La cédula de habitabilidad en Cataluña: excepciones a su obligatoriedad
| Autor | José-Javier Cuevas Castaño |
| Cargo | Notario jubilado |
| Páginas | 87-91 |
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La cédula de habitabilidad es, al decir del art. 26 de la Ley 18/2007, el documento específico, otorgado por el departamento competente en materia de vivienda o por los entes locales que tuviesen delegada esta función, que acredita que una vivienda cumple las condiciones de calidad legal-mente establecidas y que, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia.
El concepto se reitera en términos muy similares en el Decreto 55/2009, donde se añade:
La cédula se denomina de primera ocupación cuando se refiere a viviendas de nueva construcción y de segunda y su-cesivas ocupaciones si se refiere a viviendas usadas o preexistentes (art. 7.2).
En caso de viviendas promovidas bajo cualquier régimen de protección pública, la calificación definitiva sustituye a la cédula de habitabilidad de primera ocupación durante un período de 15 años. Una vez transcurrido este período desde la expedición de la calificación definitiva, las segundas y sucesivas transmisiones requerirán la obtención de la cédula de habitabilidad (art. 8.3).
Este párrafo no aborda directamente la cuestión de si sería o no exigible la cédula en caso de que antes de transcurrir los quince años se produjese descalificación voluntaria o forzosa, pretendiéndose entonces la contratación con empresas suministradoras de electricidad, agua, gas,
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telecomunicaciones y otros servicios (art.
10) o la transmisión de la finca.
Mediante la cédula de habitabilidad, según tiene reiteradamente declarado la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, se pretende, de una parte, la protección del consumidor o usuario que accede a la propiedad o al uso de una vivienda y, de otra parte, garantizar la calidad y el buen uso de las viviendas por medio de una actividad de control público. Confluyen en ella, pues, derechos subjetivos estrictamente privados y otros de carácter público e interés general, lo que obliga a la determinación de un marco normativo fijo, estricto e imperativo que, en términos generales, aunque con excepciones, queda sustraído a la voluntad de los sujetos por vía de exclusión voluntaria, renuncia o pacto en contra (art. 111.6 CCCat).
— El art. 8 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, de la Generalidad de Cataluña, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, establece:
1) Todas las viviendas tienen que disponer de cédula de habitabilidad, de conformidad con este Decreto. Esta cédula tiene una vigencia de 15 años.
2) Las viviendas de nueva construcción y las que hayan sufrido modificaciones en la superficie o se alteren las condiciones de habitabilidad tienen que disponer de cédula previamente a su ocupación.
En el resto de supuestos, y a fin de que las personas transmitentes puedan entregar la cédula a los adquirentes, de conformidad con lo que prevé el art. 26.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda, hace falta que las viviendas dispongan de cédula en el momento en que se produzca su transmisión entre vivos, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones [...].
La cédula de habitabilidad es el documento específico, otorgado por el departamento competente en materia de vivienda o por los entes locales que tuviesen delegada esta función, que acredita que una vivienda cumple las condiciones de calidad legalmente establecidas y que, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia
— El art. 132 de la Ley 18/2007, de derecho a la vivienda, dispone:
Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes: La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva. Estos documentos deben entregarse a los adquirentes o usuarios.
En realidad, la exigencia de entrega o puesta a disposición se extiende a todos los negocios que comporten una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de una contraprestación (Resolución JUS/1205/2009, de 27 de abril), siendo absolutamente indiferente que sus intervinientes sean personas físicas o jurídicas (Resolución JUS/1939/2010, de 20 de abril).
En consecuencia, será obligatoria la entrega de la cédula en las ventas, permutas, daciones en pago, para pago y en pago de asunción de deudas. A las daciones en pago se refiere, precisamente y en este sentido, la Resolución JUS/20/2012, de 5 de enero.
Como acabamos de decir, la entrega o puesta a disposición de la cédula es exigible, según la Resolución JUS/1205/2009, de 27 de abril, en todos los negocios que comporten una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de una contraprestación. Como consecuencia de ello, la cédula de habitabilidad no es exigible en las transmisiones no voluntarias para el transmitente, como son las adjudicaciones en procedimientos de ejecución de...
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