La segunda transmisión de vivienda Protegida (o de Protección Oficial) entre particulares

Abogados Civil

Resumen

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Estudio de las normas legales en el caso de venta de V.P.O y protegidas: precios máximos y tanteo y retracto de la Administración.

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Extracto

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La segunda transmisión de vivienda Protegida (o de Protección Oficial) entre particulares

La SEGUNDA Transmisión de vivienda protegida (o de Protección Oficial) entre particulares,

A).- NOTAS PREVIAS:

En materia de viviendas protegidas conviene indicar lo siguiente:

-. Terminología: Históricamente, aquellas viviendas que han recibidos determinadas ayudas de la Administración han recibidos distintos nombres, siendo el más frecuente el de Viviendas de Protección Oficial, reguladas por el RDL 31/1.978, a las que además de diversas exenciones como la del impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentadas (adquisición, Obra Nueva, División en Propiedad Horizontal, primera transmisión, hipoteca, etc.) se les subvencionada con una cantidad a fondo perdido (de ahí también la expresión a veces utilizada de viviendas subvencionadas; la contrapartida eran limitaciones en el precio máximo de venta, en la posibilidad de acceso a préstamo bonificados, etc.

Actualmente, concurre la competencia del Estado y la de las Autonomías, prefiriéndose por el legislador la utilización de Viviendas protegidas (habiendo transcurrido un tiempo en el que eran cosas distintas VPO y las llamadas viviendas protegidas (que inicialmente eran libres pero para facilitar la compra se clasificaron como protegidas, con ayudas y subvenciones).

-. Diversidad de normas:

Por otra parte, las normas pueden ser distintas según el constructor de las viviendas protegidas: las que construye la Administración o la de los particulares.

No vamos a tratar de forma especial las normas sobre la primera transmisión de viviendas protegidas, por ser distintas según las Autonomías, aunque se citará la legislación aplicable.

Interesa ahora destacar los temas más importantes cuando se pretende la segunda transmisión de viviendas calificadas antes como VPO o ahora como viviendas Protegidas,

B).- LEGISLACION ESTATAL:

1.- PRECIOS MÁXIMOS:

Es fundamental la fecha de Calificación definitiva de VPO para saber si hay o no un precio máximo de venta. En efecto, el Real Decreto de 14 de mayo de 1.993 en su Art. 1 determinó que el precio de Venta en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección Oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al real decreto-ley 31/1978 de 31 de octubre será el que libremente acuerden las partes. A estos efectos, también se considerarán segundas transmisiones, las primeras que se realicen a partir de la vigencia de este Real Decreto, cuando las viviendas se destinaron con anterioridad a arrendamiento o estuvieran ocupadas por quienes las promovieron. OBSEVAREMOS que para las posteriores al R.D. de 1.978 hay precios máximos de venta y será el máximo que disponga la Comunidad Autónoma correspondiente.

2.- DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DE LA ADMINISTRACIÓN:

Conviene citar el RD 2066/2008, de 12 de diciembre que regula el Plan estatal de Viviendas y Rehabilitación 2.009/2.012. En su art. 5 regula el destino y ocupación de las viviendas, las limitaciones a la facultad de disponer y se remite a los derechos de tanteo y retracto regulados por las comunidades Autónomas. Las viviendas acogidas a dicho plan estarán sujetas a varias normas de interés:

«-. autorización de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, ara la transmisión «inter vivos» o cesión del uso de las viviendas y de sus anejos, por cualquier título, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición. Durante el mismo plazo, se requerirá la previa cancelación del préstamo y, si se hubieran obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales.

-. La transmisión ínter vivos o la cesión del uso de las viviendas, una vez transcurridos 10 años desde la formalización de la adquisición, conllevará que el préstamo pierda su condición de convenido y que la entidad concedente pueda resolverlo.

-. La venta y adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición Transitoria sexta.

-. Las viviendas acogidas a la financiación de este Plan, estarán sometidas, en su caso, a los derechos de adquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto».

Por otra parte, estas limitaciones se harán constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la adjudicación o la obra nueva...

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