Acceso al Registro de la ejecución judicial de la hipoteca

Autor:María del Carmen Luque Jiménez
Cargo:Profesora Contratada Doctora acreditada a Titular de Universidad
Páginas:1975-2014
RESUMEN

La existencia de un procedimiento de ejecución especial es lo que hace plenamente eficiente a la hipoteca en España, ya que para proceder a la realización forzosa del bien no es necesaria una sentencia declarativa sino que se pasa directamente a la fase de apremio, con un procedimiento basado en trámites rápidos, con causas de oposición muy limitadas. Partiendo de los requisitos previos que la... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

En el actual contexto de crisis económica, ha adquirido plena actualidad la cuestión de los denominados popularmente «desahucios». Esta expresión en realidad hace referencia al último paso de un procedimiento consistente en la ejecución de la garantía real que es el derecho accesorio de hipoteca cuando no se cumplen debidamente las obligaciones derivadas de los respectivos contratos principales de préstamo o crédito. Así, esta situación económica actual ha derivado en frecuentes situaciones de impago de dichas obligaciones, generando gran alarma social las repetidas situaciones de pérdida de la vivienda habitual a causa de la ejecución, y en especial en los casos en los que tal pérdida no conlleva la liquidación total de las deudas preexistentes, como consecuencia

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de las graves alteraciones a la baja que ha sufrido el precio de la vivienda. Debe destacarse que el préstamo hipotecario se ha convertido en el modo más extendido en el mundo occidental para acceder a la vivienda, de modo que casi se puede afirmar que es el modo natural de financiar su adquisición1.

El radical cambio experimentado en el panorama inmobiliario ha motivado la adopción de diversas medidas encaminadas especialmente a la protección de los deudores hipotecarios cuando la garantía recae sobre la vivienda habitual. En este sentido el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos o la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Esto no obstante, no debe perderse de vista que la existencia de normas que fomenten el cumplimiento voluntario de las obligaciones del consumidor garantiza un auténtico libre mercado, fortalecen las empresas y crece la economía nacional. Incluso es beneficioso para el consumidor que cumple, en la medida que no repercutirá sobre él las consecuencias (en términos de elevación de la carestía del crédito) derivada del incumplimiento por parte del consumidor moroso2. Por ello las medidas tuitivas adoptadas tienen que ponderar todos los intereses en juego, por lo que no pueden introducirse en el sistema medidas que puedan poner en riesgo el crédito territorial como la liquidación total de la deuda con la entrega del bien, prescindiendo del valor que este tenga (la denominada «dación en pago»).

La hipoteca implica un ius distrahendi del patrimonio del deudor sin que pueda anteponerse ningún derecho de crédito por muy privilegiado que sea3. La facultad del acreedor de proceder directamente contra los bienes hipotecados es la más enérgica proyección práctica del principio consagrado en el artículo 104 LH conforme al cual la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida4.

Todos los ordenamientos jurídicos europeos poseen normas sobre el proceso de ejecución de una garantía inmobiliaria, normalmente como parte integral de normas generales de ejecución5. A pesar de la enorme importancia que tiene en la actualidad esta modalidad de garantía, su estudio jurídico ha estado centrado fundamentalmente en el aspecto estático o latente de su existencia6,

siendo objeto de nuestro estudio su aspecto dinámico que afecta a su efectivo ejercicio y ejecución7.

La existencia de un procedimiento de ejecución sumario es lo que hace plenamente eficiente a la hipoteca en España, ya que para proceder a la realización forzosa del bien no es necesaria una sentencia declarativa sino que se pasa directamente a la fase de apremio, con un procedimiento basado en trámites rápidos, con causas de oposición muy limitadas, lo que hace que sea un instrumento muy eficaz de recuperación de garantías (GÓMEZ GÁLLIGO,

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2008, pp. 18-19). Se trata de un procedimiento en el que la actuación del derecho de hipoteca puede desenvolverse sin enfrentamiento entre partes y, por tanto, sin verdadero proceso8.

Las modalidades de ejecución de hipoteca se regulan en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V (arts. 681 a 698) o mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca solo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. A estas vías de ejecución podrían sumarse el procedimiento ejecutivo ordinario y el juicio declarativo ordinario. La lentitud de este último no compensa la posible ventaja de poder dirigirse contra todo el patrimonio del deudor. Y respecto al procedimiento ejecutivo ordinario, la nueva LEC no parece imponer con preferencia el procedimiento especial, aunque sí lo favorece notablemente9.

La denominada ejecución judicial o ejecución directa es el anteriormente denominado procedimiento judicial sumario, cuyas especialidades se regulaban en el artículo 131 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con la regulación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se realiza un esfuerzo unificador y refundidor digno de loa, pues supone la «normalización» del Derecho hipotecario, dentro del Derecho procesal general. O dicho de otra forma; el Derecho procesal incorpora con normalidad dentro de su ámbito, las especialidades derivadas de los principios hipotecarios10. Esta incorporación a la legislación procesal ha liberado a nuestro Ordenamiento de algunas regulaciones dobles que seguían criterios diferentes, como la que existía en torno al régimen de liquidación y subsistencia de cargas, que queda decantado por el implantado en la LH11.

II Requisitos previos: el pacto de ejecución directa

Para que las especialidades de la ejecución directa puedan aplicarse es preciso que en la escritura de constitución de la hipoteca se cumplan dos requisitos: la determinación del precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta y que conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.

La omisión de estos requisitos no es defecto para la inscripción de la hipoteca pero sí impide la inscripción de la cláusula en la que se pacte este procedimiento de ejecución12. Considerando que en el contenido del derecho de hipoteca parece fundamental la posibilidad de ejecución fulminante13, estas

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cláusulas constituyen un elemento delimitador esencial de este derecho real, por lo que es necesario que se solicite de forma expresa la inscripción parcial de la misma sin tal cláusula (RRDGRN 18 de febrero y 19 de septiembre de 2014).

1. La tasación a efectos de subasta

La fijación de un valor de tasación a efectos de subasta se prevé en el artícu lo 682.2.1.º y deberá hacerse constar en el asiento de inscripción (art. 682.3 LEC y art. 8.2 Real Decreto 716/2009). Además, en caso de existir varias fincas hipotecadas, deberá quedar determinado el correspondiente a cada una de ellas (art. 246 Ley Hipotecaria).

El valor a efectos de subasta debe quedar perfectamente determinado sin que sean admisibles expresiones imprecisas que puedan inducir a confusión (RDGRN 26 de julio 2012). Esta determinación (así como la distribución entre fincas señalada) es manifestación del principio de especialidad, que además de ser uno de los pilares básicos de nuestro ordenamiento inmobiliario14, tiene especial importancia en el derecho de hipoteca, ya que surge ligado a este derecho y tiene más matices que en otros derechos15.

En este sentido, la DGRN también rechaza la posibilidad de fijar en la escritura dos valores a efectos de subasta, en previsión de que el inmueble actualmente en construcción alcance su finalización. Y ello, además de por el tenor del artículo 682 LEC, porque la valoración de la obra terminada no es más que una hipótesis sujeta a concreción que no puede pretender el amparo de los pronunciamientos registrales, pues dicha valoración es distinta de lo que se define en la norma aplicable como valor de tasación a efectos de subasta (resolución de 4 de junio de 2014). Siguiendo este criterio, será defecto para la inscripción de la hipoteca si únicamente consta como «tipo de subasta» el referido a la obra terminada, ya que el valor puramente estimado o de futuro no cumple los requisitos de adecuación a la tasación real que impone el artículo 682 LEC16.

En relación a estas fluctuaciones del valor de la finca por diferentes motivos, la doctrina ha puesto de manifiesto que la simplificación procesal que supone la fijación de antemano de un valor a efectos de subasta (evitando el avalúo durante el procedimiento ejecutivo) conlleva el inconveniente de producir desfases en relación al valor real que puede perjudicar al deudor, pero que en todo caso quedarán corregidos por la dinámica de la subasta que será la que fije el valor real (DÍAZ FRAILE, 2008, 87).

La Ley 1/2013 ha introducido como requisito adicional que el valor a...

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