Actualidad Inmobiliaria y Urbanística

CargoDepartamento de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de Uría & Menéndez.
Páginas109-113
  1. LEGISLACIÓN

    1. Nueva ley de ordenación urbanística de Andalucía

      Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística (BOJA de 31 de diciembre de 2002)

      La nueva Ley del Suelo de Andalucía sustituye a la Ley 1/1997 que adoptaba con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de suelo y ordenación urbana. Esta ley de carácter transitorio asumía la regulación que de esta materia realizaba la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1992, y que fue prácticamente anulada por el Tribunal Constitucional en su sentencia de 20 de marzo de 1997.

      1. Planeamiento

        Respecto a los instrumentos de ordenación urbanística no se establecen grandes novedades respecto a la tradición urbanística española, estableciéndose la siguiente jerarquía de planeamiento:

        (i) Planeamiento general:

        Plan General de Ordenación Urbanística: son planes que abarcan todo el término municipal y respetando el contenido propio de los Planes de Ordenación Territorial, ordenan los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo. Su aprobación corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo. Entre las determinaciones de ordenación que debe comprender un plan general cabe destacarse:

        - Las de carácter estructural: clasificación de todo el suelo del término municipal, que incluye el suelo urbano, consolidado y no consolidado, el suelo urbanizable, ya sea ordenado, sectorizado o no sectorizado, y el suelo no urbanizable. El plan general también debe establecer la estructura orgánica y funcional del municipio respecto a las infraestructuras y dotaciones públicas que componen los sistemas generales, igualmente, debe asignar el uso, densidad y edificabilidad global para el suelo urbano consolidado y los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable ordenado y sectorizado. Asimismo, cabe destacar respecto a la ordenación estructurante que el plan general asignará el aprovechamiento medio de las áreas de reparto. A su vez, se delimitarán las zonas de especial protección como zonas de casco histórico, de litoral o de hábitat rural diseminado. Para el suelo urbanizable no sectorizado establecerá los usos incompatibles con esta categoría de suelo y las condiciones para proceder a su sectorización, garantizando la inserción de estos sectores con la estructura de la ordenación municipal. En relación al suelo no urbanizable, el plan general establecerá la normativa aplicable a este suelo en función de su régimen legal y lo clasificará en las diversas categorías que para este suelo se prevén en esta ley. En aquellos municipios que su relevancia territorial lo requiera, o porque así se determine reglamentariamente o en los planes de ordenación del territorio, el plan general determinará una reserva del 30% del aprovechamiento objetivo residencial para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública;

        - Las de carácter pormenorizado: para el suelo urbano consolidado comprenderá todas las determinaciones necesarias para su directa edificación. En el suelo urbano no consolidado establecerá las áreas de reforma interior; las áreas de reparto en las que en su caso se divida esta categoría de suelo urbano; concretará el aprovechamiento medio; y, por último, determinará los usos y edificabilidades globales para cada una de las áreas de suelo urbano no consolidado. Respecto al suelo urbanizable sectorizado concretará los criterios para su ordenación pormenorizada.

        Planes de Ordenación Intermunicipal: tienen por objeto la ordenación de áreas concretas integradas por terrenos situados en dos o más términos municipales colindantes. Su aprobación corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo.

        Planes de Sectorización: tienen por objeto el cambio de categoría de terrenos de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado; pueden innovar el plan general de ordenación urbanística o complementar la ordenación establecida por éste, en el entendido de que no pueden desvirtuar la estructura general de desarrollo y ocupación prevista por el plan general. La aprobación de estos planes corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo.

        (ii) Principales figuras de planeamiento de desarrollo:

        Planes Parciales de ordenación: establecen la ordenación pormenorizada precisa (alineaciones, rasantes, edificabilidad en parcelas, usos concretos..) para la ejecución integrada de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable sectorizado que carezcan de la referida ordenación pormenorizada. Pueden modificar las previsiones potestativas que de carácter pormenorizado establezca el plan general, siempre y cuando, respete las ordenación estructural.

        Planes especiales: de contenido muy...

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