Actualidad Inmobiliaria y Urbanística
| Autor | Fernando Morales y Juan Cadarso |
| Cargo | Abogados del Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de Uría & Menéndez |
| Páginas | 133-140 |
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LEGISLACIÓN
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Regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente en la Comunidad de Cataluña
Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente de la Comunidad de Cataluña (DOGC de 18 de enero de 2002) El pasado 18 de abril entró en vigor la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de la Comunidad de Cataluña, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente.
Esta nueva ley tiene como finalidad regular los aspectos de derecho civil del derecho de superficie constituidos sobre fincas sitas en Cataluña. Hasta la entrada en vigor de esta ley, el derecho de superficie sobre fincas sitas en Cataluña se hallaba regulado en el Decreto Legislativo 1/1990 de 12 de julio por el que se aprobó la refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística (la Refosa).
La Ley 22/2001 define expresamente el derecho de superficiecomo aquel 'derecho real limitado sobre finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad de las construcciones o plantaciones que estén incluidas en la misma', y añade como característica de este derecho el mantenimiento de la 'separación de la propiedad de lo que se construye o se planta y la del suelo en el que se efectúa la construcción o plantación'. La Ley establece varias clases de derechos de superficie, según recaiga sobre construcciones o plantaciones y según que dichas construcciones o plantaciones sean anteriores o posteriores a la constitución del derecho.
Para la constitución del derecho de superficie se establece como requisito de validez la forma escrita, debiendo formalizarse en escritura pública solamente en el caso en que el derecho se constituya para la realización de construcciones o plantaciones futuras, a diferencia de lo que establece la Refosa y el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, de aprobación del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (la Ley del Suelo), que exigen que la constitución del derecho de superficie se formalice en todo caso en escritura pública.
Por otro lado, la inscripción del título constitutivo en el Registro de la Propiedad es exigida únicamente como requisito para la oponibilidaddel derecho frente a terceros. Con este precepto la Ley clarifica el artículo de la Refosa que, al igual que la Ley del Suelo, exige la inscripción en el Registro de la Propiedad como 'requisito constitutivo de su eficacia' y no de su validez (a diferencia de lo que establecía el artículo 16.1 del Reglamento Hipotecario, declarado nulo por sentencia de la Sección sexta de la Sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, que exigía la inscripción del título constitutivo del derecho de superficie 'para su eficaz constitución').
La Ley reconoce, con carácter general, plena libertad a las partes en cuanto a la determinación del régimen de sus respectivos derechos.
Se admiten expresamente pactos tales como la limitación de la disponibilidad del superficiario sobre su derecho, la determinación del plazo para la realización de la construcción o plantación, la atribución al propietario del suelo de un derecho de uso sobre las viviendas o locales que el superficiario construya, y la fijación de una pensión periódica o canon a favor del propietario (que en el caso de nueva construcción no podrá garantizarse con la misma). Únicamente es necesario que el título constitutivo determine la duración del derecho a construir o plantar, que no podrá exceder de 99 años, como requisito de validez (tal como se establece en la Refosa y en la Ley del Suelo para los derechos de superficie constituidos entre particulares).
La Ley 22/2001 introduce también un nuevo régimen jurídico para las servidumbres constituidas sobre fincas sitas en la Comunidad de Cataluña, derogando los artículos de la Ley 13/1990 de 9 de julio de la Comunidad de Cataluña que regulaban este derecho. Asimismo, deroga el artículo del Decreto Legislativo 1/1984 de 19 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña (la Compilació) que regulaba la institución catalana de la rabassa morta, disponiendo su extinción y cancelación salvo que se acredite su existencia en el plazo máximo de 5 años desde la entrada en vigor de la Ley (tal como se efectuó anteriormente en relación con los censos) y estableciendo el régimen jurídico aplicable las que se mantengan vigentes.
A continuación se resumen las novedades más significativas introducidas por la Ley y que, en la mayoría de sus aspectos, difiere de la regulación del Código Civil:
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Ya no se admite la adquisición de servidumbres por usucapión.
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Se establece expresamente la posibilidad de que el titular de un derecho real posesorio constituya un derecho de servidumbre sobre la finca, en cuyo caso la servidumbre tendrá el alcance y duración de su derecho.
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Se admite claramente la servidumbre sobre finca propia o servidumbre de propietario, subsistiendo en caso de enajenación de una de las fincas si así se hace constar en el acto de la enajenación. A su vez, una servidumbre no se extingue por adquirir una misma persona la propiedad de la finca dominante y la finca sirviente.
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Además de regular las tradicionales servidumbres de paso y de acueducto, se establece como nueva servidumbre forzosa la de acceso a una red general de saneamiento o de suministro de agua, energía, comunicaciones u otros servicios, contempladas con menor detalle en la anterior regulación.
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Se establece la posibilidad de ejercitar la acción confesoria no sólo contra cualquier persona que se oponga al ejercicio pacífico de la servidumbre, sino también contra quien perturbe o amenace con oponerse a su ejercicio.
Finalmente, la Ley 22/2001 regula el derecho de opción de compra y los derechos de tanteo y retracto convencionales, como derechos que facultan a su titular para la adquisición de bienes inmuebles o bienes muebles susceptibles de identificación, y ya se trate de bienes existentes o futuros.
La Ley establece las menciones mínimas que deberá contener el título de constitución de dichos derechos, entre las que se encuentra la voluntad de los constituyentes -en su caso- de configurar el derecho con carácter real, el precio o contraprestación en caso de adquisiciones onerosas (pudiendo fijarlo de cualquier forma que permita su cálculo 'con una simple operación aritmética'), y la determinación de su duración, que en el caso del derecho de opción real no podrá exceder de 10 años si recae sobre inmuebles o de 5 si recae sobre muebles. El derecho de opción personal no podrá tener una duración superior a los 4 años.
Por su parte, el derecho de tanteo de naturaleza real se puede constituir por tiempo indefinido cuando su ejercicio se pacte para la primera transmisión, y por un plazo determinado que no podrá exceder de los 10 años para las sucesivas transmisiones, así como para el derechode tanteo de naturaleza personal.
En cualquier caso, dichos plazos pueden ser objeto de sucesivas prórrogas. La Ley prevé, no obstante, que los derechos de adquisición constituidos por pacto o estipulación integrado en otro negocio puedan tener la misma duración que este negocio, con sus prórrogas correspondientes.
En cuanto al ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa de un bien, la Ley requiere el pago del precio con anterioridad o simultáneamente al ejercicio del derecho.
Asimismo, en caso de haberse pactado la formalización unilateral de la transmisión, el pago del precio deberá...
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