Legislación continuada de protección de los deudores hipotecarios hasta la Ley 1/2013. Conferencia pronunciada en la Jornada 'Información y control del clausulado de los préstamos hipotecarios', celebrada en el Colegio el pasado 2 de abril
| Autor | Jesús M.ª Sánchez García |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 64-68 |
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La ponencia que me han asignado permite analizar la situación con carácter retrospectivo y comprobar que nos encontramos ante lo que podríamos denominar «legislación del parche», con pasos adelante y atrás, legislándose, en muchas ocasiones, de forma improvisada y que poco o nada ha servido para resolver la verdadera problemática de todos aquellos ciudadanos que se encuentran en el umbral de la exclusión social, salvo provocar una innecesaria litigiosidad, sobrecargando el trabajo de los tribunales, que han tenido que realizar un titánico esfuerzo supliendo las carencias del legislador mediante interpretaciones, en muchos casos forzadas, de una deficiente técnica legislativa.
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Hagamos un repaso a las reformas operadas en estos últimos años desde el RDL 8/2011 hasta la reforma de la LEC a través de la Ley 1/2013.
A través del RDL 8/2011, se modificó el art. 671 LEC, dirigido a favorecer a los ejecutados hipotecarios, estableciendo un límite mínimo para la adquisición del bien hipotecado por el ejecutante, pasando del 50 % al 60 % del valor de tasación el importe por el que el ejecutante podía adquirir el bien subastado.
Otra novedad fue la modificación del art. 671, suprimiendo la posibilidad de adquirir el bien «por todos los conceptos», por lo que el ejecutante únicamente podía adquirir el bien por el 60 % o por más del 60 % del valor que sirvió de tipo a la subasta.
No obstante, hemos de tener presente que esta reforma tuvo un efecto limitado en el tiempo, ya que, a través del art. 37 de la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, se añadió una nueva disposición adicional 6.ª a la LEC, limitando los supuestos de adjudicación del 60 % del valor de tasación solo a las ejecuciones hipotecarias de la vivienda habitual del deudor y volviendo al 50 % del valor de tasación para el resto de inmuebles, así como la posibilidad de podérselo adjudicar el acreedor ejecutante por la cantidad que se le debiese por todos los conceptos en estos supuestos.
Otra de las novedades del RDL 8/2011 fue el aumento del umbral de la inembargabilidad de ingresos mínimos familiares una vez producida la transformación de la ejecución hipotecaria en definitiva, incrementándose la cantidad inembargable establecida en el art. 607.1 LEC en un 50 % y, además, en otro 30 % del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión, superiores al salario mínimo interprofesional.
Dio una nueva redacción al art. 579 LEC, permitiendo al deudor hipotecario oponerse, tanto por cuestiones de forma como de fondo, al despacho de ejecución cuando se produce la conversión de la ejecución hipotecaria en definitiva.
Igualmente, la Ley 37/2011 modificó el art. 651 LEC y añadió una nueva disposición adicional 6.ª, sobre la adjudicación de bienes inmuebles, estableciendo que:
En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del Libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
El RDL 6/2012, si bien de escasa aplicación práctica, supuso una transformación esencial en el Derecho de Obligaciones en general — arts. 1255, 1256 y 1911 CC— y en el Derecho Hipotecario en especial —art. 105 LH.
El RDL 6/2012 fue modificado a través del art. 8 de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Hace unos años, era materialmente impensable que el legislador pudiera abordar una reforma legal en la que se regulase la dación en pago, fuera de la previsión del art. 140 LH.
Si el acreedor ejecutante opta por acudir al proceso de ejecución hipotecaria, la LEC reforzó su posición. Esta Ley permite que, cuando el importe obtenido por la realización del bien hipotecado no satisfaga la totalidad del crédito reclamado, se siga el procedimiento por los trámites de la ejecución ordinaria.
No obstante, el marco legal del RDL 6/2012 es muy restrictivo; ello hace que sea inaplicable en la práctica y, aunque abrió una puerta que hacía vislumbrar en un futuro no muy lejano otras importantes reformas que extendieran la previsión legal regulada en este RDL a otros muchos supuestos, lo cierto es que las reformas posteriores cercenaron esas esperanzas.
El RDL 6/2012 intentó paliar los efectos de la crisis económica que padece nuestro país y que ha provocado que muchas familias, a consecuencia de la situación de desempleo en la que se han visto abocadas, no
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hayan podido cumplir con las obligaciones crediticias asumidas, especialmente las derivadas de los préstamos y créditos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual, provocando una avalancha de procedimientos hipotecarios, con la pérdida de la vivienda habitual para las mismas y la...
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