El acceso al Registro de la Propiedad de los contratos sobre la custodia del territorio

Autor:Concha Iborra Valle
Cargo:Registradora de la Propiedad
Páginas:93-102
RESUMEN

I. La propiedad y la custodia del territorio 1. Los Easements y los trusts como instituciones para la conservación de recursos naturales y paisajístico 2. El concepto de propiedad 3. Medios de custodia II. Qué contratos sobre custodia del territorio acceden al Registro de Propiedad III. La inscripción del derecho de arrendamiento IV. El derecho real de aprovechamiento parcial 1. La inscripción en ... (ver resumen completo)

 
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I La propiedad y la custodia del territorio

Las definiciones son siempre cuestión difícil y, sobre todo, cuando se trata de un concepto en el que confluyen disciplinas de distinta naturaleza, jurídicas y no jurídicas, como es la custodia del territorio. Sin esta intención cabe afirmar que es un concepto novedoso, creado en países con otros sistemas legales, concretamente, Estados Unidos y Gran Bretaña y tiene por objeto la gestión bajo criterios de conservación de los recursos de propiedad privada naturales, históricos y paisajísticos.

Hay que llamar la atención sobre el hecho de la custodia del territorio pretende obtener un fin que es culturalmente avanzado cual es la conservación de los recursos naturales pero desde el respeto a la propiedad privada. La custodia del territorio no tiene objeción a que los bienes permanezcan en manos privadas y utilizar otros medios menos determinativos para obtener los fines perseguidos. Esto permite que los proyectos de custodia tengan un abanico más amplio, que lleguen a más sitios.

Se trata en esta introducción de hacer unas breves reflexiones sobre la custodia del territorio y la propiedad privada para lo cual se abordaran tres temas, a saber: los medios fundamentales a través de los cuales se lleva a cabo la custodia del territorio en Estados Unidos y Gran Bretaña, el concepto de propiedad en los países de nuestro entorno, y concluir esbozando de qué forma se pueden aplicar las instituciones anglosajonas en nuestra legislación.

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1. Los Easements y los trusts como instituciones para la conservación de recursos naturales y paisajístico

En Estados Unidos, la custodia del territorio se lleva a cabo mediante los llamados Conservation Easements, que son restricciones o limitaciones de la propiedad impuestas para proteger los recursos naturales. Son constituidos a título oneroso o gratuito por el propietario, y tienen por objeto limitar ciertos usos o aprovechamientos a perpetuidad. Protegen los recursos naturales de las fincas pero permitiendo a los dueños retener en sus manos los derechos dominicales y vivir y usar de su propiedad.

Es esencial a los Conversation Easements la flexibilidad, se adaptan a las necesidad de custodia y a la voluntad de la propiedad. Las entidades que adquieren los easements- holders- son, o bien entidades gubernamentales, o bien entidades públicas o privadas con un gran reputación y que son objeto de control, porque el titular del easement ha de tener características especiales para mantener el mismo a lo largo del tiempo. Lo que obtienen los propietarios por constituir el easement es beneficios fiscales mantenido su propiedad sobre la finca. Pero cada vez más se han de articular medios para evitar que los easement incorrectamente establecidos produzcan el beneficio fiscal sin ningún provecho para la Conservancy -Custodia del territorio.

En Gran Bretaña, el concepto de easement es distinto al de Estados Unidos y se semejan más a las servidumbres que se conocen en todas las legislaciones herederas del Derecho Romano, y están siendo objeto de revisión en este momento para simplificar su régimen jurídico y adaptarlas al Land Registration Act de 2002, el Registro de la Propiedad inglés. La custodia del territorio se lleva a cabo principalmente mediante otra institución propia y típica del Derecho anglosajón cual es el trust, que también se emplea con idéntica finalidad en el Derecho norteamericano. En efecto, en Gran Bretaña, el Nacional Trust, fundado en 1895, es el encargado de proteger los recursos naturales e históricos. Los propietarios de fincas aportadas al Nacional Trustp, conservan ciertos derechos sobre la misma, pudiendo disfrutarla en parte. No se hará sin embargo, más referencia a esta institución toda vez que se trata ampliamente en otras ponencias.

2. El concepto de propiedad

Desde la perspectiva del concepto jurídico de propiedad privada en los ordenamientos jurídicos de los países de nuestro entorno, se ha de señalar que modernamente se considera que es un derecho que está definido por las leyes -las delimitaciones legales del dominio- y por el objeto sobre el recae, se ha de distinguir entre propiedad, mueble, inmueble, rustica, urbana, forestal. Además, la propiedad puede estar sujeta a modificaciones de sus facultades ordinarias -prohibiciones de disponer- o por la existencia de derechos reales limitados. La doctrina actual caracteriza la propiedad también por su contenido obligacional que no sólo hace referencia a la posible existencia de derechos reales limitados o de derecho reales in faciendo sino a que ciertas limitaciones legales conllevan la obligación de ciertas conductas positivas o de abstención. Este resumen grosso Page 95 modo indica el régimen legal de la propiedad al objeto de considerar de qué manera se pueden asumir los fines de la custodia en nuestro ordenamiento.

La conservación de los recursos medioambientales puede exigir en ciertos casos una intervención absoluta por parte de los poderes públicos, que determine que ciertos bienes sean de dominio público, porque su naturaleza o su importancia para los intereses nacionales, impongan que la titularidad y, por tanto, la gestión sea de un organismo público.

Pero en otras ocasiones, la inmensa mayoría, en los países de nuestro entorno, pueden continuar en manos privadas y bastará, o bien que se defina la propiedad por razón del objeto sobre el que recae mediante el establecimiento de delimitaciones legales, o bien por la modificaciones de sus facultades ordinarias. Por último, sería posible establecer derechos reales limitados con fines conservacionistas como se verá a continuación. En todo caso esta gestión de custodia se refiere a bienes de propiedad privada, y por tanto está dentro de la esfera del derecho privado y de las relaciones entre particulares. No hay obstáculo para que sus sujetos activos, es decir, las entidades de custodia, sean organismos públicos, con tal de que actúen en el marco del derecho privado. La aportación de los organismos públicos es evidente en cuanto a que buscan por definición el interés público y ello suscita la confianza de los propietarios.

Cambiando radicalmente de punto de vista y hablando desde la propiedad, la custodia del territorio permite al dueño de un inmueble seguir siéndolo, es decir, mantener su propiedad, pero también cumplir con los requerimientos que impone el interés público en materia medio ambiental. No hace falta recordar que hoy en día no se puede hablar de la propiedad...

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