La transmisión de la propiedad de los pisos
| Autor | Ana López Frías |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho Civil |
Hemos visto ya cómo funciona la permuta de solar por pisos en lo que podríamos llamar su «primera fase», relativa a la cesión del suelo donde se va a construir. Analizaremos a partir de este momento la segunda y más problemática fase de la relación jurídico-real, atinente a la transmisión de la propiedad de las plantas, pisos o locales del nuevo edificio.
Para estudiar esta cuestión vamos a distinguir los supuestos (más frecuentes) en los que las partes han acordado la transmisión de la propiedad del solar al constructor, de aquellos otros en los que dicha transferencia (por distintas causas) no se haya producido.
-
La transmisión de la propiedad de los pisos o locales en los casos en que se transmite la propiedad del solar
-
Planteamiento del problema y paralelismo del supuesto con la venta de cosa futura
El cedente pierde la propiedad de la finca a través del contrato celebrado seguido de la entrega del solar. Las preguntas que inmediatamente surgen son: ¿en qué momento se convierte dicho sujeto en propietario de los pisos o locales que le corresponden (o corresponderán) en el edificio a construir?; y ¿qué tipo de derechos tiene sobre esos pisos o locales en tanto culmina la construcción de los mismos?
Es claro que se plantean estas cuestiones por el hecho de que cuando se suscribe el contrato los pisos como tales no existen, mientras que el otro elemento del intercambio (el solar) no sólo existe, sino que además se ha transmitido ya al constructor, sin que, por el momento, el cedente haya recibido nada (concreto) como contrapartida.
Algo similar sucede en la compraventa de piso o vivienda a construir:(1) al perfeccionarse el contrato el comprador suele entregar una parte del precio, pero no recibe la posesión de la cosa comprada, porque en dicho momento no existe. También aquí surge la necesidad de determinar desde cuándo se adquiere la propiedad de lo comprado. Pero si el problema es prácticamente el mismo en uno y otro caso, en cambio las circunstancias que lo rodean no son idénticas. Así, en la permuta de solar por pisos (en la hipótesis «normal», a la que ahora nos referimos) el propietario de la finca cumple su prestación íntegramente mucho antes de que el otro contratante cumpla la suya, mientras que el comprador de piso futuro suele pagar sólo una parte del precio al celebrarse el contrato, aplazando el resto al momento de entrega de las llaves (e incluso a una fecha posterior). Por otra parte, la posición negociadora del cedente del solar y la del comprador es diferente. Este último no hace más que adherirse al contrato que le ofrece la entidad promotora, sin apenas discutir las condiciones del mismo.(2) En cambio, el cedente de la finca está en mejor situación para negociar, dado que la existencia del edificio (y los beneficios que de él extraiga el constructor) pasan necesariamente por la adquisición del solar: el promotor necesita ese bien escaso en los pueblos y ciudades que es el suelo, y tal necesidad le lleva a que deba atender y aceptar en mayor medida los deseos o las prioridades de quien le cede el solar. No obstante esta circunstancia, no cabe duda de que tanto en la venta de inmueble futuro como en la permuta de solar por pisos, el promotor-constructor es el contratante fuerte.(3)
Pues bien, volviendo al problema que nos interesa, queremos destacar la importancia que, en principio, tiene determinar el momento en que el cedente del solar adquiere la parte del edificio que el contrato le atribuye (y lo mismo se diga en relación al comprador de piso a construir). Las consecuencias que al menos parecen derivarse de ello son sin duda relevantes. En este sentido cabe citar ahora (aunque volveremos repetidamente sobre la cuestión), los siguientes interrogantes:
-
¿Puede el cedente del solar ejercitar una acción reivindicatoría frente a quien indebidamente posea o se atribuya la propiedad de algún piso o local?
-
¿Qué medios de defensa tiene el mencionado cedente ante el embargo del edificio por los acreedores del constructor?
-
¿Está facultado dicho sujeto para hacer constar a su favor en el Registro de la Propiedad el dominio sobre los pisos, plantas o locales?
-
-
Derecho extranjero
Como muestra de algunas de las soluciones que pueden darse al problema de la transmisión de la propiedad de los pisos y locales en la operación que estudiamos, nos vamos a referir sucintamente al tratamiento jurídico que recibe esta cuestión en Derecho italiano y en Derecho francés.
-
Derecho italiano
En el Ordenamiento jurídico italiano rige el sistema de transmisión del dominio y demás derechos reales por el solo consentimiento. Así deriva del artículo 1376 del Códice civile.(4)
¿Quiere ello decir que el cedente del solar adquiere la propiedad de los departamentos del edificio por la simple celebración del contrato?
La respuesta es claramente negativa. El contrato transmite al constructor el dominio del solar, pero no sucede lo mismo con los pisos o locales por construir. En relación a estos, la doctrina y la jurisprudencia italianas (5) consideran aplicable lo dispuesto en el artículo 1472 del Códice para la venta de cosa futura, que retrasa la transmisión de la propiedad hasta el momento en que nazca la cosa objeto del contrato.(6)
Se considera así que cuando los pisos o locales existan el cedente del solar adquirirá automáticamente el dominio de los mismos, sin necesidad de que se realice ningún acto o declaración adicional. El único problema que se plantea entonces es determinar cuándo ha de entenderse que los departamentos del edificio existen, teniendo en cuenta las distintas fases por las que pasa su construcción. Y, al respecto, la solución que parece ofrecerse es atender al caso concreto, verificando en cada supuesto la finalidad del negocio concluido y la voluntad de los contratantes.(7)
-
Derecho francés
También proclama el Derecho francés el sistema consensualista de transmisión del dominio. «La propiedad de los bienes (dice el artículo 711 del Code civil) se adquiere y transmite... por efecto de las obligaciones»(8) Sin embargo, y aunque no lo diga expresamente el Code, entiende la doctrina que la transmisión de la propiedad de una cosa futura requiere, además del consentimiento de los contratantes, que dicha cosa venga a existencia.(9)
Esa es, en principio, la regla que ha de aplicarse a la permuta de solar por pisos, de forma que el cedente del solar será propietario de las dependencias que le corresponden cuando éstas existan, lo que equivale, según MEYSSON y TIRAD,(10) al momento en que termina la construcción de las mismas.
No obstante lo dicho, ha habido en Francia una cierta polémica sobre si debe aplicarse a la cesión de solar a cambio de pisos la normativa dictada para proteger al adquirente en la venta de inmuebles a construir, normativa que establece un régimen específico en cuanto a la transmisión de la propiedad. Pues bien, para comprender los términos de la mencionada polémica será necesario exponer primero cómo se adquiere el dominio de los inmuebles a construir en Derecho francés.(11)
Como consecuencia de la promulgación de la Ley n.° 67-3 de 3 de enero de 1967, el Cade prevé en los artículos 1601-1 a 1601-4 dos modalidades de venta de inmuebles a construir: las llamadas venta a termino y venta en estado de futura terminación. En la venta a término la transmisión de la propiedad tiene lugar ipso iure por la constatación en acto auténtico de la terminación del inmueble, produciendo la transmisión efectos retroactivos desde el día de la conclusión del contrato. Y en la venta en estado de futura terminación, el vendedor transfiere inmediatamente al comprador sus derechos sobre el suelo y la propiedad sobre las construcciones existentes, mientras que las obras futuras las adquiere el comprador a medida que se van realizando.
Es imperativo celebrar el contrato de compraventa conforme a una de estas modalidades si resulta aplicable el «régimen reforzado» que regulan los artículos L. 261-10 a L. 261-14 del Código de la construcción y habitación.(12) Dicho régimen afecta a «todo contrato que tenga por objeto la transmisión de la propiedad de un inmueble o de parte de un inmueble destinado a vivienda o a uso profesional y vivienda, y que comporte la obligación para el comprador de realizar pagos o depósitos de dinero antes de la terminación de la construcción». Por el contrario, si no es de aplicación tal régimen (por no concurrir alguno de los citados requisitos), las partes son libres de realizar el contrato como estimen conveniente, no estando sometidas a las formas de transmisión de la propiedad, antes señaladas, que prevé el Cade civil.(13)
Se ha suscitado en el país vecino la cuestión de si el régimen reforzado (con las consecuencias que de él derivan) es aplicable al contrato que estudiamos cuando los pisos que ha de recibir el cedente del suelo se destinan a vivienda o en parte a vivienda y en parte al ejercicio de una profesión.
La sentencia de la Cour de Aixen-Provence de 11 de enero de 1971(14) entendió que la normativa protectora del adquirente debía aplicarse en tal situación, considerando que, al pagar el cedente del solar la totalidad del precio (transmisión del suelo) con anterioridad a la iniciación de las obras, quedaba cumplido el requisito de la realización de pagos o depósitos antes de finalizar la construcción. Sin embargo, la Cour de Montpellier (sentencia de 15 de noviembre de 1971)(15) y la Tercera Sala Civil de la Cour de Cassation (sentencia de 11 de abril de 1973)(16) mantuvieron posteriormente la opinión contraria, afirmando la inexistencia de esos pagos o depósitos en la permuta de solar por pisos.(17)
La doctrina también se ha mostrado dividida en este tema, aunque, siguiendo la orientación de la Cour de Cassation, parece mayoritaria la postura que excluye la adquisición de los pisos por el cedente del solar de la regulación protectora tantas veces citada.(18) Como argumento de fondo se alude a la idea de que el legislador de 1967 no pretendió...
-
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba