VIII. Ejercicio de la opción
| Autor | Camino Sanciñena Asurmendi |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil |
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Modo de ejercitar el derecho de opción
Cuando se celebra el contrato de opción de compra, el optatario consiente la venta del bien por el precio señalado, mientras que el optante se reserva su consentimiento a la compra. El ejercicio de la opción de compra por parte del optante supone la aceptación de la compraventa. En ese momento, al concurrir el consentimiento contractual del aceptante, junto con el del oferente, que había recaído en el contrato de opción, se perfecciona el contrato de compraventa (artículo 1262 párrafo segundo del Código civil(550)). Por eso, el ejercicio del derecho de opción, mediante la prestación por parte del optante de su consentimiento, diferido en el tiempo, desemboca en la perfección de la compraventa.
El ejercicio de la opción de compra, por exclusiva iniciativa del optante, requiere la declaración unilateral de voluntad inequívoca(551), por la que manifiesta su consentimiento en el plazo de tiempo determinado a la aceptación del contrato de compraventa(552). Declaración unilateral de voluntad tendente a la perfección de la compraventa, que no precisa ni el asentimiento ni la conformidad del oferente(553). Para que se entienda perfeccionada la compraventa es necesario que se ejercita la opción de compra en tiempo y en forma.
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Ejercicio en tiempo. La notificación
La declaración de voluntad tiene naturaleza recepticia. El optante debe hacerla llegar al optatario a través los medios admitidos en Derecho, en tiempo oportuno, es decir, dentro del plazo para el ejercicio de la opción de compra(554).
La forma más habitual de ejercicio de la opción es la notificación notarial(555). El optante comunica su deseo de ejercitar la opción en plazo al Notario, quien a su vez, realizará la notificación al promitente en el domicilio fijado para que la reciba en plazo(556). No obstante, el titular del derecho de opción puede utilizar cualquier otro medio para procurar el conocimiento por parte del optatario, pero como corresponde al optante la carga de la prueba del conocimiento de los oferentes de la aceptación, ese medio tendrá que ser hábil para probar la notificación(557). Asimismo, cabe un ejercicio tácito, pero inequívoco, del derecho de opción(558). También se admite el ejercicio de la opción de compra, y la perfección del contrato de compraventa, por la declaración de voluntad de ejercitar la opción de compra realizada a través de la vía conciliatoria(559), aunque el concedente no tenga conocimiento en plazo. Este medio tiene la ventaja para el optante de que puede apurar al máximo el plazo, pues es suficiente con la presentación de la papeleta de conciliación, incluso el día que expira el plazo(560), y de que es independiente de la actitud del concedente.
El artículo 1262 del Código civil mantiene vigente el principio de la cognición(561): existe consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no puede ignorarla sin faltar a la buena fe. El precepto civil ha incorporado en el 2002 las soluciones que la jurisprudencia venía adoptando a través de una interpretación correctora(562).
En efecto, la teoría del conocimiento ha sufrido diferentes matizaciones, en el sentido de equiparar al conocimiento del concedente, aquellos supuestos en los cuales el concedente no conoce la aceptación, a causa de su falta de diligencia, o por una actitud obstativa, y siempre que el optante pusiera una diligencia media para que su declaración llegase al conocimiento del oferente en plazo(563). En estos casos, la jurisprudencia consideraba que la notificación se había producido correctamente, de manera que se perfeccionaba la compraventa.
Por un lado, al optante se le exige una diligencia media en la emisión de la declaración, y la elección del conducto por el que llegue al oferente el ejercicio de la opción en plazo. Es carga del optante la utilización de los medios oportunos para que su declaración llegue al concedente, por lo que su incumplimiento le perjudica a él. Por tanto, el optante carece de una diligencia media, cuando el conducto utilizado no es adecuado; como si utilizando el conducto notarial en plazo, el Notario no hace llegar en plazo la declaración de ejercicio de la opción de compra al optatario(564), sin perjuicio de la eventual responsabilidad del Notario en el ejercicio de sus funciones(565).
Por otro lado, también se exige al oferente una diligencia media. De manera que se equipara al conocimiento, y se produce la perfección de la compraventa, cuando el optante emite su consentimiento en plazo, y por falta de la debida diligencia en el oferente no llega a su conocimiento. Es decir, cuando el oferente habría conocido el ejercicio de la opción de compra por el optante, de haber actuado con una diligencia media(566). Así, se perfecciona la compraventa, cuando el oferente obstaculiza la recepción de la notificación (Sentencia de 22 de diciembre de 1992(567)), cuando no se encuentra en el domicilio señalado por el oferente al personarse el Notario dentro del plazo señalado (Sentencias de 28 de mayo de 1976(568), de 29 de septiembre de 1981(569), de 10 diciembre de 1982 y de 24 de abril de 1995(570)), y el Notario deja a la vecina la cédula de notificación (Sentencia de 14 de febrero de 1995(571)).
Por último, en la jurisprudencia destacan dos supuestos curiosos. Unas opciones de compra, en las cuales se entendía comprado el bien, a no ser que el optante manifestara, en el plazo establecido, su voluntad contraria a la compraventa. La Sentencia de 3 de diciembre de 1993 consideró que el contrato era una opción "sometida a la eventualidad de que dentro de plazo que a tal efecto se le concedía, mutara esa voluntad negocial y «desistiera» de este contrato"(572). De tal manera que "la ya en su día proclamada intención de usar del derecho de opción", se confirma por silencio positivo(573).
La Sentencia de 4 de mayo de 1994 califica el contrato litigioso de opción de descompra -arrendamiento por un año con opción de compra durante el mismo año-, en la que "caso de no estar interesado en la compra del piso objeto de este contrato, el arrendatario lo manifestará antes del término de la vigencia del mismo, debiéndose en fecha de 9 de mayo de 1988 darse por resuelto". El Tribunal Supremo considera que en este caso, la opción opera en sentido contrario, pues se daba un plazo para que el optante desistiera de su opción. "Ello significa, en rigor de doctrina, que más bien que notificar la aceptación de la opción a la vendedora, esa aceptación se daba por supuesta, en el sentido de que si la rehusaba, era en tal coyuntura cuando tenía que hacerlo saber a la vendedora"(574).
Este pacto, siendo lícito y admisible por el principio de autonomía de la voluntad, desnaturaliza el contrato de opción de compra, en favor de una compraventa con una facultad de desistimiento unilateral durante un plazo de tiempo. No se opta a la adquisición, sino al desistimiento. La aceptación se da por supuesta, a no ser que se manifieste lo contrario. La notificación tendría por contenido el desistimiento de la compraventa.
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Ejercicio en forma. El ofrecimiento del precio
El ejercicio de la opción de compra requiere la manifestación unilateral de la voluntad del optante, recibida por el optatario(575), sin que se pueda exigir en ese momento otras conductas por parte del optante, salvo pacto en contrario(576). Las partes pueden convenir en el contrato de opción de compra, que su ejercicio vaya acompañado de determinadas conductas del optante, de manera tal que si no se realizasen, se entiende que no ha ejercido el derecho de opción de compra en forma(577).
En la práctica, el requisito convenido con más frecuencia en el contrato de opción de compra es el ofrecimiento o pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio de la opción, bien sea de la totalidad del precio, o de una parte del mismo(578). Cuando en el contrato de opción de compra, las partes convengan la necesidad de pagar el precio de la compraventa en el momento de ejercicio de la opción de compra, si el optante no realiza el ofrecimiento o no lo consigna, se entenderá que la opción no se ejerció en forma, aunque se haya ejercido en tiempo.
El ofrecimiento o la consignación del precio no requieren la colaboración del concedente. Por tanto, en el caso de que se haya estipulado su necesidad en el contrato de opción, el optante ejercita en forma la opción cuando consigna judicialmente el precio(579); pone el precio a disposición del concedente en el acto de conciliación(580), o realiza una consignación notarial, normalmente ante el Notario designado para escriturar la compraventa, que sirve como ofrecimiento de pago (artículo 1176 del Código civil)(581).
En aquellos supuestos en los que el optante para pagar el precio de la compraventa precise la colaboración del concedente, si éste no la presta, se entenderá bien ejercitada la opción de compra, aunque no se entregue el precio, a causa de la falta de diligencia del concedente, de su actitud obstativa o de su mala fe(582).
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La perfección de la compraventa
El ejercicio del derecho de opción consuma y extingue el contrato de opción de compra, y perfecciona el contrato de compraventa(583).
El contrato de opción de compra y el contrato de compraventa son incompatibles en el tiempo. El ejercicio de la opción de compra produce automáticamente la extinción del contrato y del derecho de opción, y la perfección de la compraventa, que está plenamente configurada en el contrato de opción de compra(584). Por tanto, ejercitada la opción de compra, si por cualquier circunstancia no prospera la compraventa, el optante no puede volver a ejercitar el derecho de opción, aún estando en plazo, pues el ejercicio ha extinguido el derecho de opción585.
El ejercicio constituye el vehículo por el cual el optante manifiesta su voluntad de aceptar la compraventa, que, al concurrir junto con la oferta del vendedor-optatario otorgada en el contrato de opción de...
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