Acerca de una aplicación extensiva de la Ley 2/1994
| Autor | Ignacio Navas Olóriz. |
| Páginas | 49-80 |
INTRODUCCIÓN
La tradicional distinción entre contratos de naturaleza real y contratos de naturaleza consensúa!, se quiebra cuando se trata de aplicar a los llamados contratos de préstamo bancario.
Era opinión común en nuestra doctrina que el contrato de préstamo o mutuo en general era un contrato de naturaleza real toda vez que se perfeccionaba con la entrega. Mientras que el contrato de crédito en cuenta corriente era consensual pues se perfeccionaba con el mero consentimiento.
Con relación a los primeros la entrega se perfilaba como requisito esencial de la constitución del contrato. Esta opinión derivaba del artículo 1740 del Código civil que dice:
Por el contrato de préstamo una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo
.
La antes mencionada distinción se mantenía sin incomodidad alguna por la doctrina hasta el momento en que la dinámica bancaria generó contratos de préstamo o variedades contractuales de éste, en los que la entrega o quedaba diferida a un momento posterior o quedaba tan difuminada que incluso podría llegar a no producirse nunca.
Efectivamente. Así sucede con la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios en los que la entrega del dinero es sustituida por un ingreso en cuenta, o aquellos otros, no menos frecuentes, en los que la entrega queda demorada y condicionada al cumplimiento de ciertos requisitos, o en los llamados préstamos sindicados en los que la entrega de las enormes cantidades que tienen por objeto queda normalmente aplazada de forma pura o demorada su entrega efectiva hasta algún «indeterminado» período, de los numerosos y breves, en los que en la práctica y frecuentemente se dividen para irse renovando.
Recientemente y con ocasión de la aparición en la contratación hipotecaria de figuras que tratan de combinar la seguridad del crédito territorial y la versatilidad del crédito en cuenta corriente, se ha abierto de nuevo en la doctrina la controversia acerca de la naturaleza jurídica de estas figuras. Cuestión no baladí, pues de su configuración depende la aplicación a las mismas de la Ley 2/1994 y en consecuencia, el aprovechamiento de los beneficios económicos, fiscales y arancelarios, que para el prestatario supone esa aplicación extensiva.
PERSPECTIVA BANCARIA
Antes de continuar adelante conviene que examinemos, si bien brevemente, las semejanzas y diferencias que desde una perspectiva puramente bancaria y por tanto no de técnica jurídica, presentan los llamados contratos de préstamo y los de apertura de crédito en cuenta corriente.
Es de advertir que las figuras contractuales a las que quieren referirse estas notas, presentan a primera vista, un carácter mixto entre los tradicionales préstamos y los créditos en cuenta corriente, apartándose de los primeros en que las cantidades que amortice o reembolse el deudor son de nuevo disponibles; y de los segundos, en que el acreditado no puede disponer de su saldo por cheque y además se obliga a amortizar las sumas de las que disponga en plazos y cuotas determinados.
Desde una pura perspectiva bancaria, como decíamos, aquellos contratos se pueden definir del modo siguiente:
El préstamo bancario es un contrato real por el que el banco entrega una suma de dinero determinada, obligándose quien lo recibe a restituir otro tanto en el plazo convenido, incluidos los intereses y comisiones pactados.
La apertura de crédito se puede definir como aquel contrato por el cual el banco se obliga, dentro del límite pactado y mediante una comisión que percibe del cliente, a poner a disposición de éste, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o a realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo al cliente.
Semejanzas entre ambas figuras.
-Ambos alcanzan carácter ejecutivo por la intervención de fedatario público.
-Proporcionan fondos al cliente.
Diferencias.
-a) En el préstamo, con la autorización de la escritura por el notario, el banco entrega al prestatario el importe pactado, abonándolo, normalmente, en su cuenta corriente ordinaria.
El banco con la apertura del crédito, no entrega cantidad alguna sino que se compromete a entregar sumas, hasta el límite fijado, con arreglo a las disposiciones de éste.
-b) En cuanto al abono de la deuda.
La deuda del prestatario se reduce únicamente en el momento de las amortizaciones mediante la devolución parcial de la cantidad prestada. La devolución total de ésta supondrá la cancelación del préstamo.
En el crédito, el acreditado puede reducir su deuda con el banco mediante ingresos en la cuenta abierta al efecto, independientemente de la reducción del límite del crédito, de tal forma que puede llegar a convertirse en acreedor del banco, sin que por ello quede cancelado el crédito.
Como podremos apreciar mas adelante esto no es posible en la figura que analizaremos, aunque interesadamente se denomine crédito.
-c) En relación con los intereses:
En el préstamo se pagan intereses sobre la cantidad prestada y en la forma y plazos establecidos.
En el crédito sólo se pagan intereses por el capital dispuesto y durante el tiempo que se ha utilizado.
-d) En relación con las obligaciones que generan:
El préstamo genera obligaciones de carácter unilateral, pues sólo obliga a una parte, el prestatario, a devolver al prestamista, el banco, una cantidad igual a la recibida en el plazo establecido junto con sus intereses.
El crédito, en cambio, produce una relación bilateral. Por una parte, el banco se obliga a poner a disposición del acreditado el importe del crédito en la forma y tiempo convenida; y el acreditado, a pagar una comisión de apertura y al reembolso de las cantidades dispuestas mas los intereses pactados.
-e) En relación a su extinción:
El préstamo se extingue como consecuencia del pago exacto de todas y cada una de las cuotas de amortización e intereses pactadas. El vencimiento anticipado puede darse como consecuencia del impago de una de las cantidades antes referidas.
El crédito, habitualmente se extingue por transcurso del período de tiempo pactado, y aunque es frecuente pactar clausulas de renovación de la línea de crédito, en caso contrario, a la finalización del plazo, se practica la liquidación correspondiente arrojando un saldo que será reclamado al cliente en los términos convenidos. No puede, por su propia naturaleza, ser objeto de vencimiento anticipado por incumplimiento de una obligación de pago que sólo se hace presente en el momento en que finaliza el plazo.
Como se puede comprobar las diferencias apuntadas responden a una concepción tradicional de ambos contratos. Pero la propia dinámica bancaria diseñó unas figuras denominadas «crédito total» o «crédito abierto» en las que las diferencias apuntadas no sólo se atenúan sino que en algún caso ni siquiera existen. Se trataba de combinar la concesión de una línea de crédito hasta un límite determinado y por un largo período de tiempo, con la tradicional garantía territorial, la hipoteca.
EXAMEN DE LOS LLAMADOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
En estos contratos destacan las siguientes características:
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El importe del crédito fija el límite máximo de disponibilidad por parte del deudor o acreditado.
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Se fija una fecha final de vencimiento de la operación, que determina el período de tiempo en el que ha de producirse la amortización del importe del crédito efectivamente dispuesto.
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La parte deudora puede efectuar tantas disposiciones como quepan dentro del límite fijado por el importe máximo del crédito, de manera que cada una de estas disposiciones no puede exceder de la diferencia entre el total límite del crédito y la parte dispuesta y no amortizada en cada momento.
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En cualquier momento la parte amortizada del crédito puede ser dispuesta de nuevo por el deudor, si bien se establece un límite mínimo de disposición, (200.000 ó 250.000 pts).
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El deudor puede fijar, libremente, la fecha de vencimiento de cada disposición, con el límite de la fecha de vencimiento final del crédito.
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Las cuotas mensuales son mixtas, de amortización de capital e intereses.
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Cada disposición da lugar a la confección de su propio cuadro de amortización. Si bien el recibo del pago de las cuotas será único y contendrá el desglose de las mismas.
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Se fija una comisión por amortización anticipada.
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El interés es variable, estableciéndose un tipo de interés fijo para el primer período de tiempo, normalmente de un año, y un tipo de interés variable para el segundo período de tiempo, que se subdivide a su vez en tantos subperíodos como años naturales comprenda. Es decir, se trata de un interés nominal anual variable que es fijo en cada anualidad.
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Se pactan además de la ya mencionada comisión por amortización anticipada, las siguientes comisiones:
-Comisión de apertura.
-Comisión de subrogación.
-Comisión de gestión de reclamación de impagados.
-Otras.
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Se pactan intereses de demora.
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Se establecen pagos periódicos, normalmente mensuales, mixtos, como ya dijimos, y cuyo incumplimiento determina la posibilidad del vencimiento anticipado del crédito.
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En la cuenta de crédito se configuran:
- los intereses y disposiciones como partidas del debe
- y las amortizaciones como partidas de abono.
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La hipoteca garantiza el importe total del crédito, los intereses ordinarios, los intereses de demora y las costas y gastos.
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Se establece la facultad a favor del acreditado para que en caso de no convenirle el nuevo tipo de interés obtenido en función de la regla establecida en el contrato, pueda rechazarlo, surgiendo así la obligación correlativa de cancelar anticipadamente el crédito en un determinado plazo.
La enumeración de las características que definen a estas figuras ha de completarse, a la hora de centrar el problema, con la consideración sociológica y metajurídica de ser, por su...
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