El acceso a la justicia: un problema por resolver
| Autor | Alfredo Flores Pérez |
| Cargo | Fiscal Jefe de la Audiencia de Sevilla |
| Páginas | 28-36 |
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Ponencia presentada en el Segundo Congreso Internacional sobre multipropiedad y Defensa de los Consumidores, Madrid, noviembre de 1994.
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A partir de 1960 aparecen en Francia los primeros intentos de dar respuesta jurídica a un fenómeno, cuyas causas analizaremos de forma sintética y que consiste en el hecho de que una pluralidad de personas van a disfrutar, por períodos de tiempo generalmente de poca duración, de un inmueble, frecuentemente situado en zonas turísticas.
En sus inicios se produce la venta del derecho al uso de una parte de dicho inmueble, en un tiempo que se fija de antemano y que se garantiza su utilización en años sucesivos, sin que dicha utilización prevea la finalización del disfrute.
Ante esta realidad se registra en el Instituto Nacional de Propiedad Industrial la denominación que hoy conocemos como multipropiedad y que en realidad acoge conceptos muy distintos. La denominación de «time-sharing», con traducción literal como «tiempo compartido», acoge también en derecho anglosajón una modalidad muy similar a la del derecho francés. En uno y otro caso la realidad social que busca respuesta jurídica es el hecho de disfrutar el uso de una vivienda, por fracciones de tiempo determinadas y ello hace que esta temporalidad la fije fundamentalmente para el adquirente en el período vacacional o en los tiempos de ocio.
Condicionan tal fenómeno los atractivos que ofrecen para el adquirente, que no precisará efectuar un desembolso elevado, al que vendría obligado si pretendiera el pleno dominio y el uso exclusivo, le resultan igualmente atractivos los servicios que de forma usual van unidos al disfrute del derecho, así como asegurarse un alojamiento en las zonas turísticas de mayor demanda, sin los riesgos de ver frustrada su aspiración.
Para el promotor o vendedor resulta esta modalidad igualmente atractiva puesto que los elevados precios son igualmente disuasorios, a veces fuertes inversiones se paralizan en el tiempo por la debilidad de la demanda y en cualquier caso la posibilidad de venta por períodos de tiempo provoca la multiplicidad de adquirentes y, en consecuencia, el mayor rendimiento de la inversión.
Es un hecho cierto que el fenómeno de la multipropiedad ha reactivado el sector turístico y ha permitido la utilización durante todo el año tanto de hoteles como de complejos inmobiliarios, manteniendo igualmente una utilización de mano de obra en los servicios de hostelería, deportivos, etc., anejos a estas explotaciones. Junto a estas razones puramente económicas, y desde el punto de vista del marco constitucional en el que debemos desarrollar el ordenamiento jurídico, es preciso tener en cuenta que, utilizando en un sentido amplio el término «multipropiedad», se trata de una realidad que merece una protección jurídica, por cuanto que permitirá el disfrute de vacaciones a un mayor número de personas, la plena explotación de recursos económicos y la corrección de las tasas de paro; es el propio preámbulo constitucional el que alude a la calidad de vida, como una meta a conseguir para todos los ciudadanos, y dentro de dicha calidad aparece el disfrute de vacaciones y la mejor utilización de los tiempos de ocio, todo ello sin olvidar que este fenómeno permite la relación ¡interpersonal de ciudadanos de distintas nacionalidades, que se ha de entender como un valor positivo en los principios constitucionales de mejor entendimiento entre los pueblos.
Evidentemente, en un fenómeno nuevo y complejo, surgen también interrogantes; quien se acerca al fenómeno de la multipropiedad siente el temor de poder ser objeto de fraude, víctima de una publicidad engañosa, y no pocas veces la actividad contractual se desarrollará con personas jurídicas de distinta nacionalidad, etc.
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El primer problema que surge es encuadrar al adquirente de una parte de un inmueble con las finalidades antes expresadas en el concepto de consumidor a que se refiere el artículo 7 y siguientes de la Ley de 19 de julio de 1984, para la defensa de los consumidores y usuarios; en cualquier caso, los citados artículos 7, 8, 9 y 10 habrán de considerarse como normas de interpretación a la regulación del fenómeno de la multipropiedad, especialmente en cuanto afecta a la concreción de las ofertas. El artículo 51 de nuestra norma fundamental, que afecta a los derechos de los consumidores y usuarios, exige, para su auténtica interpretación -como inspirador de todo el desarrollo legislativo sobre lo que constituye un principio rector de la política social y económica-, que se interprete en los términos que impone el artículo 9, quedando vinculados todos los poderes públicos a la defensa de los derechos de todos los ciudadanos, declaración que no es programática, sino*que supone la contemplación de cada caso concreto a fin de que la legislación proteja los derechos en esta materia. Igualmente ha de tenerse en cuenta que el principio de libertad de empresa recogido en el artículo 38 habrá de moderarse y ponerlo en relación con los artículos 32, inspirador de la función social de la propiedad, de la subordinación a los intereses generales y del equilibrio a que se refiere el artículo 131. Todos estos principios, inspiradores de las leyes, deberán ser servidos por la Administración, central, autonómica y local, no sólo con preponderancia de los intereses generales recogidos en el artículo 103, sino también conforme a los tratados internacionales suscritos por España. De esta manera las directivas emanadas de la Comunidad Europea en materia de multipropiedad a que luego aludiremos obligan a la acomodación de nuestras leyes a dichas directivas. Como resolución del más alto rango hay que mencionar la Sentencia del Tribunal Constitucional 14/1992, de 10 de febrero, en la cual afirma que, si bien el artículo 51 de la Constitución enuncia un principio rector de la política social y económica y no un derecho fundamental, el legislador no puede contrariar el mandato de defender a los consumidores y usuarios ni que tales cuestiones queden ajenas al control constitucional.
Con las salvedades antes expresadas de que el concepto de consumidor recogido en la Ley de 19 de julio de 1984 pueda aplicarse al adquirente en régimen de multipropiedad, es preciso remarcar que la exposición de motivos de la citada Ley de protección de los consumidores proponía como objetivos:
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Los procedimientos eficaces sobre bases firmes y directas para la defensa de consumido res y usuarios.
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Favorecer el movimiento asociativo.
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Los principios informadores de interpreta ción de la ley. Esta protección eficaz comprende desde una fase preventiva que establezca la calidad en la construcción de edificios y respeto a las normas urbanísticas, la estricta concordancia entre la publicidad y el bien ofrecido, las garantías financieras de los promotores inmobiliarios y de constructores, hasta la incorporación al ordenamiento las conductas penales y de incumplimiento de obligaciones civiles con especial mención de las normas procesales que permitan una ágil tramitación de las demandas y denuncias de los supuestos y posibles perjudicados.
En toda esta cuestión ha de reconocerse que aún queda mucho camino por recorrer.
Es necesario determinar con certeza bajo qué marco jurídico se encuentra el que accede en un régimen de multipropiedad al uso y disfrute de una cuota de un inmueble por un tiempo determinado, porque de la naturaleza jurídica depende la regulación más o menos eficaz de los posibles problemas que surjan.
En el derecho comparado e incluso en nuestro derecho, si se observan atentamente las distintas modalidades de estatutos, se aprecian claramente tres variantes:
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La multipropiedad por acciones o denominada también societaria, que siguiendo el modelo francés estima que la condición del adquirente es la de socio, porque su derecho se aleja del concepto tradicional de propiedad al quedar limitado en tiempo y espacio, ver obstaculizada la facultad de individualizar el objeto real y pedir la división de la cosa común y sin olvidar que es un tema importante que aquellas personas que acceden a esta modalidad no desean ser propietarios ni encontrar durante su tiempo de vacaciones ni durante el resto del año, limitado ese elemento anímico de disfrute del ocio con los problemas y cargas inherentes a la propiedad.
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La denominada multipropiedad inmobiliaria, configurada como un derecho real, bien es cierto que atípico, en la que el derecho se identifica con el bien inmueble sobre el que se ejerce y ofrece...
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