Resolución de 26 de diciembre de 1996 (BOE de 6 de febrero de 1997) (hipoteca: determinación intereses)

AutorTomas Giménez Duart
Páginas161-262

NOTA

En el supuesto la escritura constitutiva se limitaba a fijar "un máximo por intereses remuneratorios en perjuicio de tercero, conforme al art. 114 LH, de X pesetas". Pero, siendo el crédito a interés variable, en ningún lugar se expresaba el tope máximo de la variabilidad de esos intereses.

La DG, con buen criterio, falla que es precisa "la fijación de un tope máximo a la cobertura hipotecaria de los intereses", pues, perteneciendo la cobertura de los intereses variables al grupo de la "hipoteca de seguridad" (y sin entrar en lo discutible de esta afirmación, en cuanto "desglosa" el crédito por intereses del crédito por principal), es preciso determinar cuál es ese máximo que configura este tipo de hipoteca.

Es decir, una cosa es el tope ex art. 114 LH, que sólo opera en cuanto entran terceros. Pero otra cosa es qué cubre la hipoteca por intereses, hasta cuánto o hasta dónde pueden llegar éstos (independientemente de que pretenda reclamarse un año o diez y de que haya o no terceros), pues este aspecto pertenece a la propia configuración de la "hipoteca de máximo", de su determinación, ya que en otro caso el máximo, siquiera a un año, sería teóricamente ilimitado.

Por eso, supuesta una cobertura hipotecaria al interés máximo anual del 10 % (lo que no implica que obligacionalmente haya de existir también un umbral máximo de fluctuación) el acreedor no podrá pretender preferencia hipotecaria por más de ese interés (imaginemos que los tipos se hubieran disparado al 15 %), independientemente de que la finca esté en poder del deudor, de un subrogado, o, por supuesto, de un tercer poseedor. Respecto del restante 5% de interés -por seguir con el ejemplo- el acreedor no tendrá otra preferencia que la obligacional derivada de un crédito escriturario, pero no la real, porque la hipoteca "llegaba sólo" hasta el 10 % por año.

Aparte de ello, si sólo se fija una suma máxima en perjuicio de tercero conforme al art. 114 LH, no se podrá saber si esa suma excede o no de los cinco años, a menos que se señale...

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