La accesión: la construcción extralimitada
| Autor | Ángel Carrasco Perera |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil |
| Páginas | 35-43 |
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LA SITUACIÓN ANTERIOR AL PROYECTO DE LEY DE LA ACCESIÓN
El art. 278 de la Compilación regulaba parcialmente el supuesto de construcción, plantación o siembra en terreno ajeno. La regla procedía del Usatge si quis in alieno (L.7, Tít. 1, constitución única del volumen 1o de los Usatges i altres drets de Catalunya). Sólo se regulaba el supuesto clásico de accesión en suelo ajeno, y no se consideraba el conflicto bajo el punto de vista de la adquisición de la propiedad, sino desde la perspectiva del derecho de retención que para el cobro del reembolso correspondía al poseedor de buena fe. Por eso, en caso de mala fe sólo se preocupaba el legislador de privar del derecho de cobro y de retención, sin percartarse de la posibilidad para el dueño del terreno de pedir la demolición de lo edificado. Tampoco se consideraba que la solución elegida podía ser muy costosa para el propietario, cuando el poseedor era de buena fe, pues se le obligaba a pagar una cantidad de dinero, con independencia del valor de mejora que tuviera la finca, y sin poder librarse de esta obligación imponiendo al constructor una venta forzosa.
La jurisprudencia del TSJ Cataluña fue constante en negar que el art. 361 CC fuera aplicable en Cataluña, tanto para determinar los derechos respectivos de cada parte como para calcular el valor del derecho de reembolso (SSTSJ Cataluña 22.7.1991, RJ 1992, 3905; 10.5.1993, RJ 6323; 21.12.1994, RJ 1995, 1498). Resultaba aplicable, sin embargo, el art. 364 CC (STSJ Cataluña 22.7.1991, RJ 1992, 3905), así como la regla jurisprudencial de la «accesión invertida», elaborada por el TS con ocasión de las construcciones extralimitadas (SSTSJ Cataluña 22.7.1991, RJ 1992, 3905; 10.5.1993, RJ 6323), si bien los requisitos exigidos por la jurisprudencia en la aplicación de tal regla debían haberse producido al tiempo de la construcción, sin que pudiera beneficiarse de la doctrina jurisprudencial el adquirente posterior de una de las fincas (STSJ Cataluña 6.4.1998,RJ 10052).
Sin embargo de la inaplicación del art. 361 CC, la accesión como modo de adquirir, tal como se configuraba en el CC, era aplicable en Cataluña a todos los efectos. Incluso a los efectos no civiles, como era el de considerar si una escritura de declaración de obra nueva era o no un negocio jurídico adquisitivo de la propiedad de lo construido, a efectos del tratamiento correspondiente a las exenciones procedentes en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (STS Cataluña, contencioso, 22.9.2000, JT 2000, 1962).
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SOLUCIONES DEL PROJECTE DE LLEI DE L'ACCESSIÓ I L'OCUPACIÓ (PLAO) QUE SON SEMEJANTES A LAS DEL CC
Art. 1. Se corresponde con el art. 353 CC. Se ofrece una descripción del efecto y proceso conocido como accesión. Sin embargo, en el PLAO deja de considerarse accesión la producción de frutos, lo que es correcto, y se reserva el término para la accesión por incorporación.
Art. 3. Se corresponde con el art. 358 CC. Se determina el efecto adquisitivo de la accesión y la condición de ésta como un modo de adquirir el dominio.
Art. 4. Se corresponde con el art. 359 CC. Contiene la clásica presunción de que el propietario del solar ha realizado a su costa las construcciones y plantaciones que existan sobre aquél.
Art. 10.1. Se corresponde con el art. 362 CC. La norma del PLAO añade, correctamente, que el constructor de mala fe no sólo perderá lo edificado o plantado, sino que además está sujeto a la indemnización de los daños y perjuicios. Nada se dice en el CC, aunque se aplicaría la regla general. En todo caso, la norma catalana no puede suponer que el legislador haya querido evitar expresamente la posible aplicación de la compensatio lucri cum danno
Art. 12. Se corresponde con el art. 364 CC.
Art. 14. Con algún matiz, se corresponde con el art. 365 CC. Pero es más correcta la solución del CC, pues si el tercer propietario de los materiales ha procedido de mala fe, no puede tener más derechos contra el dominus soli que los que correspondan al constructor en suelo ajeno, mientras que la norma catalana parece otorgar a aquel tercero de modo incondicional una acción de enriquecimiento contra el dominus soli.
Art. 16. Se corresponde con el art. 453 CC, en la medida en que se concede al constructor el derecho de retención que corresponde al poseedor de buena fe.
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SINGULARIDADES FRENTE A LA REGULACIÓN DEL CC
La plantación de buena fe en terreno ajeno permite que el propietario haga suyas las plantas, pagando los gastos, o a obligar al plantador a que deje la finca en el estado en que se encontraba antes de la plantación, con la indemnización de daños en ambos casos (art. 5). La solución contrasta con la del constructor de buena fe, y supone conceder en todo caso al propietario una acción negatoria contra el plantador, con independencia de si éste opera de buena fe. Es curioso que una acción negatoria de este tipo no se conceda en caso de construcciones ni tan siquiera contra el poseedor de mala fe (art. 10.2 a contrario). Con todo, la solución parece correcta, teniendo en cuenta que lo definitorio no es el tipo de incorporación que distingue a las plantaciones de las construcciones, sino el coste de reposición, que el legislador supone con razón muy inferior en caso de plantaciones, lo que permite que se apliquen las reglas generales y no las de la accesión. Con todo, la solución por la que opta la norma puede llevar a resultados paradójicos. Pues como el plantador preferirá no retirar a su costa, necesariamente aceptará la oferta del propietario de que éste las retenga sin coste, por lo que difícilmente se dará el caso de que el propietario tenga que pagar para quedarse con ellas, que es la opción que contempla el PLAO.
En caso de siembra de buena fe en terreno ajeno, el propietario puede optar por hacer suya la siembra, pagando, u obligar al sembrador a que le pague la renta de la finca hasta que acabe la cosecha, con daños y per/uicios en ambos casos (Art. 6). ¿Por qué tal diferencia con las plantaciones? No encuentro otra que la presunción legal de que quien cultiva y siempre, a diferencia de quien planta vegetables no cosechables en un ciclo anual o menor, es un profesional de la agricultura, que merece por ello protección. En último extremo, el ciclo temporal de la cosecha es normalmente lo suficientemente corto como para imponer al propietario un deber de soportar tal cosecha, a cambio de una renta, siempre que no prefiera pagar por ella. No se determina en el PLAO cómo se determina esta renta, para lo que deberá aplicarse supletoriamente lo dispuesto en la legislación de arrendamientos rústicos para casos equivalentes de determinación ex lege de una relación arrendaticia.
En el caso de constructor en suelo ajeno de buena fe, el art. 7 incorpora la solución del art. 361 CC, frente a la tradición del Derecho romano y catalán; pero, en el supuesto de optar el propietario por una venta forzosa, puede exigir daños y per/uicios. Hay que observar que esta opción por el modelo alternativo no sólo flexibiliza las opociones del dominus...
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