La accesión por edificación en suelo propio con materiales ajenos
| Autor | María de los Desamparados Núñez Boluda |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho Civil |
El supuesto de hecho
Después de haber examinado los elementos constitutivos y los efectos fundamentales de la accesión industrial referida a las construcciones, hora es de pasar a ver las reglas concretas de nuestro Código civil en esta materia. La doctrina patria ha solido exponer estas normas agrupándolas en tres supuestos: incorporación en suelo propio con materiales ajenos; incorporación en suelo ajeno con materiales propios; y por último incorporación en suelo ajeno con materiales ajenos. Dentro de cada supuesto se subdistinguen varios casos según exista buena o mala fe en los sujetos interesados.
Voy a exponer la materia agrupándola en solamente dos casos: edificación en suelo propio con materiales ajenos, y edificación en suelo ajeno. Dentro de éste último incluiré las dos variantes, la de que los materiales sean propios del edificante o no lo sean, porque el que tales materiales sean propios del que edifica o de tercera persona, si bien introduce un elemento de responsabilidad en cuanto al pago del valor de los mismos, no significa alteración en el aspecto fundamental de la accesión, la atribución de la propiedad del todo resultante. «La hipótesis del art. 365 -dice Carrasco Perera- carece de entidad propia que justifique un tratamiento autónomo»(190). En cada uno de los dos casos dichos veremos el alcance que tiene la existencia de buena o mala fe en las partes en litigio.
Empezando por el caso primero, edificación en suelo propio con materiales ajenos, ante todo conviene perfilar el supuesto de hecho al que se han de aplicar los preceptos del Código.
Dice el artículo 360: «El propietario del suelo que hiciese en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y si hubiere obrado de mala fe, estará, además, obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas».
No se suele concretar demasiado el supuesto de hecho. La doctrina patria expone las reglas del artículo 360, y sus problemas, sin detenerse a reflexionar sobre cómo puede originarse la situación que da lugar a que sean aplicables dichas reglas. Así, por ejemplo, De Diego141, Manresa(192), Mucius Scaevola(193), Castán(194); y entre los modernos, Puig Brutau(195), Alonso Pérez(196) y López Vilas, que se limita a decir: «Es evidente que el artículo 360 contempla una hipótesis concreta cual es la de la utilización de materiales ajenos en una obra a la que aquellos quedan incorporados»(197).
Parece como si fuera cosa corriente que los dueños de terrenos se dediquen a construir con materiales que no son suyos; cuando más bien parece que tal supuesto, por su incorrección, debería ser tratado como algo excepcional.
Diez Picazo y Carrasco Perera, por el contrario, se ocupan del tema.
El primero dice: «La consecuencia jurídica del artículo 360 es independiente del título en virtud del cual tuviera en su poder los materiales el que los utilizó. Prima facie parece suponer un acto objetivamente ilícito, donde hay una ilícita apropiación de cosas ajenas. Y no cabe duda de que este supuesto (v. gr. hurto, apropiación indebida) está cubierto por el artículo 360. Más ello no es necesario. El precepto debe aplicarse también con independencia del título sobre los materiales (v. gr. compraventa a non domino, suministro de los materiales por el contratista, etc.)»(198).
Resultan, así, dos grupos de casos productores de la situación.
Uno es la actuación ilícita. El dueño del suelo utiliza materiales ajenos a sabiendas de que lo son. Además de la sanción penal que le corresponda por el hurto o la apropiación indebida, será de aplicación el artículo 360, en su regla para el caso de mala fe del edificante.
En el otro grupo, de actuación lícita, conviene distinguir los casos de adquisición a non domino de los de suministro de materiales.
No procede hacer una exposición de la teoría de las adquisiciones a non domino, ni aun referida a los bienes muebles. Pocos artículos como el 464 de nuestro Código civil han producido tanta literatura jurídica.
Esa teoría de la adquisición a non domino, aplicada a la accesión del artículo 360, da lugar al supuesto de que el dueño del suelo ha empleado materiales de construcción que ha comprado a quien no era dueño, aunque lo pareciera, por estar amparado por la posesión de dichos materiales.
En líneas generales, y respetando otras interpretaciones del significado del artículo 464, habría que entender lo siguiente:
Si el vendedor de los materiales, poseedor de los mismos, no era dueño sino solamente depositario, arrendatario, administrador, etc, el dueño del suelo que compró los materiales de buena fe, efectuó una adquisición irreivindicable. Con la entrega o tradición de los materiales comprados, se hizo propietario, por lo que construyó con materiales propios, no ajenos. Por lo tanto, no estamos en materia del artículo 360 del Código civil. Dicho sea sin perjuicio de las acciones que tenga el depositante o dueño de los materiales para proceder contra la persona en la que depositó bienes y confianza; e incluso contra el dueño del suelo, pero no por el artículo 360, sino por subrogación en los derechos de quien transmitió al edificante, si éste no había pagado el precio de compra y concurren los requisitos legales de la acción subrogatoria.
En cambio, sí que es aplicable el artículo 360 si el dominus soli sabe, al comprar, que quien le vende no es dueño, porque, al faltarle la buena fe, no resulta protegido por el artículo 464 del Código. Y tampoco está protegido por el artículo 464 el dominus soli, si el vendedor de los materiales había alcanzado la posesión de manera ilegal, pues en estos casos el propietario de los materiales puede reivindicarlos de quien los posea, (art. 464). En estos dos supuestos falta la protección del artículo 464, cabría teóricamente la reivindicación, pero no puede llevarse a cabo porque los materiales han desaparecido como entidades físicas que sean objeto de derechos, ya no son cosas muebles independientes sino que se han unido a un inmueble y forman parte de éste. Resulta por eso de aplicación el artículo 360, y el que fue dueño de esas cosas podrá reclamar su importe al dueño del suelo que las incorporó.
En el caso de suministro de los materiales por el contratista, lo normal es que exista una relación contractual previa de éste con el dueño del suelo. Esa relación jurídica previa debe excluir aplicar las reglas de la accesión, como no sea con carácter supletorio o de integración de normas, según antes ya hemos visto. El dueño del suelo habrá de pagar al contratista conforme a lo que tengan convenido, y la obra es suya, aunque no pague, sin perjuicio de las acciones que al contratista correspondan para cobrar.
Resulta de lo dicho que los casos más frecuentes de aplicación del artículo 360 deben ser los de mala fe en el dueño del suelo que compra los materiales sabiendo que quien se los vende no tiene propiedad sobre ellos. Si tiene buena fe, los supuestos se reducen, pudiendo ser aquellos en los que emplea materiales perdidos que cree no pertenecen a nadie; y también cuando utiliza materiales comprados, que el vendedor había robado, hurtado o los había ha-
Hado perdidos, si, además, no se da la circunstancia de que haga la compra en almacenes o tiendas abiertas al público (85 C. de c, en relación con el 464 Cc).
De parecida opinión en cuanto al supuesto de hecho es Carrasco. Examina este autor varias hipótesis: la de negocios ineficaces, nulos o anulables; la de incorporación de materiales adquiridos de quien no sea verdadero dueño; la de materiales sujetos a reserva de dominio. En todos va delimitado el campo de aplicación y concluye que el artículo 360 solamente es aplicable al usurpador, hipótesis en que se está ante un constructor de mala fe; y al propietario del suelo poseedor de materiales que sean reivindicables, supuesto en el que el dominus solí podrá ser de buena fe según conozca o ignore la ajenidad de la cosa empleada(199).
Precedentes históricos
En el Derecho Romano, según nos explican Jörs-Kunkel, la propiedad del suelo se extendía a la de los materiales que por edificación se hubieran convertido en un todo con el suelo (adquisición por inaedificatio), por aplicación del principio, que ya hemos comentado, superficies solo cedit; y si después se hacía la separación, por ejemplo por derribo del edificio, renacía la propiedad sobre cada una de las cosas individuales. «Pero el derecho de exigir esta separación, -siguen diciendo- fue excluido por razones económicas fáciles de explicar, por un precepto de las Doce Tablas (tabla VI, VII y VIII). En su lugar se concedió al propietario de los materiales empleados en la construcción una actio de tigno juncto para obtener una indemnización del doble del valor de éstos»(200).
Como es sabido, las Doce Tablas son una colección de leyes, casi exclusivamente de Derecho privado, que se considera redactada trescientos años después de la fundación de Roma, o sea unos 450 años antes de Cristo; y de la que no tenemos un ejemplar completo, sino solamente algunos fragmentos. En uno de estos se lee: «Tignum junctum aedibus vineaeve, et concapit, ne solvito. Ut qui illud junxisset domino dupli praestaret». Parece correcta la traducción siguiente: «El madero (la viga) unido a un edificio o a una viña, o a la valla, no lo desates. Y quien lo hubiese unido pague a su dueño el doble»(201)
Parece pues, que la norma de accesión por inaedificatio es más antigua que las Doce Tablas; se mantiene en el tiempo, y hasta se extiende a toda utilización de materiales ajenos en una construcción propia. La encontraremos en el Digesto, en una lex atribuida a Gayo, que he citado antes: El parágrafo 10, de la ley 7, del Título I del libro 41. Dice: «Quum in suo loco aliquis aliena materia aedificaverit, ipse...
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