3. Extensión general de la subrogación legal
| Autor | Fernando Díaz Vales |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y profesor de Derecho Civil. Universidad de Alcalá |
Una vez analizados la totalidad de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establecen la subrogación de un tercero tanto en la posición de arrendador como en la de arrendatario, y vistos cuáles son el ámbito de aplicación y la duración de dicha subrogación en cada uno de ellos, la segunda parte del trabajo versa sobre la extensión de la subrogación para ese tercero que subentra en la relación arrendaticia, en otros términos, se trata de precisar la amplitud con que se subroga el nuevo arrendador o arrendatario en el contrato preexistente.
Dicha cuestión es común a los supuestos hasta ahora examinados, puesto que en todos ellos se producen los mismos efectos subrogatorios para ese tercero que ingresa en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, las indicaciones de esta sección son predicables por igual para todos los supuestos de subrogación legal establecidos en la L.A.U.
En este sentido, la extensión con que se subroga el tercero en el contrato de arrendamiento es la misma para el nuevo arrendador que lo es por la subrogación establecida, v. gr., en el art. 13.1, que para el subrogado en virtud del art. 14, así como el nuevo arrendatario subrogado mortis causa conforme al art. 16 ingresa en la relación arrendaticia de igual forma que lo hace el cónyuge o compañero que utilizó la facultad del art. 12.
En definitiva, se trata de delimitar en qué derechos y obligaciones de los que componen la relación contractual se subroga: cómo subsiste la relación arrendaticia tras el cambio subjetivo operado en ella.
Para ello, la relación arrendaticia ha de ser tomada en consideración de forma global, como un conjunto donde se combinan créditos, obligaciones y derechos potestativos tanto para el arrendador como para el arrendatario, y examinar el contenido general de la subrogación del nuevo contratante en ese conjunto y sus límites. A esta visión de la subrogación en la totalidad del contrato se dedica el Capítulo 3.
Mientras, en el Capítulo 4 se examinarán individualmente los específicos y diferentes créditos, obligaciones y derechos potestativos integrantes tanto de la posición de arrendador como de la de arrendatario, para precisar de forma más detallada el contenido de la subrogación, fundamentalmente en los casos más conflictivos que se han presentado a la doctrina y a la jurisprudencia.
En este sentido, ha de realizarse una advertencia previa con respecto a la doctrina y jurisprudencia que han abordado la materia.
No abundan los autores que han tratado el asunto desde un punto de vista global, y quienes se ocupan de él lo hacen sin gran profundidad, siendo habitual el estudio de la subrogación de forma fragmentaria en relación con específicos derechos y obligaciones de los que componen la totalidad de la relación arrendaticia, por lo que en este apartado posee mayor interés la jurisprudencia recaída al respecto.
Por otro lado, no se tomarán en consideración únicamente la doctrina y jurisprudencia que abordan el tema con respecto a la vigente Ley de 1994, sino también las que se ocuparon de anteriores cuerpos legales, fundamentalmente por la escasez de jurisprudencia recaída sobre el texto actual y por la validez a estos efectos de la doctrina y jurisprudencia relativas a anteriores normas arrendaticias, dado que la extensión de la subrogación es idéntica en las diversas Leyes (la diferencia entre las mismas está en los supuestos para los que se admite la subrogación y su duración, como pudo comprobarse en los Capítulos 1 y 2).
Con respecto a la jurisprudencia ha de añadirse que, debido a la dificultad de acceso de los procesos arrendaticios a la casación en los últimos años, las resoluciones del Alto Tribunal sobre la materia no son muchas, abundando las más antiguas 219. Por ello, se tomará asimismo en consideración la más cuantiosa doctrina de las Audiencias, si bien debe hacerse notar que ésta acarrea la dificultad de la falta de repertorios en los cuales se transcriban las resoluciones con la exactitud y extensión adecuadas.
Para delimitar el contenido de la subrogación legal del que subentra en el contrato como arrendador o como arrendatario, junto a los preceptos examinados en el Capítulo 2, ha de tenerse en cuenta lo dispuesto por el art. 8.1, regulador de la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda por el arrendatario, según el cual «el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador».
Aunque la norma recoge un supuesto de subrogación convencional en la posición de arrendatario al requerir el consentimiento escrito del arrendador para la validez de dicha cesión, los efectos de la subrogación del cesionario en el contrato se producen de forma semejante a lo que acontece en los casos de cesión legal 220.
En la totalidad de los preceptos mencionados la Ley concibe la subrogación del nuevo contratante como una entrada de éste en la misma situación contractual del arrendador o arrendatario sustituido. La subrogación, según se desprende de la propia literalidad de los artículos, se produce en la integridad de la posición del contratante que deja de serlo, siendo precisamente el art. 8.1 el más explícito, al establecer que la consecuencia de la cesión realizada cumpliendo con los requisitos legales es que «el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador». Por tanto, conforme a esta norma, el único cambio en la relación contractual derivado de la cesión es el producido en la persona del arrendatario.
A pesar de las diferencias terminológicas, idéntica conclusión se obtiene de los arts. 14, 29 y 33, cuando establecen la subrogación, bien del arrendador, bien del arrendatario, «en los derechos y obligaciones» (de su causante), derechos y obligaciones que no son otros que los que constituyen la posición contractual.
E igualmente de las expresiones utilizadas por el art. 16 se percibe que la subrogación lo es en la integridad de la relación, ya que en su núm. 1 faculta a los nombrados por el precepto a «subrogarse en el contrato», mientras que para referirse a los posibles beneficiarios de la subrogación, el núm. 3 emplea la locución «los que pudieran suceder al arrendatario».
Finalmente, pese a adolecer de una menor corrección técnica, expresan la misma idea de subrogación en el conjunto de derechos y obligaciones los arts. 12 y 13.1, pues en ambos casos se hace referencia a la continuación del arrendamiento y en el arrendamiento respectivamente, expresiones claras desde un punto de vista gramatical: el arrendamiento continúa siendo el mismo a pesar del cambio de arrendador o arrendatario, especialmente en el supuesto del art. 12, donde se exige por su núm. 3 que, en caso de abandono de la vivienda por el arrendatario, el cónyuge deberá notificar al arrendador «su voluntad de ser arrendatario» 221.
En consecuencia, de las expresiones utilizadas por la L.A.U. se deduce que quien se subroga en el contrato de arrendamiento lo hace en la íntegra relación jurídica, ocupando semejante posición a la que ocupaba el sujeto sustituido. En este punto, los términos de la Ley son claros: el contrato sigue siendo el mismo, sólo ha cambiado uno de los dos contratantes; el subrogado entra en relación con la otra parte como si no fuese tercero y hubiese celebrado él mismo el arrendamiento.
Por lo tanto, la entrada de cualquier tercero como subrogado se produce en la integridad de la relación jurídica arrendaticia, en la misma posición jurídica de la parte que ha dejado de ser arrendador o arrendatario, tanto en el aspecto activo (como titular de créditos y derechos potestativos) como en el aspecto pasivo (obligaciones), tengan éstos origen legal o convencional 222-
La subrogación legal únicamente supone una modificación subjetiva del contrato de arrendamiento en una de sus partes, continuando inalterado en lo demás; no cambia más que el arrendador o el arrendatario, lo que en caso de que la subrogación tenga su origen en el cambio de dueño de la finca arrendada ocasiona que el contrato de arrendamiento se transmita a modo de obligación propter rem 224, al derivar la subrogación de un fenómeno totalmente ajeno a la relación arrendaticia como es la mutación en la titularidad jurídico-real de dicha finca.
Esta subrogación en la totalidad de los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento que se desprende de la normativa arrendaticia urbana se ve confirmada por la parca regulación del Código Civil en materia de subrogación.
Tras permitir la novación subjetiva por subrogación de las obligaciones en el art. 1203, 2.º y 3.º 225, el art. 1212 establece que «la subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas». Y el art. 1528 dispone que «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio».
Para que la subrogación no opere con semejante amplitud, han de ser las partes (subrogado y contraparte) quienes pacten la exclusión de la misma con respecto a alguna de las cláusulas que integran la relación jurídica 226, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad (consagrado en la L.A.U. en su art. 4.2 y 3) y con respeto a los límites legales impuestos a la renuncia de derechos por el art. 6 de la Ley.
La subrogación en la integridad del contenido de la relación arrendaticia ha sido asimismo reiterada por la jurisprudencia del...
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