Información y control del clausulado de los préstamos hipotecarios. Conferencia pronunciada en la Jornada 'Información y control del clausulado de los préstamos hipotecarios', celebrada en el Colegio el pasado 2 de abril
| Autor | Verónica Dávalos Alarcón |
| Cargo | Abogada |
| Páginas | 69-73 |
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Como bien sabemos, la oferta vinculante (OV) es un documento en el que se especifican las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras del préstamo hipotecario, una vez realizada la tasación del bien inmueble, la situación registral de la finca y la capacidad económica del prestatario.
Las entidades bancarias devienen obligadas a entregar la OV al futuro consumidor prestatario, teniendo un plazo de validez (hoy día) no inferior a catorce días desde su fecha de entrega.
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Préstamos hipotecarios (hasta el 29 de abril de 2012).
Según dispone el art. 5 de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre la transparencia de las condiciones financieras en los préstamos hipotecarios (derogada por la Orden EHA 2899/11), la entidad bancaria vendrá obligada a efectuar una OV de préstamo al potencial prestatario (o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo).
Este artículo nos describe la forma de realizar la OV, por escrito, especificando las condiciones financieras que vienen recogidas en el Anexo II, que, brevemente, deben detallarse: a) capital del préstamo (importe de préstamo; forma de entrega del importe de préstamo; n.º de c/c especial); b) amortización (fechas de primer y último pago de amortización; número, periodicidad y cuantía de las cuotas; condiciones para reembolso anticipado; facultades para alterar el calendario de amortización); c) intereses ordinarios (interés nominal, si fijo o variable; fecha de inicio de devengo de intereses; periodicidad y forma de liquidación; número de días que se considerara que tiene el año para el cálculo de los intereses devengados); d) interés variable (definición del tipo de interés aplicable; identificación y ajuste del tipo de interés o índice de referencia; límites a la variación del tipo de interés apli-cable, máximos y mínimos; umbral mínimo de fluctuación y redondeos del tipo de interés aplicable; comunicación al prestatario del tipo de interés aplicable); e) comisiones (apertura, otras), tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente, y f) gastos a cargos del prestatario.
Destacar que ese mismo precepto nos indica, en su apartado 2.º, que en la OV se hará constar el derecho del prestatario a examinar el proyecto de documento contractual al menos los tres días hábiles al otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario, en el despacho del Notario autorizante.
La Orden de 5 de mayo de 1994, como decíamos, fue derogada por la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre de 2011, de transparencia y de protección del cliente de servicios bancarios, entrando en vigor el 29 de abril de 2012.
Respecto a la OV, decir que la gran diferencia es que no deviene obligatoria para la entidad bancaria. Es decir, el art. 23 de la Orden EHA 2899/2011 expresamente indica que «el cliente podrá solicitar a la entidad la entrega de una OV».
Lo que sí es obligatorio es el FIPRE y el FIPER.
La ficha de información precontractual (FIPRE), recogida expresamente en el art. 21 de la Orden EHA 2899/2011, nos indica que las entidades, mediante esta ficha, deben proporcionar información «clara y suficiente» sobre los préstamos que ofertan, teniendo un carácter orientativo. En el Anexo I se recogen los criterios que debe recoger la FIPRE, remitiéndome a ellos.
Pero especial atención merece la FIPER, que es la ficha de información personalizada. El art. 22 de la Orden EHA 2899/2011 nos la define como la información personalizada que resulte para dar respuesta a la demanda de crédito del cliente, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. El modelo de la FIPER lo encontramos en el Anexo II de la Orden EHA 2899/2011.
La FIPER se define como la información personalizada que resulte para dar respuesta a la demanda de crédito del cliente, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado
Debe hacerse entrega de la FIPER a todos los clientes, de forma gratuita, con la debida antelación y antes de que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta.
La FIPER, como mínimo, debe contener:
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Un texto introductorio dando respuesta a la solicitud solicitada por el cliente, especificando claramente la fecha de validez.
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La identificación de la entidad de crédito.
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Las características del préstamo: importe y moneda del préstamo, si no se expresa en moneda nacional; duración del préstamo; tipo de préstamo; clase de tipo de interés aplicable; importe total a reembolsar; importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble, en su caso, garantía.
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Tipo de interés. La TAE (coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual). Advirtiendo que sirve para ayudar al prestatario a comparar las diferentes ofertas. Dejando aquí establecido el valor en...
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