El arrendamiento como acto de administración otorgado por mayoría de los copropietarios: reflexiones acerca de la rdgrn de 22 de abril de 2006.
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 2094-2102 |
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La doctrina romanista ha legado al derecho moderno un concepto excesivamente amplio del contrato de arrendamiento a través de la figura jurídica de la locatio conductio, englobando dentro de él, el de cosas, obras y servicios.
En base a una concepción unitaria del contrato de arrendamiento, podemos definirlo como contrato consensual, por el que a cambio de un precio o remuneración, una persona se obliga a procurar a otra el uso y disfrute o simplemente el uso, a prestarle temporalmente sus servicios o a hacer por cuenta de ella una obra determinada.
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Si bien, como manifiestan DÍEZ PICAZO y GULLÓN 1: "La unificación es puramente formal y falta toda razón de unidad entre los contratos referentes a cosas, obras y servicios, como lo demuestra el hecho de que las pretendidas disposiciones generales del Código no pasen de ser meros intentos de definición, sin que exista en rigor ninguna norma común a todas estas figuras".
Justamente por estas razones, los Códigos Civiles modernos como el alemán, el suizo y el italiano, regulan separadamente las diferentes especies de arrendamiento, distinguiendo los arrendamientos de cosas de los contratos de servicios y de empresas y dentro de los primeros, los arrendamientos de uso y los de uso y disfrute.
Nuestro Código Civil, siguiendo la pauta del francés, regula conjuntamente las tres clásicas formas del arrendamiento en el título VI del libro IV, tipificando en el artículo 1.542: "El arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios".
Centrándonos en el arrendamiento de cosas -que va a ser objeto de nuestro estudio-, la jurisprudencia califica como tal la convención por la que se pacta la cesión de uso o disfrute del objeto locado por cierto tiempo y por precio determinado, aunque se añadan otras estipulaciones que no desvirtúen la esencia jurídica del negocio, es decir, del arrendamiento (STS 8-1-1990). Por tanto, el contrato será calificado de arrendamiento con independencia de las cláusulas que contenga, si del mismo se desprende que tiene como objeto el uso de una finca por tiempo cierto y a cambio de un precio determinado.
Sin entrar en el tantas veces discutido tema de su naturaleza jurídica, que en la actualidad es más una cuestión teórica que práctica, considero más interesante resaltar otros aspectos relativos a la relación o situación jurídica per se, así como su consideración como acto de administración o de disposición.
La cuestión relativa a si el arrendamiento es un acto de administración o de disposición representa una dicotomía que responde más a la finalidad perseguida que a la naturaleza intrínseca del acto 2 y que tiene especial incidencia tanto en su régimen jurídico como en la capacidad exigida para su realización.
Como regla general, podemos decir que el arrendamiento es un acto de administración, sin perjuicio de que en ocasiones su trascendencia económica o los pactos a que han llegado las partes hagan tránsito a su consideración como acto de disposición.
En cuanto a su precisión terminológica, entendemos por acto de administración el que tiene por finalidad la conservación y explotación de un inmueble, mientras que acto de disposición en sentido amplio es el que comprende
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los actos de enajenación y gravamen y, como señala PAU PEDRÓN 3, tiene por objeto:
- un efecto traslativo o constitutivo, de manera que una persona adquiere un derecho del titular anterior -acto de disposición en sentido estricto-, ejemplo: compraventa, donación;
- un efecto de modificación físico-jurídica en los que el acto que se produce es unilateral -acto de riguroso dominio-, ejemplo: modificaciones hipotecarias, cancelación registral.
En el caso de comunidad de propietarios, bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo los supuestos en que por su duración o por sus estipulaciones exceda de la mera administración y deba ser considerado como acto de disposición o de gravamen.
El contrato de arrendamiento es un negocio jurídico calificado por la doctrina y la jurisprudencia como acto de administración y por tanto se rige por el artículo 398 del Código Civil, que establece que son válidos y obligatorios los acuerdos de la mayoría. Es el criterio sentado en sentencias de 19-2-1964, 29-5-1976, 2-11-1978 y 25-9-1995.
El TS en sentencia de 24-1-1966 establece la siguiente distinción: Mientras los actos de simple administración se refieren al aprovechamiento y son de resultados transitorios, las alteraciones a que se refiere el artículo 397 del Código Civil son de resultado permanente y afectan a la sustancia o a la forma de la cosa, y con base en esta distinción la doctrina del TS tiene reiteradamente establecido que el arrendamiento es un acto de administración.
Siguiendo esta línea, la STS de 28-3-1990 señala: "El arrendamiento es un acto de administración si bien ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien por el largo tiempo que para su duración se estipula en el contrato puede constituir un derecho real a favor del arrendatario, inscribible en el RP", por lo que al rebasar los límites de la pura administración, la demandada no se hallaba facultada como condueña, aún representando la mayoría de intereses, para dar en arriendo un piso común al exceder el plazo del arrendamiento de seis años.
Se atiende por tanto a la naturaleza de las cosas y a la duración del contrato como pauta a efectos de determinar los requisitos necesarios para la constitución del arrendamiento.
Se otorga por los dueños de dos terceras partes indivisas de una finca urbana escritura de contrato de arrendamiento por un plazo de cinco años. La escritura se califica como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda", pero su objeto es una porción de suelo urbano sobre parte de la cual existePage 2097una nave industrial que queda exceptuada del...
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