El acta de inscripción

AutorAntonio Pau Pedrón
CargoRegistrador de la Propiedad.Decano-Presidente del Colegio de Registradores.
Páginas9-26

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I El acta en la practica y en la legislación

La evolución de la doctrina y la práctica registxal ha hecho que surgiera y se perfeccionara el acta de inscripción, es decir, la declaración expresa de la inscripción de un derecho -o, en general, una situación jurídica-, con la consiguiente sujeción de ese derecho -o situación jurídica- a las normas que establecen la eficacia de la publicidad registxal. Esa declaración que hace el Registrador supone «la determinación oficial de la efectiva producción de la situación jurídica» 1. Los dos presupuestos del acta son la calificación favorable del acto jurídico y la adecuación del acto jurídico a la situación anteriormente publicada.

En el acta de inscripción es donde se manifiesta con mayor claridad la esencia de la función registral, y su naturaleza: se trata de una declaración erga omnes de situaciones jurídicas, lo que supone una actividad de jurisdicción voluntaria. «Se trata, en sentido material, de una función jurisdiccional: tiene como finalidad primordial proclamar oficialmente situaciones jurídicas. Responde, pues, a la idea etimológica del vocablo (juris dictio). Estas declaraciones tienen cierta eficacia análoga a las sentencias y, como ellas, son en principio, inconmovibles. Ciertamente, los pronunciamientos del Registro no tienen carácter definitivo, y prevalecen las decisiones judiciales en juicio ordinario. Pero, en cambio, sobre las sentencias, aquellos pronunciamientos valen erga omnes y a todos los efectos» 2. En esta Page 10 misma línea, se afirma en la doctrina alemana que la inscripción es una decisión (Entscheidung) 3.

El núcleo decisorio que tiene la inscripción se refleja precisamente en el acta. Existe un visible paralelismo entre sentencia e inscripción de un lado, y fallo y acta de otro. Por eso se ha escrito que «el acta de inscripción pronunciará el juicio del Registrador, y resumirá lo que es objeto de publicidad legitimadora, haciendo eliminación de los demás actos que sirvieron de fundamento a ese juicio, y que quedan relegados [...] al "fondo" de la inscripción»; «en los asientos regístrales, el acta de inscripción equivale al fallo de las resoluciones judiciales» 4.

En los asientos de la antigua Contaduría de Hipotecas no hay acta, no hay declaración alguna sobre la inscripción de derechos; la causa es evidente: el asiento registral se concibe como una simple «toma de razón», como un simple resumen del documento; al determinarse las circunstancias del asiento no se hace referencia alguna a derechos: «la toma de razón ha de estar reducida a referir la data o fecha del instrumento, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad del contrato, obligación o fundación; diciendo si es imposición, venta, fianza, vínculo u otro gravámen de esta clase, y los bienes raíces gravados o hipotecados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, cabidas, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento» (regla IV de la Pragmática de 1768).

Con la primera legislación hipotecaria -la Ley de 1861 y su reglamento del mismo año- la cuestión cambia. La inscripción gana autonomía frente al documento. Se habla, por primera vez, del «derecho que se inscribe» (art. 9 de la Ley y regla 5.a del art. 25 del Reglamento). Esto hace que aparezca, en los asientos, el acta de inscripción, tanto en la práctica como en las normas (cfr. núm. 6.º del art. 29 RH de 1861) 5. No obstante, en la evolución del contenido del acta pueden señalarse dos fases:

    a) En una primera fase, en que late todavía la idea antigua de la «toma de razón», se refleja en el acta, únicamente, el título. En el modelo número 1 del Reglamento de 1861, el acta de inscripción expresa el «título de compraventa»; en el modelo número 4, «la adquisición a título de legado»; en el modelo número 11, «el título de dote estimada».

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    b) En una segunda fase, en el acta se refleja el derecho que se inscribe o publica. Los modelos de los Reglamentos sucesivos siguen aludiendo a títulos («título de compraventa», «título de herencia», según los modelos del Reglamento de 1947), pero la práctica se va ajustando a los conceptos: el objeto de la publicidad registral son derechos -y, en general, situaciones jurídicas-.

La reforma reglamentaria de 12 de noviembre de 1982 llevó al derecho positivo la práctica del acta de inscripción, al dar nueva redacción a la regla décima del artículo 51: «En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: El hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe». El preámbulo del Real Decreto reformador explica: «Otra de las importantes novedades es la de consagrar la llamada acta de inscripción, que aunque ya aparecía en toda la práctica registral, carecía de suficiente reflejo en la legislación hipotecaria».

Podía haberse aprovechado esta reforma para eliminar, en la misma línea, dos previsiones del artículo 51 RH. Se trata de dos reminiscencias de la antigua «toma de razón». Debía haberse procedido, pues, a una doble supresión:

    a) La supresión de la referencia circunstanciada al título (actual regla 11.a). Hubiera bastado con mantener la exigencia de que se exprese «el día y la hora de la presentación del título en el Registro» y «el número del asiento y del tomo del diario correspondiente». En el asiento de presentación consta ya, perfectamente identificado, el título, y con esta constancia es suficiente.

    b) La supresión del inciso que explica que la firma del Registrador «implicará la conformidad de aquélla (la inscripción) con el título presentado». La firma del Registrador no es una declaración de coincidencia de asiento y título, como la firma del Notario no es una declaración de coincidencia del título y las declaraciones de voluntad de los otorgantes, y como la firma del Juez no es una declaración de coincidencia o divergencia del fallo respecto de la demanda. Sobran también - como ha observado algún autor- las expresiones «Así resulta», «Todo ello resulta», o «Resulta» que, siguiendo los inadecuados modelos reglamentarios, se vienen arrastrando desde antiguo; se trata de expresiones «inexactas, porque no todo lo que en el asiento les precede (verbigracia, el acta de inscripción) resulta del título presentado» 6.

Page 12A pesar de que el preámbulo del Real Decreto 3215/1982 considera que la consagración del acta de inscripción es una «importante novedad», no toda la doctrina lo entendió así. Frente a algunos autores, que consideraron que el acta refleja la esencia de la actuación oficial del Registrador 7, otros afirmaron que la consagración reglamentaria del acta es «un retroceso», porque su contenido ya figura en el resto del asiento, y se trata, pues, de una «repetición innecesaria», de una mera «cláusula de estilo» 8.

II Significado del acta

El acta es la esencia, el núcleo de la inscripción. Desde el punto de vista formal, determina con precisión los derechos que son objeto de publicidad; es decir, los derechos que quedan protegidos por los principios hipotecarios. No quiere decir esto -como ha pretendido algún autor- que el resto del asiento sea mera «publicidad-noticia», de manera que sólo el contenido del acta tenga «fuerza protectora del tráfico jurídico» 9. Como luego veremos, el acta ha de completarse, en algunos casos, con lo que suele llamarse «el fondo del asiento» o «el cuerpo de la inscripción». La distinción entre aquella parte del contenido del asiento que está dotada de eficacia registral, y aquella otra parte del contenido que no está dotada de tal eficacia, no coincide con la distinción entre «acta» y «fondo» o «cuerpo» de la inscripción, sino con la distinción entre contenido propio del Registro -la situación jurídico-real del inmueble- y lo que no es contenido propio del Registro -por ejemplo, el estado civil del titular-.

Desde el punto de vista de fondo, el acta de inscripción revela la función de la publicidad inmobiliaria. Esa función no es otra que la constatación de que se ha producido una determinada situación jurídica, con el fin de reflejarla en el Registro y se produzcan, respecto a ella, los efectos previstos por la ley. De dos precedentes -la situación jurídica previa que consta en el Registro, y el nuevo negocio que consta en el documento presentado- resulta una nueva situación jurídica, que el Registrador, previa comprobación de su legalidad, lleva a los libros regístrales.

El contenido del documento y el contenido de la inscripción son distintos; el primero consiste en un negocio, y el segundo en una situación jurídica. El primero afecta a las partes, y sólo a ellas (ex art. 1.257 del Código Civil, Page 13 principio de relatividad de los contratos), mientras que el segundo afecta a los terceros. Por eso no es exacto decir que la inscripción produce, simplemente, una extensión de los efectos del documento a los terceros. Eso equivaldría a decir que es el negocio el que, una vez inscrito, afecta a los terceros. Y eso no es cierto, por dos razones: primero, porque lo que se inscribe y publica no es un negocio, sino un derecho; y segundo, porque lo que, tras la inscripción, afecta a los terceros, no es el negocio, sino el derecho real inmobiliario derivado del mismo.

El acta de inscripción refleja la nueva situación jurídica derivada de los antecedentes regístrales y del negocio documentado:

    a) El contenido del acta es autónomo, en el sentido de que se rige por unas reglas propias, distintas de las del documento, y en esencia, por la regla que exige expresar el derecho adquirido: «el derecho que se inscribe» (regla 10 del art. 51 RH). Frente a esta regla, las normas documentales -y concretamente el art. 176 RN- concretan el contenido del documento en «las declaraciones de voluntad», «los pactos o...

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