La accesión inmobiliaria
| Autor | Chantal Moll de Alba Lacuve |
| Cargo | Doctora en dret |
El propassat 31 de desembre de 2001, el Parlament de Catalunya va aprovar la Llei 25/2001, de l¿accessió i ocupació. Segons la Disposició Final segona de la llei, aquesta entrarà en vigor al cap de tres mesos d¿haver estat publicada al DOGC, és a dir el 18 d¿abril de 2002.
La llei d¿accessió i ocupació (LAO) regula, entre altres aspectes, l¿accessió immobiliària. En aquest sentit contempla els tradicionals supòsits de construcció en terreny aliè però també, i com a novetat, regula la construcció extralimitada que, fins al moment, no havia tingut una regulació específica en el dret català[1].
I- CRITERIS DE LA REGULACIÓ DE L¿ACCESSIÓ IMMOBILIÀRIA
Segons l¿Exposició de Motius de la LAO, la regulació de l¿accessió immobiliària s¿estableix considerant dos criteris: 1)La bona o mala fe, 2) El valor més gran del sòl o de la construcció.
El primer criteri es correspon amb el principi ètic que ja es contemplava en l¿anterior regulació de la construcció en terreny aliè a l¿art. 278 de la Compilació Catalana[2] i que provenia del Dret Històric català[3].
El segon paràmetre es de caràcter econòmic i constitueix un altre novetat de la LAO que introdueix així un aspecte important que havia assenyalat durant molts anys la doctrina i la jurisprudència, especialment a l¿hora de tractar les construccions extralimitades.
En realitat, encara que no es digui expressament a l¿Exposició de Motius, existeix un altre criteri per diferenciar els diferents supòsits. Es tracta de l¿element físic - la porció de terreny sobre la qual s¿eleva la construcció- que diferencia la construcció en terreny aliè de la construcció extralimitada. Val a dir però que la diferenciació d¿aquests dos supòsits no es del tot clara en la redacció de la LAO i pot existir certa confusió com es posarà de relleu més endavant[4].
II- ELS DIFERENTS SUPÒSITS REGULATS
En atenció a aquests criteris la LAO regula els supòsits següents:
· Construcció en terreny aliè de bona fe (art. 7)
· Construcció en terreny aliè de mala fe (art. 10.1)
· Construcció en terreny aliè de bona fe actuant el propietari del sòl de mala fe (art. 11.3)
· Construcció en terreny aliè de mala fe actuant el propietari del sòl de mala fe (art. 12)
· Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior del sòl (art. 8)
· Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior de la construcció (art. 9)
· Construcció extralimitada de mala fe (arts.10.2 i 10.3)
1) Construcció en terreny aliè de bona fe
L¿art 7 de la LAO, relatiu a la construcció en terreny aliè de bona fe, trenca amb l¿esperit del derogat art. 278 de la Compilació i estableix una regulació molt similar a l¿existent al Codi Civil a l¿art. 361[5]. S¿atorga doncs al propietari de sòl en que una altra persona ha construït de bona fe la facultat d¿optar entre adquirir la construcció abonant les despeses o obligar al constructor a adquirir el sòl pagant el preu que acordin ambdues parts[6]. En cas de discrepància, el preu del sòl ha d¿ésser fixat per un perit o perita que hagin designat de mutu acord.
En el cas que el propietari decideixi adquirir la construcció la LAO atorga al constructor de bona fe el dret de retenció com a garantia del pagament de les despeses[7]. El problema potser es de tipus sistemàtic ja que la LAO regula aquest dret de retenció en els articles 16 i 17 que constitueixen la secció cinquena titulada Garantia del Capítol Accessió Immobiliària . Hauria estat millor incloure la regulació del dret de retenció al mateix article 7 en el que es tracta la construcció en terreny aliè de bona fe. També hagués estat recomanable determinar en aquesta regulació si el dret de retenció es configura o no com un dret real de garantia, és a dir, si el constructor pot negar-se a la restitució no només respecte el dominus soli si no respecte a qualsevol tercer[8].
2) Construcció en terreny aliè de mala fe
L¿art. 10.1 de la LAO regula el supòsit contrari, la construcció en terreny aliè de mala fe, i en aquest punt segueix el que ja establia la Compilació: el constructor perd el que hi hagi construït[9]. A més a més, la LAO obliga al constructor de mala fe a pagar la indemnització pels danys i perjudicis causats.
Cal remarcar que la LAO, a diferència del Codi Civil, no fa referència al dret de demolició del dominus soli en el supòsit de construcció en terreny aliè de mala fe[10] i només contempla aquest dret per les construccions extralimitades de mala fe (art. 10.2. i 10.3 LAO).
Malgrat aquesta omissió, hauriem d¿entendre que el propietari del sòl pot exercitar l¿acció negatòria tal com està regulada al dret civil català a la Llei 13/1990, de 9 de juliol.
3) Construcció en terreny aliè de bona fe actuant el dominus soli de mala fe
L¿art. 11.3 de la LAO contempla un supòsit de fet que no estava a la Compilació i que tampoc es troba regulat expressament al Codi Civil[11]. Es una de les grans novetats introduïdes per la LAO. En aquest cas s¿atorga al constructor de bona fe el dret d¿adquirir el sòl abonant el seu valor i el dret a una indemnització per danys i perjudicis. La LAO defineix a l¿art. 11.4 la mala fe del propietari com el fet de veure i conèixer l¿actuació del constructor sense oposar s¿hi.Aquesta definició coincideix amb l¿establerta a l¿art. 364 del Codi Civil: Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.
Amb aquest precepte s¿imposa una sanció important al...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba