2. Supuestos de subrogación legal en la L.A.U. de 1994
| Autor | Fernando Díaz Vales |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y profesor de Derecho Civil. Universidad de Alcalá |
Frente a lo que acontecía en los textos legales de 1946, 1956 y 1964 27 contiene la Ley de 1994 tres preceptos relativos al cambio de sujeto en el lugar del arrendador, debido, en primer lugar, al tratamiento por la vigente Ley de algunos supuestos de hecho no abordados de manera específica por aquéllos.
Estos supuestos de hecho no previstos por los anteriores textos legales son los regulados en el art. 13 de la vigente Ley, en los cuales el arrendador de vivienda ostenta una titularidad sobre ésta distinta de la propiedad «pura» pero que no obstante legitima para arrendar 28, o en los que quien concierta el arrendamiento aparenta ser el propietario de la vivienda y no lo es (hipótesis del art. 13.3). En todos ellos, aunque partiendo de la regla general de la extinción del arrendamiento ante tales vicisitudes, se impone por cierto plazo (hasta el cumplimiento de cinco años) la subrogación en el contrato de arrendamiento a la persona que no contrató como arrendador pero que adquiere la titularidad sobre la vivienda arrendada (art. 13.1), o al verdadero dueño de la misma cuando fue arrendada por el propietario aparente (art. 13.3).
Junto a este precepto de nuevo cuño, y a diferencia también de lo que sucedía con los anteriores textos normativos, se regulan en dos normas diversas la enajenación de la vivienda arrendada (art. 14) y la de la finca arrendada para uso distinto del de vivienda (art. 29).
La ratio de la subrogación legal que establecen estos tres preceptos es común: la protección del arrendatario frente a eventuales cambios que se produzcan en la propiedad del inmueble arrendado 29, asegurando una cierta estabilidad al contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, lo que no es más que una plasmación de una determinada política legislativa, protección y política legislativa que son constantes a lo largo de la normativa arrendaticia urbana especial desde sus inicios 30.
Esta protección frente a los cambios en la propiedad de la finca, presente en todos y cada uno de los tres preceptos, es dispensada de diferentes formas por la Ley, dependiendo de la causa por la que se produzca la citada mutación de titular de la finca arrendada y del uso al que se dedique la misma, llegando los tres preceptos a soluciones normativas diversas que vamos a intentar estructurar.
Así, la Ley resuelve la cuestión partiendo de dos soluciones iniciales:
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Ante la enajenación de la finca arrendada, la consecuencia que establecen los arts. 14 (si el arrendamiento es de vivienda) y 29 (si es de finca para uso distinto) es la subrogación del nuevo propietario en el contrato de arrendamiento por la total duración que se hubiere pactado.
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En los números 1 y 3 del art. 13, al decaer la titularidad del arrendador (núm. 1) o disolverse la apariencia de titularidad del mismo (núm. 3), la solución es la contraria a la anterior: el arrendamiento de vivienda se extingue sin imposición de la subrogación en el contrato al nuevo dueño o al verdadero propietario.
La explicación a tal diversidad normativa puede encontrarse quizá en que la titularidad de la finca no está expuesta en el momento de celebración del contrato a ninguna amenaza de decaer con posterioridad cuando se trata de los supuestos de los arts. 14 y 29, y si el cambio de arrendador se produce es por la mera voluntad del arrendador contratante; en cambio, en los números 1 y 3 del art. 13, cuando se celebra el contrato de arrendamiento de vivienda, la titularidad del arrendador que lo celebra ya está expuesta a su resolución, o incluso no existe en la realidad (como ocurre en el supuesto del núm. 3), y así, si finalmente pierde tal titularidad el arrendador (o apariencia de titularidad), la subrogación del nuevo (o verdadero) dueño, en principio, no se origina.
Sin embargo, las soluciones legales no quedan establecidas de forma tan sencilla, puesto que introduce la Ley otra coordenada en los arts. 13.1 y 3, y 14: el plazo mínimo de duración de cinco años del contrato de arrendamiento de vivienda en favor del inquilino, plazo que aparece en diferentes ocasiones en la Ley como «blindado» 31, de tal manera que el arrendatario tiene derecho a la subsistencia del arrendamiento de vivienda hasta que se cumpla tal plazo. Si existen cambios en la persona del dueño/arrendador, el nuevo ha de subrogarse hasta que el contrato llegue a dicho momento.
De esta forma, la subrogación legal del nuevo dueño en la posición de arrendador, según los arts. 13.1, 13.3 y 14 de la Ley, se produce en todo caso hasta la llegada de ese término, independientemente de cualquier otra circunstancia o consideración, con la quiebra durante ese período inicial de cinco años de duración de la solución primaria del art. 13.1 y 3 vista con anterioridad: el nuevo dueño o el verus dominus se subrogarán en el contrato de arrendamiento hasta que éste alcance dicho plazo.
No ocurre lo mismo con el art. 29 en caso de enajenación de finca arrendada para uso distinto del de vivienda, donde no se garantiza la persistencia del arrendamiento por ningún período de tiempo, al establecer la Ley para estos contratos libertad absoluta de pacto para la fijación de su duración 32.
Para completar la configuración del cuadro de los supuestos de subrogación legal en caso de cambio de arrendador, queda por señalar un último elemento introducido por los arts. 14 y 29: la concurrencia en el nuevo dueño de los requisitos exigidos por el art. 34 L.H. 33 al tercero hipotecario.
Si el nuevo dueño de la finca arrendada es tercero hipotecario no tendrá la obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento:
- En ningún caso si el arrendamiento es para uso distinto del de vivienda.
- Si ha transcurrido el período de cinco años mínimo en caso de que el arrendamiento lo sea de vivienda. Si no se ha cumplido dicho plazo, estará obligado a subrogarse hasta que el contrato llegue a cinco años de duración.
Para concluir, no se puede obviar que la L.A.U. toma asimismo en consideración el principio de prioridad registral (prior tempore, potior iure) para solucionar estos supuestos: el arrendamiento continuará con el nuevo propietario como arrendador, cuando aquél haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad 34 con anterioridad al hecho que motivó la resolución del derecho del anterior arrendador (supuesto del art. 13.1 de la L.A.U.) o a la enajenación de la finca (casos de los arts. 14 y 29).
Sin embargo, aunque en estos casos de continuidad del arrendamiento por su inscripción en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los hechos que motivaron el cambio de arrendador se produce el efecto de subsistencia del arrendamiento, al igual que acontece en los supuestos de subrogación legal, no pueden equipararse a éstos. En este sentido, la diferencia es doble.
En primer lugar, se encuentra en el origen de la continuación del contrato, pues mientras que en el caso del arrendamiento urbano inscrito en el Registro de la Propiedad la entrada del nuevo propietario de la finca tiene por fundamento dicha inscripción registral (y la consiguiente protección a la seguridad del tráfico jurídico), en el supuesto de subrogación legal en la posición de arrendador encuentra su base en la declaración que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos en aras de lograr la estabilidad del contrato de arrendamiento (con un fin tuitivo del arrendatario).
Junto a ello, también son distintas las consecuencias para el nuevo arrendador de producirse su entrada por virtud de la subrogación legal o por razón de la inscripción registral del arrendamiento: la subrogación en el contenido del contrato por virtud de la subrogación legal en la posición contractual (lo que constituirá el objeto de nuestro estudio en los Capítulos 3 y 4), y la oponibilidad del contrato en los términos del asiento registral cuando se trate de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad (lo que probablemente impedirá que la totalidad de las cláusulas que integran el...
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