SÁNCHEZ-VENTURA MORER, Inés: La hipoteca inversa en el Derecho español, ed. Civitas, Pamplona, 2013, 357 pp.
| Autor | José Antonio Doral García |
| Cargo | Catedrático de Derecho civil. Universidad de Navarra |
| Páginas | 1065-1071 |
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El libro en comentario, del que es autora la profesora Sánchez-ventura, contiene un estudio monográfico de una reciente figura de garantía: la hipoteca inversa. La autora nos advierte, desde el comienzo, de que la hipoteca inversa no tiene su razón de ser en la clásica hipoteca inmobiliaria, y de que tampoco el calificativo «inversa» corresponde aquí a algo opuesto o contrario. Esta doble advertencia invita a analizar en qué consiste entonces su especialidad, cuestión a la que se dirige el libro. En las páginas introductorias nos explica cual fue su propósito al escribirlo pues, efectivamente, su sistemática se aparta de la que predomina en los estudios sobre la noción clásica de hipoteca. El punto de partida se encuentra en la búsqueda de una fórmula de previsión social complementaria de necesidades económicas actuales. El contexto es el fenómeno del envejecimiento de la población, que adquiere proporciones de dimensión internacional. Por lo tanto, no parte de los bienes en sí mismos considerados o del inmueble al que está adherida la garantía sino de cualidades o circunstancias del solicitante, para la autora una « persona mayor». Puede afirmarse que por su estructura, características y finalidad no enlaza directamente con la problemática que en los últimos decenios ha conocido el derecho español sobre una próspera expansión del crédito inmobiliario asociada a la promoción de venta de vivienda que acarreó deplorables estragos al crédito por el vendaval en el mercado inmobiliario y la morosidad en el pago de las cuotas. El libro se limita a advertir, de pasada, algunas notas que recuerdan el proceso acelerado de política de la vivienda en épocas de esplendor que condujo a la multiplicación de ofertas financieras, en buena parte préstamos hipotecarios con artificiosa valoración de riesgos. Las consecuencias del fracaso son bien conocidas, entre otras el replanteamiento de la hipoteca envuelta en instrumentos hostiles a la forma tradicional de garantía. La hipoteca hasta entonces considerada como modelo, «la reina de las garantías», resultó destronada por la artimaña de nuevos hallazgos, de productos que, con ese calificativo, reclaman hoy su retirada o reconversión. El producto más lamentable y conocido fue la hipoteca de alto riesgo, subprime, que dio la voz de alarma con la simbólica «entrega de llaves» para dar por liquidada la hipoteca, cuando el interesado se entrega inerme porque no pudo hacer frente al crédito. No trata este libro de tan desapacible cuestión porque, en efecto, el problema que plantea es otro, pese a que la elaboración del trabajo coincida en el tiempo con el creciente número de ejecuciones hipotecarias con un resultado tan poco alentador. Por vía legislativa se fomenta la llamada hipoteca inversa, que con tanto calor de éxito como de confusiones pública la Ley 7 de diciembre 2007 sobre reforma del mercado hipotecario. Por esa fecha la autora del libro encamina un amplio trayecto para seguir de cerca las inclemencias del crédito inmobiliario con finalidades afines en épocas y lugares de dentro y fuera de España. Su punto de vista «en ruta» permite al lector deducir las razones de su declive y ventajas de enderezar una aplicación desviada. Explica entonces por qué la especialidad de la figura no radica en la hipoteca clásica, hay que buscarla fuera, en el destino del crédito garantizado y las necesidades a que sirve.
Con este propósito la autora se dispone a ahondar en las características y elementos de la hipoteca inversa sin salirse de ella, y como resultado del estudio profundo su propósito queda harto cumplido. Se trata del estudio
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crítico y analítico de una figura jurídica de reciente «nomenclatura oficial» en nuestro derecho, que obedece al extraño título de hipoteca inversa. No comparte la autora la opinión generalizada en torno a que esta figura se define y regula en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, donde encuentra su novedad como exponente en la reforma del mercado inmobiliario. El propio título del libro ya alude, sin más preámbulos, a la hipoteca inversa en el doble plano, personal y real. El empleo de este título da por supuesto que la presente Ley de reforma del mercado inmobiliario ni en rigor la regula ni define con precisión la figura, o la definición no es correcta. La ratio iuris se limita al fomento de la comprendida en los requisitos legales lanzada a los efectos de esta Ley. En realidad no coinciden el sustantivo hipoteca con la finalidad y características del tradicional préstamo, y el calificativo inversa encaja con dificultad en los clásicos derechos reales de garantía. La hipoteca inversa, entiende la autora, no es un «préstamo o crédito» conforme señala la disposición adicional primera de la Ley. Puede constituirse también respetando su estructura al margen de los requisitos de la DA1.ª En todo caso, el examen de su regulación ofrece el indudable interés práctico de conocer el porqué de lo excluido o lo incluido como hipoteca en dicha Ley de regulación del mercado. Aparece el régimen legal en un momento histórico de reclamación de pensiones y dependencia. Su inclusión o exclusión en lo favorable, beneficios o incentivos fiscales, es asunto que va con la Ley y permite al lector advertir si realmente corresponde a un avance de nuestra técnica jurídica la mención explícita a...
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