Informe acerca La Ley (2/1994, de 30 de marzo) sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: en especial, su aplicación a las «Cuentas de crédito con garantía hipotecaria»

AutorEmilio Mezquita García-Granero
Páginas137-186

I. CUESTIÓN QUE SE PLANTEA

Con la perspectiva que nos dan los más de tres años transcurridos desde la promulgación de la Ley 2/94, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios trataré de hacer un repaso de la misma. Para ello tomaré como excusa la cuestión de si dicha Ley es o no de aplicación a las llamadas «aperturas de crédito con garantía hipotecaria», interesante problema planteado a iniciativa del Notario Juan Ignacio Navas Olóriz, por la LAN. Joaquín Costa en un seminario celebrado en el Colegio Notarial de Barcelona. En el mismo, se manifestó una abrumadora mayoría de opiniones favorables a tal aplicación, tanto desde el punto de vista notarial, como desde el registral y el fiscal, partiendo en este último caso de una reciente contestación favorable de la hacienda autonómica catalana. Sin embargo, desde entonces nos hemos encontrado con sendas contestaciones negativas de la Dirección General de Tributos (DGT), en el ámbito tributario estatal, y de la Dirección general de los Registros y del Notariado (DGRN) en el aspecto arancelario de la intervención de Notarios y Registradores. Tales resoluciones, por otra parte, han dado alas a quienes niegan la posibilidad de que otras entidades puedan subrogarse en esta clase de préstamos, llegando a rechazar la novación con sus propios clientes (en claro perjuicio de los mismos) e, incluso, a consentir cancelaciones anticipadas. Empezaremos por formularnos una sencilla pregunta:

1. SENTIDO FORMAL: ¿Es o no aplicable la Ley 2/94 sobre SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN de PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS a las cuentas de CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA?

Y, por lo tanto, ¿gozan o no los usuarios de esta última clase de productos financieros de los beneficios previstos por dicha ley?

A) LECTURA ACTUAL: a primera vista, parece tratarse de una cuestión meramente formal, esto es, de INTERPRETACIÓN GRAMATICAL más o menos estricta de la norma en cuestión, que se refiere repetidamente a los préstamos y no a los créditos a lo largo de su texto. Tal criterio ha sido el único empleado para resolver la cuestión (literalmente de un plumazo) por las dos instancias que han contestado negativamente a sendas consultas formuladas por el Consejo general del Notariado acerca de la posible aplicación de la Ley 2/94 a dichas «aperturas de crédito con garantía hipotecaria», y que son la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el aspecto arancelario, y la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos (SGIPTPP), (de la Dirección General de Tributos, de la Secretaría de Estado de Hacienda, del M.Q de Economía y Hacienda), en el aspecto tributario.

En ambos casos, se alude al criterio restrictivo y nunca extensivo o de aplicación analógica que preside la interpretación de los beneficios fiscales y arancelarios, aferrándose la DGRN al hecho de que la «Exposición de Motivos (de la Ley 2/94) se refiere siempre a los préstamos a tipo fijo o variable, y en el articulado de la Ley se establece que será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario», y no planteándose la hacienda estatal, siquiera, la posibilidad de que los créditos sean mencionados en dicha Ley. Pues bien, si tal criterio gramatical es el único argumento en que se sustentan ambas negativas, debemos empezar por constatar que es erróneo, pues lo cierto es, que la Ley 2/94 NO se refiere siempre a los préstamos, y SÍ se refiere a los créditos en varias ocasiones. Así, cuando, nada menos que al fijar la finalidad esencial de la Ley, en su Exposición de Motivos, dice que pretende evitar: (p.s 1 .Q) «la duplicidad de gastos que implican la cancelación de un crédito y la constitución de otro nuevo», y añade más adelante, (ppo. pf.º 3.º), que

El artículo tercero limita la cuantía de la cantidad (sic) a percibir por la entidad acreedora en concepto de la amortización anticipada de su crédito, en los préstamos a interés variable

.

Véase que no sólo utiliza el término crédito, sino que además, a renglón seguido, lo identifica con el de préstamo. Además, ya dentro del articulado, nos encontramos, también por duplicado, con que el inciso final del artículo 5.º (Registro), refiriéndose al contrato inicial objeto de subrogación por una nueva entidad dice que «el Registrador no podrá exigir la presentación del «título de crédito», y el artículo 6.º (Ejecución), reclama la presentación del «título de crédito».

Por otra parte, y en relación con el CONTEXTO mismo de la Ley, vale la pena destacar que ésta habla siempre del «acreedor» y el «deudor», y no del «prestamista» y el «prestatario». Es cierto que todos aquellos términos (título de crédito, acreedor, deudor) son ambivalentes, pero es precisamente ello lo que nos muestra que tampoco hubo un esfuerzo legislativo de precisión terminológica que indique una voluntad clara de excluir a los créditos. Finalmente, agotando la interpretación gramatical y de contexto, a contrario, hay que decir que resulta cuando menos curioso que, si el legislador pretendía excluir a los créditos de los beneficios previstos por la Ley 2/94 para los préstamos, cuando unos y otros son reiteradamente asimilados en casi toda la normativa financiera, fiscal y arancelaria (notarial y registral). siendo abrumadores los ejemplos de ello, no lo dijera en ningún momento de forma expresa, ni pueda deducirse implícitamente de disposición alguna de talante restrictivo de la propia Ley. En resumen, si bien es cierto que no hay más referencias expresas a los créditos en la Ley que las antes destacadas, no puede negarse que unas interpretaciones legalmente incorrectas, por utilizar uno sólo de todos los criterios que deben, en todo caso ser empleados conjuntamente, y por ello tan sesgadas, tendrían que haber partido de una lectura atenta de la norma, quedando francamente desautorizadas por no haberlo hecho.

Nosotros no caeremos en ese mismo defecto, y agotaremos todos los criterios interpretativos que la ley establece aunque, vaya por delante, la solución al problema no está tanto en la interpretación de la norma como en la del supuesto de hecho que contempla. Y es que préstamos y créditos son, al menos, primos hermanos en la realidad económica y jurídica, y así, por ejemplo, nos referimos, (nosotros y toda normativa, incluida la propia Ley 2/94), siempre y reiteradamente a «identidades de crédito», sin precisar «de préstamo y crédito».

Entonces, parece obligado preguntarse: ¿tal obstáculo gramatical (a estas alturas dudoso) está realmente motivado por la voluntad del legislador de excluir a los créditos de los beneficios previstos por dicha ley para los préstamos, o es el resultado inintencionado de la más que frecuente asimilación que en todo tipo de textos legales y contractuales se hace de ambos conceptos? Para responder, por pura lógica además de por imperativo legal en toda interpretación, se haca imprescindible recordar la coyuntura histórica que provocó la promulgación de dicha Ley.

B) LECTURA HISTÓRICA: Recordemos los ANTECEDENTES HISTÓRICOS de la Ley. Acabada la política económica expansiva que caracterizó a los presupuestos precedentes al famoso año de 1992, y con ella la artificial era de la «peseta fuerte» resultante de la fijación de unos tipos de interés muy elevados, a fin de captar financiación foránea para el alto endeudamiento exigido por aquellos presupuestos, se abordó el reajuste de la economía nacional, en pos de recuperar su competitividad internacional, mediante presupuestos restrictivos que permitiesen reducir el endeudamiento y los tipos de interés, lo que iría acompañado ineludiblemente de la caída en la cotización de nuestra moneda (que sufrió sucesivas devaluaciones). El brusco descenso de los tipos de interés, que efectivamente se produjo, desde niveles precedentes que tenían literalmente ahogadas a las economías familiares, no se vio, sin embargo, debidamente trasladado a los créditos vivos, provocando una situación de verdadera emergencia y crisis característica de cualquier fase de estabilización económica, que llevó al paro a cientos de miles de nuestros conciudadanos, comprometiendo la capacidad de amplias capas de la población, no ya de acceder a una vivienda, sino siquiera de conservarla.

Ante el clamor popular resultante, y su lógica capitalización política, se analizaron rápidamente (para lo que son los usos políticos) las causas de dicha situación. El resultado de ese examen fue la constatación de la falta de competencia real existente entre entidades financieras respecto a los préstamos hipotecarios. Tal situación estaba propiciada, por una parte, por la falta de trasparencia del mercado hipotecario primario (que imposibilitaba una sencilla comparación a los no expertos de las condiciones ofrecidas por cada entidad) y, por otra, por la falta de una normativa que regulase la operación de «cambio de acreedor», lo que agravaba en particular la falta de competencia respecto los créditos vivos. Dicho cambio podía conllevar un alto coste (fiscal, financiero y arancelario), que sólo quedaba compensado en casos muy limitados (esto es, cuando, además de lograrse una rebaja muy sustancial del tipo de interés, faltase por devolver una importante cantidad de capital y por un plazo muy dilatado). La falta de transparencia fue paliada, principalmente, con la Orden de 5 de mayo de 1994, del Ministerio de la Presidencia (sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios), que venía a sumarse a normas precedentes (básicamente acerca de la TAE), que son los ANTECEDENTES LEGISLATIVOS, todas ellas aplicables tanto a préstamos como a créditos, según reiteradas interprestaciones extensivas de la DGRN y el CGN.

En cuanto a la supuesta falta de una concreta regulación que facilitase el cambio de acreedor, tuvo una primera respuesta en un trabajo del catedrático Alfonso Hernández y del Registrador de la Propiedad Fernando Méndez, que sirvió para «resucitar» el art.s 1211 CC (directo antecedente legislativo), que permite al...

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