La Accesión invertida
| Autor | Carlos Hernández Crespo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 729-766 |
La Accesión invertida *
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Dejando aparte si la accesión es un modo de adquirir el dominio, o una simple facultad del mismo, así como las discusiones en orden a la conveniencia e incluso a la posibilidad de construir una teoría unitaria de la accesión, para enmarcar el tema, recordemos que ésta tiene dos manifestaciones fundamentales: una, la del derecho del propietario de una cosa para hacer suyos los frutos que ella produzca (accesión discreta) y, otra, la del derecho del propietario de una cosa para adquirir lo que a la misma se una o incorpore, natural o artificialmente, de manera que lleguen a formar ambas un todo inseparable (accesión continua).
Las dos especies están contempladas por el artículo 353 del Código Civil, al expresar que «la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente».
Prescindiendo de la referente a la adquisición de los frutos, dentroPage 730 de la accesión continua, el tema que nos ocupa hace referencia a la artificial de inmuebles y, más concretamente, al supuesto de edificación.
Ya en él digamos, siguiendo a Diez Picazo 1, que algunos autores formularon el principio o regla de que «la superficie cede al suelo» o, lo que es lo mismo, que lo construido sobre el suelo es absorbido por él y pertenece a su propietario, apoyándose en un texto de las XII Tablas, que, acaso codificando una norma anterior de derecho consuetudinario, establecía que el propietario de una viga que se introducía en un edificio ajeno, o el de unas estacas clavadas en viña ajena, no podían retirarlas.
Ciertamente que dicho principio no fue formulado por el Derecho Romano, pues es sabido que los jurisconsultos de Roma tenían una mentalidad orientada a lo práctico, a la resolución del caso concreto, conectado con la vida, sin importarles mucho las reglas de tipo generalizador, sino que contemplando una serie de fenómenos típicos les asignaban una regulación autónoma, resolviendo para cada caso lo que hacía falta.
En el Derecho Germánico se adoptó una posición distinta, porque en él prevalecía el principio de la adquisición por el trabajo, siendo propietario de lo construido el que había edificado, llegando, en algunos casos, a pasar el suelo a la propiedad del edificante, y ello, posiblemente, porque para estos pueblos, menos sedentarios que el romano, la propiedad recaía fundamentalmente sobre lo transportable (ganados, pieles, maderas, etc.), surgiendo así una propiedad, de las edificaciones, separada de la del suelo, al margen o contra el principio de que la superficie cede al suelo, constituyendo objeto de tráfico independiente, debido también a la provisionalidad de tales edificaciones y a su posible desmantelamiento y traslado, todo lo cual hizo que más tarde, cuando ya se empleó la piedra, dando lugar a edificaciones más estables, con la consiguiente dificultad o imposibilidad de desmontarlas o deshacerlas, se siguiera aplicando al constructor el derecho de trasladar la casa, si era posible, o el de exigir una indemnización al dueño del terreno o incluso una autorización para derribarla dejando los umbrales como parte integrante de la finca 2.
De los dos sistemas expresados hemos visto que nuestro Derecho positivo sigue el criterio, más que romano, romanista, de conceder laPage 731 propiedad del vuelo al que lo sea del suelo, principio que está plasmado, entre otros, en el artículo 358 del Código Civil, según el cual «lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos...», completado por el 359 del mismo cuerpo legal, que establece que «todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa mientras no se pruebe lo contrario», y también por el artículo 361 del mismo, al decir que «el dueño del terreno en que se edificare... de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra..., previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454. o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno...».
Este principio tiene su fundamento, según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 1952, en la intención de conferir a un solo titular el dominio de la finca, evitando situaciones anormales de condominio, sin cuotas homogéneas, o la coexistencia de una propiedad del suelo y otra distinta sobre el vuelo, o la creación de derechos de superficie que, como excepcionales, deben establecerse o pactarse expresamente.
Es decir, que, según resulta de lo anterior, de los varios modos de solucionar el problema planteado por la edificación en suelo ajeno, el Código Civil adoptó el principio de que el vuelo cede al suelo. El dueño del terreno lo es también de lo que se construya sobre él. Esta solución constituye, pues, en nuestro Derecho, lo que pudiéramos llamar «accesión normal», y, por contraste, se llama «accesión invertida» (con terminología que según Manuel de la Plaza 3 es familiar a autores franceses como Demolomue y Aubry y Rau) o «accesión anormal», o al revés, a la que se produce en los supuestos en los que el titular de la edificación se haga dueño del terreno que le sirve de soporte.
Se suele presentar como supuesto más caracterizado y, a veces, único de accesión invertida el contemplado por el párrafo segundo del artículo 1.404 del Código Civil, insistiendo la doctrina en el sentido de resaltar que en dicho precepto se produce una total inversión del principio de accesión contenido en el artículo 361 del mismo Código. No estoy de acuerdo con tal apreciación, pues, a mi entender, aquella norma resuelve el supuesto de construcción de edificio en suelo ajeno en forma acomodada al 361 expresado; pero no adelantemos aconte-Page 732cimientos, pues antes de examinarlo nos parece obligado contemplar o hacer referencia a otros casos de accesión inversa que se dan en nuestro Derecho.
Primer caso: La accesión invertida derivada del mismo artículo 361 del Código Civil.-En el propio artículo 361-que regula la accesión normal al construirse de buena fe en suelo ajeno-ve un sector de la doctrina, un supuesto de accesión invertida, al establecer dicho precepto que el dueño del terreno puede obligar al que edificó a pagarle el precio del suelo ocupado por el edificio; pero propiamente no es tal, puesto que se trata de una adquisición del terreno por el dueño de la edificación, que se produce no automáticamente, ipso iure o por ministerio de la Ley, sino solamente en el caso de que el dueño del terreno (que, en consecuencia, continúa siendo lo principal, y el precepto, en cierto modo, ratifica la accesión normal) opte por venderlo al titular de la edificación.
No se da, pues, como resalta Díez Picazo 4, una verdadera accesión en cuanto que la adquisición del suelo procede de un acto del propietario del mismo, a quien la Ley le faculta para imponer esa adquisición del terreno invadido, dando lugar a una compraventa unilateralmente forzosa. El dueño del terreno viene a ser titular de un derecho potestativo de configuración jurídica, esto es, de un poder de decidir mediante un acto de su voluntad la situación jurídica general del fundo.
Cuando se ejercite, es decir, cuando el dueño del terreno opte, nos llegará al Registro, bien como una venta del suelo al edificante o bien como una adquisición del edificio por el dueño del terreno, y ello formalizado en escritura pública otorgada por los interesados o en la resolución judicial firme que haya delimitado el derecho. Aparentemente, pues, el caso contemplado no tiene gran importancia para el Registro de la Propiedad, pero es preciso tener en cuenta:
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Que según las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1928, 18 de marzo de 1948, 17 de diciembre de 1957 y 2 de diciembre de 1960, entre otras, mientras la indemnización no tenga lugar, el dueño del terreno no ostenta el dominio de lo edificado y únicamente está en el caso de optar por adquirir mediante el pago de la indemnización o por obligar al que construyó, o al que de él traiga causa, a pagarle el precio del terreno.
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Que el dueño de la construcción no es propietario del terreno sobre el que la misma se asienta, sin poder ejercitar la acción reivindi-Page 733catoria contra el dueño del suelo (sentencias de 23 de marzo de 1943 y 2 de diciembre de 1960), ya que esta acción no es la indicada para reivindicar el suelo al que se ha incorporado lo construido (sentencia de 31 de mayo de 1949), si bien, como dijo la sentencia de 17 de diciembre de 1957, si el propietario del suelo no indemniza y realiza la corta de lo plantado (lo mismo sería, creemos, si destruye lo edificado) se coloca en situación de hacer nrocedente la acción reivindicatoría.
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Que la referencia que hace el artículo 361 del Código Civil a los 453 y 454 del mismo hace que se reconozca al constructor el derecho de retener la obra hasta que se le abone el valor de la misma.
Se deduce de lo anterior que, mientras el propietario del terreno no opte, existen dos propietarios en la realidad, el del suelo y el del edificio, y tal situación tiene o puede tener repercusiones regístrales.
Siempre que en tal situación de interinidad aparezca de los asientos regístrales o de los títulos que lleguen al Registro esa dualidad de propietarios, habrá que suspender todos los actos y contratos de enajenación o gravamen que afectando al dueño del suelo pretendieran abarcar o extenderse a la edificación, en tanto no conste en el Registro que se ha adquirido la obra realizada con abono de su importe, y habrá que denegar cualquier acto o contrato de enajenación o de gravamen sobre la edificación en tanto en cuanto su titular no haya adquirido el terreno, ya que hasta entonces no tiene más que un derecho a que se le...
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