Vicisitudes económicas y jurídicas de la dación en pago de activos inmobiliarios como modo de extinción de las deudas pendientes con las entidades financieras

Resumen

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La dación en pago se ha convertido en una herramienta habitual de extinción de relaciones obligatorias en un marco de crisis económica como el actual. Los Bancos y las Cajas de Ahorro necesitan reducir su ratio de morosidad para aportar unos balances positivos en sus cuentas de resultados, y ello lo consiguen, ante la falta de liquidez de sus deudores, mediante la datio in solutum.
Aunque la dación en pago de deudas pendientes carece de su oportuno reconocimiento y regulación en el Código Civil, cabe deducir su presencia de lo dispuesto por el artículo 1166 del Código Civil. El carácter dispositivo de este precepto permite afirmar que el cumplimiento de un derecho de crédito se puede realizar de manera distinta a la primitivamente pactada, si existe consentimiento por parte del acreedor. Esta afirmación ha llevado, tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, a estudiar la naturaleza jurídica de esta figura, a fin de dar respuesta a los numerosos interrogantes que su presencia conlleva, y que hemos tratado de plantear en este trabajo. Cada una de las soluciones aportadas han sido valoradas siempre desde una perspectiva práctica, porque no debemos olvidar que la dación en pago es un instrumento jurídico de una importancia económica incuestionable.
In today’s setting of economic crisis, dation in payment has become a regular tool for settling relationships of obligations. Commercial and savings banks need to reduce their bad debt ratio in order to find positive balances in their P&L accounts, and this they manage to do by means of datio in solutum when borrowers lack liquidity.
Although dation in payment of outstanding debts lacks proper acknowledgement and regulation in the Civil Code, its presence may be deduced from the terms of section 1166 of the Civil Code. Because of the nature of section 1166, it may be affirmed that a creditor’s right may be satisfied in a way different from the manner originally accorded if the creditor consents to an alternative arrangement. This assertion has led, in both doctrine and case law, to some study concerning the juridical nature of the concept of dation in payment in order to find an answer to the numerous questions that its presence entails. Such an answer is attempted in this paper. Each of the solutions furnished has been evaluated from the practical perspective, because dation in payment is a legal instrument of unquestionable economic importance.

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Extracto

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Vicisitudes económicas y jurídicas de la dación en pago de activos inmobiliarios como modo de extinción de las deudas pendientes con las entidades financieras

I. Consideraciones de carácter económico en torno a la dación en pago

De todos es sabido, y es una realidad cada vez más presente en los Registros de la Propiedad, que la dación en pago se ha convertido en nuestros días, en los que España se muestra afectada por una grave crisis económica, en una forma habitual de extinción de las deudas pendientes de pago. Las dificultades para amortizar los préstamos hipotecarios, concedidos por las Entidades Financieras para la construcción de viviendas, han empujado a los promotores inmobiliarios (y también a quienes han dedicado idéntico préstamo a la adquisición de un inmueble) a reclamar este proceso ante la falta de recursos monetarios para pagarlas. Con fines solutorios, entregan la promoción (pendiente de venta) o el suelo donde se pretendía construir, al correspondiente Banco o Caja de Ahorros acreedor/a. Todo ello pese a la presencia de otras medidas (por ejemplo, cadencias o ampliación de plazos) destinadas a soslayar los numerosos procedimientos de impago a punto de producirse 1. Y es que al sector inmobiliario le resulta más rentable adjudicar activos inmobiliarios a las Entidades acreedoras, que venderlos con un descuento sobre el precio inicial, ya que, si la cantidad obtenida por la venta no es suficiente para extinguir la totalidad del crédito, el promotor no podrá liberarse de su responsabilidad por la parte que no haya sido reembolsada al Banco o a la Caja correspondiente.

Los créditos destinados a la construcción de viviendas han ocupado en los últimos años un porcentaje muy alto de los créditos concedidos (aproximadamente un tercio) por las Entidades Financieras. Por este motivo la dación en pago se esté configurando como uno de los posibles instrumentos destinado a extinguir las deudas del sector inmobiliario. Ello a su vez está provocando

que las Entidades Financieras acumulen un número excesivo de activos inmobiliarios en sus balances. Esta situación nos muestra la siguiente paradoja: mientras, por una parte, algunos Bancos y Cajas se desprenden de la propiedad de bienes inmuebles (usados como sucursales) para hacer frente al descenso de su beneficio en sus cuentas de resultados 2, por otra, acumulan activos inmobiliarios mediante los procesos de dación en pago con los que pretenden extinguir créditos impagados. Semejante situación ha obligado a las Entidades Financieras a crear sociedades específicas que (perteneciendo eso sí a su grupo) se dedican a la gestión y venta de estos activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas pendientes. Y digo venta y gestión, porque la situación actual refleja un descenso en el valor de los bienes inmobiliarios, lo que permite plantear la siguiente reflexión a las Entidades Financieras: si no es más oportuno proceder al alquiler de tales activos antes que a la venta de unos bienes depreciados.

Ahora bien, para dar una respuesta oportuna a esta cuestión, no hay que olvidar la postura adoptada por el Banco de España en relación con la acumulación de activos inmobiliarios por las Entidades Financieras en un proceso de depreciación. A fin de compensar la citada depreciación, el Banco de España obliga a los Bancos y Cajas, que están llevando a cabo este tipo de operaciones (daciones en pago), a realizar las correspondientes provisiones dinerarias de riesgo. El motivo no es otro que procurar que el valor del activo inmobiliario presentado por la Entidad Financiera en sus cuentas, y el real de mercado, no afecte al balance de la Entidad acreedora, puesto que el valor real de los activos inmobiliarios es menor que aquel que tenían cuando se concedió el crédito al promotor inmobiliario para construir viviendas.

Hasta noviembre de 2009, el Banco de España exigía a los Bancos y Cajas una provisión del 10 por 100 del valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanecieran en su balance más de un año. A partir de esa fecha se incrementa la provisión hasta el 20 por 100. Desde el 30 de septiembre de 2010, fecha de entrada en vigor de la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros, se revisan nuevamente los porcentajes. Se eleva hasta el 30 por 100 para los activos que permanecen en el balance de la Entidad más de veinticuatro meses, y se mantiene el 20 por 100 para aquellos que sobrepasen los doce meses 3. Estos incrementos, en cuanto a las cantidades

que tienen que provisionar las Entidades de Crédito (con activos inmobiliarios en sus balances), son un reflejo de la depreciación de valor de tales bienes en el mercado. Por ello, estas medidas persiguen proteger a tales Entidades de las posibles pérdidas derivadas de la venta de unos valores inmobiliarios depreciados (cuando el precio de venta sea inferior al de la tasación del inmueble), así como empujar a los Bancos y...

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