Acto de desagravio al principio de especialidad (Crítica a las Resoluciones DGRN de 16 de diciembre de 1994, 7 de enero de 1994 y 7 de febrero de 1995)

Autor:José Manuel García García
Cargo:Registrador de la Propiedad de Barcelona
Páginas:1347-1362
 
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I Como el dramatismo de los poemas lorquianos

Rememorando el dramatismo de los poemas lorquianos, podríamos decir que en algún determinado círculo o ambiente, en contra de la realidad jurídica y social, se viven momentos de «luna negra» para los principios hipotecarios. Es como si las «jacas negras», como diría el poeta, caminaran con los principios hipotecarios a cuestas hacia un desenlace o destino fatal.

Por ello, es también el momento de la crítica y de los críticos, y nada mejor que hacerlo en una Revista que se denomina Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, porque los comentaristas no se pueden quedar impasibles si determinados principios hipotecarios esenciales, como el de especialidad, son objeto de olvido.

En los «espejos» del Organismo encargado de dictar doctrina hipotecaria, evocando de nuevo el dramático lenguaje lorquiano, me permito plantear, para que sea objeto de meditación, si se refleja o no actualmente la cálida realidad popular con que son acogidos los principios hipotecarios en la vida registral diaria. Se abren los Registros de la Propiedad todos los días a las nueve de la mañana. A partir de esa hora son un hervidero de gente. Todos buscan información, publicidad, seguridad, claridad, prioridad, fe pública, legalidad, legitimación, tracto sucesivo. Piden y exigen principios hipotecarios perfectamente estructurados y aplicados. Exigen perfección en los Registros de la Propiedad.

En las Universidades, los claustros directivos desean cada vez con más Page 1348 frecuencia que se explique el Derecho Inmobiliario como asignatura específica. Proliferan los cursos de Derecho Inmobiliario para postgraduados. Los Abogados se acercan cada vez más a los entresijos de esta disciplina. Se organizan también cursos para que los Jueces jóvenes profundicen en la legislación hipotecaria y en sus principios.

El Parlamento legisla teniendo presente el Registro de la Propiedad y sus principios en numerosas materias. Buen ejemplo de ello son las recientes reformas legislativas que han dado lugar a tres aspectos de coordinación de instituciones: «Proceso y Registro», «Urbanismo y Registro» y «Arrendamientos Urbanos y Registro». Los dos últimos aspectos están pendientes de desarrollo reglamentario, que es de esperar que se realice lo más pronto posible, de acuerdo con el calendario establecido por el propio Parlamento.

Y el Gobierno regula la coordinación del Registro de la Propiedad con otras instituciones, como con las Notarías, según el reciente RD de 29 de diciembre de 1994, que ha entrado en vigor a partir de 1 de marzo de 1995.

Todo esto contrasta con las resoluciones DGRN de los últimos años, que no parece estén a la altura de las circunstancias de un Derecho Inmobiliario científico y eficaz.

II Tres resoluciones contra el principio de especialidad

Uno de los principios hipotecarios últimamente «torturado» por la DGRN, junto a otros, es el principio de especialidad, a pesar de que, por su propio fundamento, basado en la claridad de los derechos, parecería que iba a ser inmune al deterioro institucional.

Pero no ha sido así. Al igual que con otros principios, el de especialidad ha sido objeto de incomprensiones en las últimas resoluciones DGRN.

El principio de especialidad o de determinación constituye uno de los pilares del edificio registral implantado por la Ley Hipotecaria de 1861, bajo dos ideas fundamentales en aquella época:

    a) La llevanza del Registro por fincas, para dar claridad al sistema, conforme a la inspiración germánica, de modo que cada folio registral recogiera el historial de los derechos reales y vicisitudes relativas a cada finca. Es el sistema de folio real.

    b) La determinación de la responsabilidad hipotecaria sobre cada finca cuando la hipoteca recayera sobre varias fincas, eliminando las hipotecas generales y estableciendo la necesaria distribución de responsabilidad hipotecaria para el fomento del crédito inmobiliario.

Page 1349A lo largo de la evolución de la legislación hipotecaria, y gracias a los estudios doctrinales de don Jerónimo González, el principio de especialidad ha ampliado actualmente su ámbito y su contenido, de modo que actualmente no se refiere sólo a esos dos aspectos esenciales, sino además a todos los aspectos de los elementos de la publicidad registral, que han de quedar perfectamente clarificados, según veremos después, dada la función cautelar o preventiva del principio de especialidad.

Pero la DGRN, en sus últimas resoluciones no aplica el principio de especialidad, creando lo que podríamos denominar «pan para hoy y hambre para mañana», pues el tiempo pasará factura por tratar de consolidar situaciones ambiguas e imprecisas.

Esas declaraciones contra el principio de especialidad son, entre otras -pues la relación no es exhaustiva-, las que se indican seguidamente. Como prueba de que la relación no es exhaustiva, baste citar la Resolución de la DGRN de 31 de enero de 1995, según la cual no es necesario hacer constar en el Registro de la Propiedad si un bien inmueble adquirido por una Entidad Local es bien patrimonial, comunal o de uso o servicio público. Frente a esta resolución, que requerirá un comentario aparte, tampoco cuenta el principio de especialidad, alegado por el Registrador en su informe. Obsérvese que la circunstancia de si un bien es patrimonial, comunal, de uso o de servicio público es circunstancia obligada del Inventario Municipal de Bienes, y no iba a ser menos completo el Registro de la Propiedad, cuando la inmatriculación por certificación administrativa es con referencia a dicho Inventario. En fin, aparte de otras muchas consideraciones, la propia Dirección General ha resuelto en casos bastante recientes que cabe confirmar la decisión de un Juez de Primera Instancia que decretó el embargo de bienes patrimoniales de un Ayuntamiento por deudas a un particular, en determinado supuesto, por lo que si no consta el carácter patrimonial fallaría un elemento fundamental de la publicidad a tales efectos.

Pero ocupémonos ahora de las tres resoluciones que contienen declaraciones extremadamente graves sobre el principio de especialidad.

A) La Resolución DGRN de 16 de diciembre de 1994

La más llamativa declaración contra el principio de especialidad se contiene en la Resolución DGRN de 16 de diciembre de 1994 (BOE de 1 de febrero de 1995) en su fundamento de Derecho segundo, que dice lo siguiente:

    «Es indudable en nuestro ordenamiento jurídico que la configuración de un edificio como finca única, objeto de un único Page 1350 derecho de propiedad, o su división en una pluralidad de fincas independientes, objeto cada una de ellas de un derecho especial y separado de propiedad, es decisión que concierne en exclusiva a su titular o titulares {vid. arts. 396 y 401.2 CC); y que incluso el constituir un derecho de uso sobre alguna de sus partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce, reales o personales, concretados a una sola porción material de finca sobre la que se constituyen {vid. arts. 469, 517, 523 y sigs.; 545, 553, 564, 1.582 CC, y 3.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible), la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce {vid. arts. 1.261 y 1.273 CC, 9.1.° LH y 51 del RH).

El redactor o redactora de esta resolución DGRN no se percata de la existencia de ese gran principio hipotecario que es el de especialidad, pues no tiene ningún inconveniente en decir, con gran escándalo para cualquier hipotecarista o civilista que se precie, que los derechos reales de goce pueden recaer sobre parte de una finca.

Pero entonces: ¿Para qué existe toda la teoría de las segregaciones y de la formación de fincas independientes? ¿Para qué existe el sistema de folio real que toma como unidad de cuenta del sistema la finca? ¿Para qué existe la posibilidad de configuración de partes indivisas de un mismo objeto?

La resolución hace un inoportuno canto a la autonomía de la voluntad cuando, según es sabido, existe el llamado «orden público inmobiliario» (art. 1.255 CC), resultante de la legislación hipotecaria a la que se remite el propio Código Civil (art. 608 CC) y ampliamente desarrollado por la propia Dirección General, en virtud del cual la creación de derechos reales no puede hacerse en contra de los principios institucionales del sistema, permitiendo figuras ambiguas e imprecisas. Es evidente que cuando un edificio pertenece a un solo titular, él puede constituirlo como una sola finca o formar varias entidades en régimen de propiedad horizontal. Pero cuando sobre las distintas porciones materiales del edificio van a recaer derechos diferentes, la única solución es la constitución en régimen de propiedad horizontal, que es imperativa por exigirlo el orden público inmobiliario en que se basa el sistema hipotecario vigente y por exigirlo la Ley de Propiedad Horizontal, que es imperativa en este aspecto.

Así, si se siguiera la doctrina de esa resolución, a partir de ahora, sobre una sola finca y en el mismo folio, podríamos ver desfilar en sucesivos asientos: un usufructo sobre el lado oeste de la finca y una servidumbre Page 1351 sobre el lado este; un censo sobre el lado norte; otro derecho de usufructo sobre el lado sur; un derecho de superficie sobre el centro. Y sucesivamente podrían superponerse en porciones distintas nuevos derechos sobre una parte y sobre la otra sin orden ni...

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