporciona al planificador, exigiendo la justificación de la clasificación de un suelo como no urbanizable de acuerdo a (i) el principio de utilización racional de los recursos naturales, o (ii) a criterios objetivos de carácter territorial o urbanísticos establecidos por la normativa urbanística. Estas limitaciones no se contemplaban en el texto de 1998.
b) Transformación de suelo clasificado en urbanizable
Se añade un segundo párrafo al apartado 2 del artículo 15 de la LRSV con el objeto de especificar cuáles son los títulos que justifican que la Administración pública pueda promover el desarrollo del suelo urbanizable y que se concretan en la titularidad dominial por la Administración del suelo del ámbito de que se trate o la titularidad por la Administración correspondiente de competencias sectoriales.
c) Modificación del artículo 16 de la LRSV
Se modifica el artículo 16 de la LRSV en los siguientes términos:
(i) En primer lugar, se cubre el vacío dejado por la STC 164/2001, que había declarado inconstitucional el apartado 1 del artículo 16. Este precepto establece un mínimo común en el contenido de las facultades derivadas del derecho de los propietarios a ejercer la transformación del suelo urbanizable. Así, se reconoce el derecho de los propietarios a promover no sólo la transformación del suelo urbanizable delimitado, lo que se hará mediante la presentación del planeamiento correspondiente, sino también respecto del suelo urbanizable no delimitado, lo cual se hará, tal y como prevé el precepto, mediante la previa propuesta de delimitación del correspondiente ámbito para su tramitación y aprobación. Se reconoce, por tanto, el derecho de los propietarios tanto a presentar instrumentos de planeamiento de desarrollo como a instar la modificación del planeamiento general, si bien esta facultad ya había sido reconocida por el Tribunal Supremo.
(ii) Por otra parte, se modifica el apartado 3 del artículo 16. Este apartado fue introducido por el Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, y supuso un importante refuerzo al derecho de los propietarios a transformar el suelo urbanizable, ya que establece el silencio administrativo positivo en la aprobación de los instrumentos de planeamiento de desarrollo elaborados por los particulares o por las Administraciones públicas a las que no compete su aprobación.
Con la LMLI, se mantiene el régimen expuesto del silencio positivo, si bien varía la regulación de algunos de sus aspectos. Se mantiene el plazo máximo de seis meses o, en su caso, el previsto por la legislación autonómica para la aprobación definitiva, si bien la LMLI establece que dicho plazo se computará desde la presentación del correspondiente instrumento de planeamiento ante el órgano competente para su aprobación definitiva. Ello supone una modificación respecto a la anterior redacción de este apartado, que establecía como momento inicial del cómputo de este plazo el de la mera presentación, bastando, por tanto, que la misma tuviera lugar en el Registro Municipal.
Asimismo, junto con la exigencia, anteriormente prevista, de que hubiese tenido lugar el trámite de información pública para que el silencio positivo tenga virtualidad, la LMLI añade la necesidad de que se hayan solicitado los informes que sean preceptivos, de conformidad con la legislación aplicable, y que haya transcurrido el plazo para emitirlos.
La LMLI introduce un último párrafo a este apartado 3, en el que se hace hincapié respecto la prevalencia del Derecho autonómico en orden a las reglas sobre asignación de competencias, subrogación en su ejercicio y plazos de cómputo del silencio administrativo, si bien no se otorga la misma aplicación al Derecho autonómico respecto al sentido de ese silencio, que sólo podrá ser positivo.
Finalmente, se suprime la posibilidad que se concedía a los promotores del planeamiento de desarrollo de articular por sí mismos el trámite de información pública.
d) Métodos de valoración de los suelos urbanos y urbanizables
La LMLI ha modificado los artículos reguladores de los métodos de valoración de los suelos urbanos y urbanizables, con el fin, según la exposición de motivos de la LMLI, de «aclarar los métodos aplicables en las valoraciones [...], evitando interpretaciones contrarias a los criterios generales de la ley».
e) Modificación de Disposiciones Transitorias de la LRSV
Finalmente, la LMLI modifica gran parte de las Disposiciones Transitorias de la LRSV.
(i) Respecto a la Disposición Transitoria Primera, la LMLI establece (si bien con una redacción defectuosa) que tanto el nuevo artículo 15 como el nuevo apartado 1 del artículo 16 sean de aplicación, desde su entrada en vigor, a la ejecución de los planes y normas vigentes en dicho momento, sin perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de la legislación urbanística. Por otro lado, establece que las normas de procedimiento que contiene la nueva redacción del apartado 3 del artículo 16 sean de aplicación, desde su entrada en vigor, a los instrumentos de planeamiento de desarrollo de suelo urbanizable que se presenten ante el órgano administrativo competente.
(ii) La LMLI varía el régimen de eficacia de la nueva regulación de la LRSV respecto del planeamiento vigente. Así, la nueva Disposición Transitoria Segunda establece que la adaptación del planeamiento general vigente a la nueva regulación se efectuará de conformidad con el régimen transitorio establecido en la legislación urbanística autonómica, y a falta de ésta, el planeamiento vigente adaptará su clasificación de suelo a lo dispuesto en la LRSV cuando se proceda a su revisión o a la tramitación de modificaciones que afecten a la clasificación del suelo no urbanizable.
(iii) En parecidos términos la LMLI modifica la eficacia de la nueva regulación de la LRSV respecto del planeamiento general en tramitación, ya que la nueva Disposición Transitoria Tercera establece que el planeamiento general en tramitación se adaptará a la nueva normativa de conformidad con lo dispuesto por el régimen transitorio de la normativa autonómica, si bien en ausencia de ésta, exige que ese planeamiento en tramitación adapte su clasificación de suelo a la nueva regulación.
2. Ley madrileña sancionadora en materia de viviendas protegidas
Ley 9/2003, de 26 de marzo, de la Comunidad de Madrid, reguladora del régimen sancionador en materia de viviendas protegidas (BOCAM de 3 de abril de 2003)
La Ley 9/2003, de 26 de marzo, de régimen sancionador en materia de Viviendas Protegidas en la Comunidad de Madrid (en lo sucesivo, la «Ley 9/2003») se divide en tres Títulos: Disposiciones Generales, Infracciones y Sanciones y Procedimiento y Ejecución.
La Ley 9/2003 regula las infracciones que se puedan cometer en materia de vivienda con protección o financiación cualificada de la Administración estatal o autonómica cuya promoción, construcción, arrendamiento o rehabilitación se lleve a cabo dentro del ámbito territorial de la Comunidad de Madrid.
Respecto a los sujetos responsables, resulta conveniente destacar la mención expresa de la responsabilidad del promotor, que según el artículo 2.3, se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras formas análogas.
Asimismo, serán responsables subsidiarios de las infracciones administrativas los administradores de las personas jurídicas cuando no realicen los actos necesarios que sean de su incumbencia para el cumplimiento de las obligaciones establecidas en la normativa correspondiente, consientan el incumplimiento de la misma por parte de quienes de ellos dependen o adopten acuerdos que hagan posible la comisión de las infracciones tipificadas en la...
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