Comentarios a las resoluciones de 5 de noviembre de 1988, 18 de mayo de 1983, 31 de marzo de 1989, 20 de febrero de 1989, 27 de mayo de 1983, 16 y 31 de julio de 1987 y 28 y 31 de octubre de 1988 sobre los presupuestos de la primera de ellas
| Autor | Luis M.<sup>a</sup> Cabello de los Cobos y Mancha |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 237-338 |
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Algunos aspectos del régimen jurídico de las comunidades en derecho español (comentarios a las resoluciones de 5 de noviembre de 1988, 18 de mayo de 1983, 31 de marzo de 1989, 20 de febrero de 1989, 27 de mayo de 1983, 16 y 31 de julio de 1987 y 28 y 31 de octubre de 1988 sobre los presupuestos de la primera de ellas.)
- Comunidad de bienes El mandamiento ordenando la anotación preventiva de embargo debe dirigirse contra los titulares regístrales de la finca embargada, y no contra la Comunidad de Propietarios por ellos integrada, que, con independencia de su denominación funcional unitaria, carece de personalidad jurídica. (Resolución de 5-LX-1988/«BOE» 22-IX-1988, núm. 228.)
- Comunidad funcional (Navarra). Propietario de un edificio destinado a garaje puede constituir una comunidad permanente, que se caracterice por excluir la acción de división y los derechos de preferente adquisición de los comuneros, establecer sus causas de extinción y fundamentar su existencia en el principio jurídico de paramiento fuero vienze y en la necesidad funcional impuesta por un destino común, mediante la enajenación simultánea de cuotas indivisas sobre la finca. (Resolución de 18-V-1983.)
- Propiedad horizontal Patios, interiores y exteriores, los jardines y otras superficies de suelo descubiertas no son elementos esencialmente comunes y, en consecuencia, son susceptibles de propiedad separada. El principio de legitimación registral establece la presunción de privaticidad de los espacios que, pese a su destino predeterminado, se contengan dentro del perímetro del elemento independiente. (Resolución de 31-III-1989.)
- Propiedad horizontal: Destino. Terminología -local comercial, local de negocios, garaje, servidumbres. Comunidad funcional. Adscripciones uso. Modificaciones: Autorización de la Junta.
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Destino: El propietario de un elemento privativo, por regla general, puede destinar la finca al uso que libremente determine, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal, formulados en términos claros e inequívocos.
Page 2382. Terminología: Las expresiones «local comercial», «local de negocios», son simplemente descriptivas y no delimitan usos específicos. Un local comercial se puede destinar a garaje.
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Servidumbres: Las servidumbres que no afectan a los elementos comunes pueden establecerse sin acuerdo previo de la Junta, son resultado del ejercicio de las facultades dominicales del titular del elemento privativo -arts. 348 y 396 del Código Civil.
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Comunidad funcional prodiviso: Los copropietarios de un local destinado a garaje pueden constituir, sin autorización de la Junta, una comunidad funcional entre ellos, por la que se distinguen tres zonas de distinto uso dentro del mismo -zona de maniobras, zona de acceso a la vía pública y zona de aparcamiento-, se adscribe a cada cuota el uso exclusivo de una plaza de garaje, dando a la cuota carácter indivisible y de libre disposición, se excluye la acción de división y el retracto de comuneros, y se constituyen servidumbres de paso entre las distintas zonas -se trata de dos locales independientes.
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Adscripciones de uso: No implican subdivisión y, en consecuencia, están eximidas del requisito de la aprobación de la Junta de propietarios.
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Modificaciones que no afectan al título constitutivo: No es necesario el acuerdo unánime de la Junta de propietarios de una comunidad para destinar -destino no expresamente prohibido- un local comercial a garaje, establecer una comunidad funcional y servidumbres entre los elementos privativos, sin percusión alguna sobre los demás elementos privativos y comunes, ni sobre la organización y funcionamiento de la comunidad. (Resolución de 20-II-1989.)
- Propiedad horizontal: Comunidad funcional (Navarra), agrupación parcial de locales pertenecientes a distintos edificios. Modificación del régimen, consen-timiento anticipado para agrupar, segregar y dividir.
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Comunidad funcional (Navarra): El propietario de cinco locales independientes destinados a garaje puede constituir una comunidad permanente, que se caracterice por excluir la acción de división y los derechos de preferente adquisición de los comuneros, establecer sus causas de extinción y fundamentar su existencia en el principio jurídico de paramiento fuero vienze y en la necesidad funciona] impuesta por un destino común, mediante la enajenación simultánea de cuotas indivisas sobre la finca.
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Agrupación impropia: Facultados por sendas cláusulas estatutarias los propietarios actuales y futuros de los locales de sótano para agruparlos entre si o con otros de edificio colindante, es posible llevar a cabo la agrupación de cinco locales destinados exclusiva y permanentemente a garaje e integrados en tres edificios contiguos, con la subsistencia de las fincas de procedencia dentro de su respectiva propiedad horizontal, coexistiendo los antiguos folios regístrales con el nuevo.
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Modificación del régimen: La agrupación practicada no altera el régimen de propiedad horizontal. No hay división, ni nuevos locales, ni aumenta el número de propietarios con derecho a voto. Es de aplicación el artículo 14 y no el 16-2 de la LPH.
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Consentimiento anticipado para agrupar, segregar y dividir: No infringe el artículo 16-2 de la Ley de Propiedad Horizontal la cláusula estatutaria que autoriza para realizar tales actos sin consentimiento de los demás propietarios. (Resolución de 27-V-1983.)
- Propiedad horizontal: Cancelación por ejecución de un derecho preferente. Sobre el supuesto de hecho de la adjudicación al acreedor hipotecario de una finca y la cancelación ulterior de su inscripción de dominio por ejecución de un Page 239 derecho preferente, podemos entender que si un edificio se divide en régimen de propiedad horizontal con posterioridad a la nota de expedición de certificación de cargas, por razón de un embargo anotado, procede la cancelación de dicho régimen mediante mandamiento judicial que decrete la cancelación genérica de las inscripciones posteriores y no preferentes al derecho del actor. (Resolución de 16-VII-1987.)
- Propiedad horizontal Adjudicación por ejecución de un derecho preferente. Si un edificio se divide en régimen de propiedad horizontal y se extingue la comunidad preexistente con posterioridad a la nota de expedición de certificación de cargas, por razón de un embargo anotado, no procede la inscripción de la adjudicación de una quinta parte del edificio, sin la previa cancelación de dicho régimen y de la disolución de comunidad realizada. (Resolución de 31 -VII-1987.)
- Derecho real de uso del subsuelo para construir -derecho de subedifica-ciones: Es posible la transmisión de una cuota de ese derecho, sin realizar previamente la construcción y la constitución del régimen de propiedad horizontal. Si bien la asignación de una porción determinada de subsuelo requiere el consentimiento de los demás titulares regístrales del mencionado derecho. (Resoluciones de 28 y 31-X-1988.)
SUMARIO: (I Parte): I. RESOLUCIÓN DE 5-IX-1988: 1 ° Presupuesto de hecho. A) Objeto: Situación física y jurídica de la finca: I. Situación física de la finca: parcelación II. Situación jurídica sustantiva: propiedad y comunidad. Régimen jurídico de la comunidad. III. Situación jurídica-registral. B) Actuación regisiral. 1. Título presentado mandamiento judicial. II. Calificación- nota denegatoria. III. Informe del Registrador C) Recurso gubernativo: I Fundamentos de Derecho: informes preceptivos. II Auto del Presidente de la Audiencia. III. Apelación del recurrente.-2.° Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado: A) Normativa aplicable. B) Doctrina: La comunidad ordinaria no tiene personalidad jurídica. C) Resolución. D) Comunidades atípicas.-3.° Comentario: A) La personalidad jurídica: I. Personas físicas y jurídicas: régimen jurídico. II. Capacidad y legitimación la legitimación procesal. III. Legitimación procesal y titularidad de derechos. B) La cotitularidad: Cotitularidad de derechos. II. Cotitula-ridad y derecho de propiedad: a) Identidad cualitativa e identidad de objeto. b) Diversidad cualitativa e identidad de objeto. C) La comunidad de bienes. 1. Comunidad ordinaria comunidad romana y comunidad germánica. II Comunidades especiales: a) La propiedad horizontal: La propiedad horizontal tumbada. La comunidad de propietarios. b) La superposición de comunidades dentro de la propiedad horizontal Pluralidad de comunidades dentro del mismo régimen. Estatutos y normas de régimen interno: especial referencia a algunas de sus cláusulas más habituales: 1.a Cláusula que delimita el uso y aprovechamiento del suelo. 2.a Cláusula que determina las reglas de administración de la comunidad. 3.a Cláusula que permite el cambio de uso o destino de los elementos privativos sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios. 4.a Cláusula que vincula a la titularidad de un elemento independiente uno o más anejos, comunes, privativos o procomunales. 5.a Cláusula por la que el propietario único del edificio, o si son varios, todos o alguno de ellos, se reservan el derecho de vuelo o sobreedificación de una o más plantas sobre la cubierta, o incluso de subedificación. 6.a Cláusula que establece el régimen de servidumbres dentro del edificio, o entre dos edificios contiguos 7.a Cláusula que recoge la distribución de los gastos generales o comunes entre los propietarios. 8.a Cláusula por la que se reglamenta el uso de determinados elementos comunes. 9.a Cláusula que faculta al constructor, dueño originario, para completar y rectificar la descripción de las fincas sin autorización de la Junta de Propietarios. 10. Cláusula que autoriza Page 240 al propietario -o propietarios- de determinados -o todos- elementos privativos para realizar en o con ellos subdivisiones, segregaciones, agrupaciones o agregaciones, sin necesidad del...
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