El acceso diferido a la propiedad de viviendas de protección oficial
| Autor | Jesús Alvarez Beltrán |
| Cargo | Registrador de la Propiedad Del Seminario de Derecho Hipotecario Valladolid-Salamanca, abril de 1972 |
| Páginas | 317-334 |
El acceso diferido a la propiedad de viviendas de protección oficial*
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El artículo 26 del texto refundido y revisado de la legislación en materia de V. P. O., aprobado por Decreto de 24 de julio de 1963, y el artículo 101 del Reglamento para la aplicación de dicha legislación, aprobado por Decreto de 24 de julio de 1968, al enumerar los posibles destinos de las V. P. O. nos hablan del «acceso diferido a la propiedad», cuya regulación positiva se contiene en los artículos 132 al 137 del mencionado Reglamento.
La construcción reglamentaria del acceso diferido a la propiedad plantea al jurista práctico graves problemas, pues, en primer lugar, esa construcción es tan deficiente y anómala, que la figura resultante de la misma no encaja fácilmente en los clásicos moldes contractuales. De otro lado, la difusión de esta nueva figura jurídica puede ser muy grande, yaPage 318 que no sólo es el régimen obligado para las Cooperativas de viviendas, según el artículo 137 del Reglamento, sino que, además, los promotores particulares optan u optarán frecuentemente por este destino por las ventajas que ofrece a la hora de la selección de los solicitantes para construir V. P. O.
No es el acceso diferido a la propiedad un contrato que se realice en un solo tracto de tiempo. El camino negocial del acceso diferido a la propiedad es complejo, pues de los artículos 132 y 135 del Reglamento resultan que son necesarios: 1.° Lo que el artículo 132 llama contrato de acceso diferido a la propiedad, por el que únicamente se transfiere la posesión de la vivienda-no el dominio-y se determinan las obligaciones de las partes, del cedente y del cesionario. 2° Según el artículo 135, una escritura pública de compra-venta por la que se transmite al cesionario el dominio de la vivienda, y que se otorgará, según dicho artículo 135, cuando esté terminado el plazo señalado en el contrato y se hayan cumplido las condiciones pactadas en el mismo. El tiempo que media entre aquel contrato y esta escritura no podrá ser inferior a diez años o al número de los en que se haya de amortizar el préstamo concedido como beneficio si fuese menor.
Sin necesidad de profundizar más, por el momento, en el sentido y esencia de la regulación que del acceso diferido a la propiedad hace el Reglamento, se comprende que la problemática de esta figura jurídica es muy rica. Nosotros no vamos a tratar, sin embargo, más que de dos problemas o cuestiones: una, de índole sustantiva y registral, y otra, de carácter fiscal, que enunciamos en los términos siguientes:
El llamado por el párrafo primero del artículo 132 del Reglamento contrato de acceso diferido a la propiedad, ¿provoca un desplazamiento patrimonial susceptible de inscribirse en el Registro de la Propiedad?, y, por otra parte, supuesto que la transmisión del dominio de la vivienda-según los mencionados artículos 132 y 135-tendrá lugar normalmente después de los seis años siguientes a la concesión de la calificación definitiva, es inevitable preguntar si la exención reconocida en el artículo 65-1-29 del Decreto de 6 de abril de 1967, para la primera transmisión intervivos de las V. P. O., es o no aplicable cuando de acceso diferido a la propiedad se trata.
Planteado el objeto de nuestro estudio es conveniente empezar por buscar posibles antecedentes de la regulación actual. Un régimen que presenta bastante afinidad con él fue el instaurado para la cesión dePage 319 viviendas propiedad del I. N. V. por Decreto de 11 de noviembre de 1955, cuyo artículo 2 establecía que «los contratos de cesión entre el I. N. V. y los beneficiarios serán de promesa de venta y tendrán el carácter de contratos mixtos de arrendamiento y de amortización hasta la total entrega del precio fijado, en que adquirirá el interesado la propiedad, otorgándose a su favor escritura de venta». Además, el artículo 1 del mismo Decreto vino a establecer que «las viviendas del I. N. V. sólo podrán ser cedidas a sus beneficiarios en régimen de amortización, que les permita el acceso a la propiedad... en el plazo máximo de cincuenta años». Otro sistema, que puede reputarse como antecedente del actual, es el que se estableció para las llamadas Casas Baratas por el Real Decreto de 8 de julio de 1922, en el que para el caso de venta a plazos en que no pudiera constituirse hipoteca en su garantía, se " ordenaba que «sólo se puede otorgar entre las entidades vendedoras y el adquirente un compromiso de venta, que después de haberse satisfecho todos los plazos se elevará a escritura pública para que la compraventa quede consumada».
Si comparamos estos sistemas con el instaurado por el Reglamento de 1968, veremos que coinciden en cuanto a la finalidad que persiguen e incluso en cuanto a los medios jurídicos de que se sirven para conseguir esa finalidad. Aunque esto último no es del todo exacto. En todos estos sistemas existe:
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Un negocio jurídico que, según el Decreto de 11 de noviembre de 1955, es una promesa de venta; según el Real Decreto de 8 de julio de 1922, es un compromiso de venta, y según el artículo 132 del Reglamento de 1968, es un contrato de acceso diferido a la propiedad.
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En todos estos sistemas el dominio no se transmite inmediatamente del cedente al cesionario, sino que dicha transmisión queda diferida hasta un momento más o menos lejano. Mientras ese momento llega, el cedente conserva o retiene el dominio, teniendo el cesionario la posesión únicamente por bien que le permite disfrutar de la vivienda.
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Hasta que llega el momento en que ha de producirse la transmisión dominical, el cesionario va pagando unas cantidades.
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Cuando los pagos finalizan ha llegado el momento de la transmisión dominical, la cual se formaliza en escritura pública, a la que llaman de compra-venta el Decreto de 1955 y el Reglamento de 1968, en su artículo 135.
En cambio no puede reputarse, a nuestro juicio, como antecedente de la regulación actual el sistema llamado de acceso a la propiedad, al que se refieren las Ordenes Ministeriales de 26 de mayo de 1965, 17 de febrero de 1967 y 27 de febrero de 1968, que establecieron los cupos de construcción para los años 1965 a 1968 y los criterios de selecciónPage 320 de solicitudes. Este régimen, que no debe confundirse con el de acceso diferido a la propiedad, tiene todavía mucho interés, pues existen y las vemos con frecuencia, viviendas sometidas al mismo, que por el juego del derecho transitorio han de ajustarse al contenido de las indicadas órdenes ministeriales. En este sistema de acceso a la propiedad no se plantean los problemas anteriormente apuntados en orden a la posibilidad de la inscripción en el Registro de la Propiedad y reconocimiento de la exención fiscal en el Impuesto de Transmisiones. El sistema de acceso a la propiedad no tiene más particularidad, según las órdenes antes citadas, que un aplazamiento en el pago del precio. Ese aplazamiento es del 50 por 100 del precio de venta total, deducido de dicha cantidad, en su caso, el importe del préstamo, en cuya devolución se subraga el comprador. La parte aplazada se abonará en un número de anualidades iguales no inferior a veinte, según la Orden Ministerial de 1965, y no inferior a diez, según las Ordenes de 1967 y 1968, incrementadas con el interés legal.
Como se ve, este sistema es muy similar al que rige para la venta por viviendas independientes de las llamadas subvencionadas, según el artículo 129 del Reglamento de 1968, con la diferencia de que el aplazamiento en las subvencionadas es por cinco años, como mínimo. Pero en ambos casos, la transmisión dominical no queda diferida, sino que se produce inmediatamente, siendo inscribible normalmente y amparada por el beneficio de la exención fiscal, si es primera transmisión y se realiza en las condiciones legales, una de las cuales es que no hayan transcurrido seis años desde la concesión de la calificación definitiva. Que hay transmisión inmediata de dominio en el sistema de acceso a la propiedad lo prueba el texto de las citadas Ordenes Ministeriales cuando nos dicen que del precio de la VENTA se deducirá, en su caso, el importe del préstamo, en cuya devolución se subroga el COMPRADOR. Este sustituye al vendedor-deudor-hipotecante, que no retiene el dominio, como ocurre en el régimen de acceso diferido.
El Reglamento de 1968 dedica a la regulación del acceso diferido a la propiedad la sección 5.a del capítulo VI, que comprende los artículos 132 al 137. Cedente y cesionario son, según la terminología del Reglamento, los elementos personales de esta compleja relación jurídica, cuyo primer paso es el llamado contrato de acceso diferido a la propiedad. Los efectos, duración y contenido de este contrato vienen especificados a través del largo artículo 132, que comienza diciendo: «Por elPage 321 contrato de acceso diferido a la propiedad de las V. P. O. se transfiere al cesionario la posesión de la vivienda, conservando el cedente su dominio hasta tanto aquél le haya satisfecho la totalidad de las cantidades a que esté obligado, de conformidad con lo regulado en el presente artículo.»
El mismo precepto determina los pagos que deben realizarse, precisando el párrafo segundo que «durante el período de vigencia del contrato el cedente deberá satisfacer los gastos de conservación, el coste de prestación de servicios y el importe de las contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos estatales o locales». Sin embargo, hay que advertir que las cantidades que representen los gastos a que hemos hecho referencia deberán ser satisfechas por el cesionario al cedente, conforme resulta del propio artículo 132, y es que si bien el cedente, como propietario que continúa siéndolo, debe abonar los gastos referidos, en definitiva, es el cesionario quien se sirve de la vivienda, quien la utiliza y quien...
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