El acta de presencia y notoriedad del artículo 53,
| Autor | Javier Mico Ciner. |
| Páginas | 165-182 |
El artículo 53,10 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre regula el acceso al Registro de determinados excesos de cabida. En el apartado 8 del propio precepto se regulan otros supuestos de «rectificación de cabida».
La finalidad de este trabajo es única y exclusivamente práctica. No entro en las posibles colisiones de ambos apartados, ni en la confusión entre «rectificación de cabida» y «modificación de superficie». Es evidente que los preceptos tienen aspectos sustantivos de gran interés: compatibilidad o no con la Ley Hipotecaria, aplicación a los linderos, incongruencia de los apartados 8 y 10 también respecto de los linderos, el título inscribible, la posibilidad o no de escrituras unilaterales de modificación de superficie, eficacia respecto de terceros, etc. Todas estas cuestiones son conocidas y se van apuntando en la doctrina.
Con motivo de la Ley, el Colegio de Notarios de Barcelona me encargó, en su día, un trabajo menor: una fórmula para reflejar la incorporación a la escritura del recibo del I.B.I. que ya fue objeto de publicación. Hoy, decido presentar al lector -si lo hay- otro trabajo menor. Se trata de un sencillo modelo del acta de notoriedad y presencia recogida en la Ley citada. Desearía matizar algunos aspectos del mismo:
1) Aunque se ha pedido permiso para su reproducción, se han tachado los datos identificativos. Espero que no haga ilegible el texto.
2) El supuesto de partida era un exceso de cabida declarado en una escritura de herencia y obra nueva de un compañero que el Registrador se negaba a inscribir. Por ello, dudé si debía describir la finca an-tes o después de la obra. Opté por reproducir las dos. Como consecuencia de la duplicidad de descripciones, resultan algo farragosas la exposición y las cédulas y notificaciones. En los supuestos normales, será mucho más breve.
3) A nadie le recomiendo que, tan insensatamente como yo, haga personalmente una diligencia de medición. Difícilmente coincidirá con la del Arquitecto (medianeras, fincas de perímetro irregular, etc). No es nuestra función. Si medí fue para asegurarme de que no había fraude, pero los decímetros y, a veces, los metros cuadrados no coincidirán.
4) Como el requirente estaba tramitando la licencia de segregación de la finca, opté por incorporarla, dado que en ella constaba la superficie de la finca matriz y de las futuras fincas resultantes.
5) Soy de los maniáticos que empiezan siempre la diligencia (aunque sea con unas sílabas) en el último folio del instrumento y prosiguen en otro. Con los tratamientos informáticos resulta complejo este proceder y pueden utilizarse otras redacciones de cierre de diligencia.
6) Uno de los notificados quiso firmar la diligencia de notificación (a lo que tiene derecho, según el R.N.).
7) Al ser acta de notoriedad, se incorpora al protocolo al acabar. ¿Podría incorporarse antes por ser también de presencia- Todavía recuerdo con temor la entrega en las Notarías rurales de carpetas llenas de actas de notoriedad iniciadas en año inmemorial y nunca conclusas. Creo que debería admitirse en el Reglamento la posibilidad de incorporarlas al Protocolo al cesar un Notario. Todo lo que sea archivar documentos y folios sueltos, en tiempos de mudanza y traslado de Notarías, son ganas de aumentar el riesgo de extravíos.
8) Me queda la duda de a qué titulares de cargas se debería notificar (si los hubiera vigentes). Por eso pedí que me complementaran el certificado registral de titularidad con el de cargas. Aconsejo solicitar desde el primer momento un certificado de titularidad y cargas, aunque no acabo de ver el perjuicio para, por ejemplo, un acreedor hipotecario de que se haga constar que la finca hipotecada no mide 500 sino 1.000 metros.
9) Consta un valor porque entiendo que es un documento de cuantía. Así resulta de las Instrucciones de interpretación del Arancel («... no están sujetas al n.º 1, sino al n.º 2 las actas de ... notoriedad ... excesos de cabida...») y de la analogía con las actas de notoriedad de aprovechamiento de aguas. La cuantía que debiera figurar es el valor del exceso que se inmatricula, lo que se complica si sobre ese exceso de cabida hay una obra.
10) Queda sin justificar que el plano sea a la misma escala que el del Catastro. Telefónicamente en el Centro Catastral de mi no población -Sabadell- nadie me ha podido informar de la escala, manifestando que creen que varía según sea finca rústica o urbana. Llamando al Centro Catastral de Barcelona (teléfono 200 40 00), me dicen que en la provincia de Barcelona la escala es 1:500 ó 1:1000, dependiendo del Municipio; que en el Centro de Sabadell debieran haberme informado, pues son ellos los que hacen los planos y los remiten; no obstante, me consiguen aclarar que en Sabadell, el plano de fincas urbanas es 1:1000; finalmente, me contestan que si estoy interesado en saber la escala de las rústicas, no me pueden informar en esta sección y llame al mismo teléfono, extensión 25.
No veo la enjundia jurídica de que la escala sea la misma (y si el Catastro es 1:1000 y me traen uno escala 1:500 ¿no se puede autorizar el acta-). Sinceramente, me parece que las escalas se inventaron para que distintos tamaños reflejasen la misma realidad, luego debiera ser totalmente irrelevante la escala concreta de un plano a nuestros efectos.
Si a alguno le resuelvo el problema del día a día cuando le instan esta acta y le ahorro algo de tiempo, habré cumplido mi objetivo.
En fin, ahí va el modelo.
NÚMERO
Comienza, en Sabadell, mi residencia, a diez de noviembre de mil novecientos noventa y siete. _____________________________________
Concluye, en Sabadell, a _______________________
Ante mí, Javier Mico Ciner, Notario del Ilustre Colegio de Barcelona, __________________________________________________
COMPARECE:
DON SATURNINO C D, mayor de edad, soltero y vecino de Sabadell, Plaza J, 4, con D.N.I. 00.000.000-º._______________________________
Le identifico por su reseñado documento de identidad que me exhibe.______________________________________________________
INTERVIENE en su propio nombre y derecho.___________________________________
Tiene, a mi juicio, interés legítimo y la capacidad legal necesaria para formalizar el presente instrumento antes calificado y----------
DICE:
-
Que es dueño de la siguiente finca:___________________________________
UNA CASA sita en término de Sabadell, antes Santa María de Barbera, paraje denominado «Creu de Barbera», compuesta de planta baja solamente con patio detrás, afecta la figura de un cuadrilátero, y según Registro mide cinco metros de ancho por veinticinco de fondo, formando la total superficie de ciento veinticinco metros cuadrados; en realidad la superficie de la finca es la de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS. Está señalada con el número cuatro en la Plaza de V -según Registro-, antes de P y hoy, en la actualidad, Plaza J. Lindante al frente, Sur, plaza de situación; derecha entrando, Este, casa de Don Luis F; izquierda, Oeste, con finca de dicho señor Don Luis F; y por la espalda, Norte, con finca del señor M.-------------------------------------------------------------------------------
Inscrita en el Registro de la Propiedad de Sabadell II, al tomo 000 del archivo, libro 00, folio 0, finca 111.___________________________________
VALOR. Incluyendo la obra nueva que más adelante se dirá, X PESETAS._______________________________________
TÍTULO. Herencia de Doña Mercedes D en escritura autorizada por el notario de Sabadell, Don Z el 21 de Diciembre de 1994.______________
Libre de cargas y arrendatarios.________________________________________
REFERENCIA CATASTRAL. Advierto expresamente a los otorgantes de la obligación del artículo 50 de la Ley 13/1996, de 30 de...
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