VII. La opción de compra inscrita

AutorCamino Sanciñena Asurmendi
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil
  1. La inscripción de la opción de compra 1. El asiento de inscripción

    El artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece que será inscribible el contrato de opción de compra, y precisa los requisitos necesarios para su inscripción: convenio expreso de las partes, que conste el precio de la compraventa y el precio o prima de la opción de compra si lo hubiere, y el plazo para el ejercicio de la opción que no puede ser superior a cuatro años. Estos requisitos deberán concurrir junto con los propios de toda inscripción(466).

    La inscripción de la opción de compra es potestativa. Su ausencia no obsta a la posterior inscripción de la compraventa. En efecto, para la inscripción de la compraventa, que deriva del ejercicio del derecho de opción, no es requisito la inscripción de la opción, pues no se rompe el tracto sucesivo(467).

    El convenio expreso de las partes no debe contener necesariamente el consentimiento expreso en orden a la inscripción. Es suficiente que las partes formalicen el contrato de opción de compra en escritura pública, y no conste la oposición a la inscripción de ninguna de ellas. Pues, como el contrato de opción de compra no requiere una forma determinada, el escriturarla o elevarla a escritura pública sin oposición a su inscripción, es bastante para que pueda acceder al Registro de la Propiedad(468).

    En la inscripción debe constar el precio estipulado de la compraventa y, en su caso, la prima de la opción. Cuando el precio sea determinable por criterios objetivos, o esté sometido a cláusulas de estabilización, será preciso hacer constar en el Registro de la Propiedad los criterios de determinabilidad(469). En efecto, así como el artículo 219 del Reglamento Hipotecario autoriza para que en la inscripción de las hipotecas se incluya el precio del crédito hipotecario con las cláusulas de estabilización, al inscribirse la opción de compra con precio determinable, se deberán incorporar los criterios de determinabilidad(470).

    El asiento es de inscripción(471). El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo primero de la Ley Hipotecaria, establece que se inscribe el contrato de opción de compra, y no el derecho de opción de compra(472). El pacto de opción de compra tendrá acceso al Registro, bien se presente acompañando a otro convenio que sea inscribible, o bien vaya acompañado de otros contratos no inscribibles(473).

    La inscripción de la opción de compra no supone cierre registral(474). Cabe la posterior inscripción de la enajenación y de la constitución de gravámenes sobre la finca, objeto del vigente derecho de opción(475).

    El asiento de inscripción de la opción de compra se puede cancelar de oficio por caducidad(476). Los asientos que tuvieran un plazo de vigencia para su ejercicio -entre los que se incluye la opción de compra en cuanto derecho de carácter temporal-, se cancelarán por caducidad a los cinco años de su vencimiento, siempre que no conste registralmente que se ha ejercitado el derecho de opción judicial o extrajudicialmente(477) (artículo 177, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario reformado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre).

    1. La prórroga del asiento de inscripción

      El artículo 14 del Reglamento Hipotecario limita el plazo máximo de ejercicio de la opción inscrita a cuatro años, aunque la opción de compra en el plano civil se haya convenido por un plazo superior.

      El plazo de los cuatro años tiene una excepción en el arrendamiento con opción de compra. La inscripción de la opción de compra podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél. En el supuesto de arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá extenderse a la duración del contrato de arrendamiento, y de sus prórrogas convencionales. El arrendamiento y la opción, aunque tengan originariamente el mismo plazo, tienen diferente el régimen de las prórrogas.

      El contrato de arrendamiento puede prorrogarse legal(478), tácita o expresamente. La opción de compra caducará necesariamente en caso de prórroga tácita o legal del arrendamiento. La opción no admite una prórroga tácita, sino que requiere convenio expreso(479). El artículo 14 del Reglamento Hipotecario no contempla la posibilidad de prorrogar del asiento de inscripción de la opción.

      La Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 30 de septiembre de 1987 aborda esta cuestión a efectos puramente doctrinales(480), admitiendo la posibilidad de prorrogar el asiento de inscripción de la opción de compra. Considera de aplicación por analogía el artículo 400. 2o del Código civil, porque la finalidad de ambas limitaciones consiste en impedir que el bien pueda estar indefinidamente gravado y no limitar excesivamente la libre circulación del bien. Al igual que sucede con el pacto de indivisión, que tiene prohibida una duración superior a diez años, pero se admiten sucesivas prórrogas, de manera que pueda estar sucesivamente gravado por distintos actos enlazados, como manifestación del libre tráfico del bien. "El artículo 14 del Reglamento Hipotecario señala la duración máxima que en el momento de su nacimiento puede estipularse para el derecho real de opción -a fin de lograr su inscripción-, pero no cabe deducir de esta fijación un obstáculo jurídico para que dicho gravamen pueda ser modificado de modo que subsista a favor del mismo sujeto y con idénticas condiciones, pero durante un periodo superior, a través de sucesivas renovaciones que dejan siempre a salvo los derechos de los terceros adquirentes".

      La prórroga de la inscripción de la opción de compra accede al Registro mediante nota marginal en el asiento de inscripción de la opción. Tendrá también un plazo máximo de cuatro años. Requiere un convenio de las partes expreso en este sentido.

      El ordenamiento navarro extiende la prórroga de la opción de compra a las prórrogas voluntarias tácitas o expresas del contrato con el que se haya constituido como anejo, bien sea un arrendamiento, derecho de superficie, hipoteca u otro derecho real inscribible en el Registro. La ley 461 del Fuero Nuevo de Navarra establece en su párrafo primero que la inscripción del derecho de opción en el Registro de la Propiedad será tácitamente prorrogable por otro período de cuatro años. No obstante, para que el Registro de la Propiedad prorrogue la duración de la opción de compra, será necesario la correspondiente nota marginal, previo convenio de las partes, habida cuenta de que la prórroga tácita del arrendamiento, no puede fundamentar la nota marginal de prórroga de la opción de compra.

      La prórroga de la opción no perjudica a los terceros que inscribieron sus derechos pendiente el ejercicio y antes de la prórroga(481). Con mayor razón, la prórroga tampoco perjudicará a los terceros que hayan registrado sus respectivos derechos con anterioridad a la configuración registral de la prórroga, en el caso de que la prórroga acceda al Registro después de que registralmente haya expirado el plazo de ejercicio(482).

      La Resolución de 30 de septiembre de 1987 afirma "ante todo debe señalarse que en ningún caso la modificación de un derecho inscrito -se rebase o no, en el caso, el plazo de los cuatro años- puede hacerse valer contra terceros adquirentes de buena fe que hayan registrado sus respectivos derechos con anterioridad a la consignación registral de aquella modificación -artículos 10, 32, 34, 37, 38, 115, 144, etc., de la Ley Hipotecaria-, de donde se desprende que, en caso de solución positiva, el ejercicio de derecho de opción en el período ampliado deja a salvo los derechos adquiridos e inscritos entre la constitución originaria de aquél y su prórroga"(483).

    2. La anotación del ejercicio del derecho de opción

      El Registro publica el plazo de vigencia del derecho de opción durante el cual el optante puede ejercitar temporáneamente su derecho. Así registralmente, se origina un periodo de pendencia o incertidumbre.

      Ejercitado por vía judicial el derecho de opción de compra inscrito, cabe la anotación preventiva de la demanda. Esta anotación de demanda produce los efectos, aunque acceda a Registro una vez que haya expirado el plazo de ejercicio de la opción. En efecto, la anotación del ejercicio de la opción de compra mediante anotación preventiva de demanda perjudica a los terceros que inscriban sus derechos con posterioridad, a los que se les podrá oponer la opción de compra ejercida(484). Además, en caso de anotación del ejercicio de la opción, la inscripción de la ulterior compraventa es suficiente para cancelar las inscripciones de derechos y cargas inscritas en el Registro con posterioridad a la anotación de demanda del ejercicio(485). Asimismo, la anotación de la demanda evita que el asiento de opción pueda cancelarse de oficio por caducidad según el artículo 177 del Reglamento Hipotecario.

      En el caso de ejercicio extrajudicial del derecho de opción inscrito, se cuestiona si es posible anotar en el Registro de la Propiedad el requerimiento notarial, para que publique fehacientemente el ejercicio extrajudicial del derecho de opción. Cuáles sean los efectos que se deriven de la falta de publicidad del ejercicio de la opción. Si puede oponerse a terceros adquirentes, la compraventa derivada de una opción, cuando han inscrito sus derechos después de que el Registro publique que el plazo de la opción había finalizado; puesto que después del ejercicio extrajudicial de la opción de compra, pueden ingresar en el Registro derechos incompatibles(486), ínterin la expiración del plazo de ejercicio y la inscripción de la compraventa.

      La Dirección General de los Registros no mantiene una doctrina uniforme.

      Por un lado, en las Resoluciones de 7 de septiembre de 1982(487) y de 27 de octubre de 1999(488), la Dirección General ha negado la anotación por nota marginal del ejercicio extrajudicial del derecho de opción mediante requerimiento notarial. Lo ha motivado en que el ejercicio de la opción de compra no producía una modificación jurídico real, y en que no había...

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