Tipología del justo título en la usucapion. Crónica de una cuestión pendiente

Abogados Civil

Resumen

---

1. Introducción. 1.1 La sentencia de 30 de octubre de 1998 (Ponente, Excmo. Sr. Martínez Calcerrada). 1.2 La sentencia de 17 de julio de 1999 (Ponente, Excmo. Sr. Morales Moreno). 1.3 La sentencia de 25 de enero de 2000 (Ponente, Excmo. Sr. García Varela). 1.4 La sentencia de 22 de febrero de 2000 (Ponente, Excmo. Sr. Almagro Nosete). 2. Ámbito de la usucapion ordinaria: las irregularidades en el modo de adquirir. 3. El requisito de la verdad del título. 3.1 El título putativo. 3.2 Los títulos «pro herede» y «pro legato». 3.3 El título simulado. 3.4 El título sometido a condición suspensiva. 3.5 El título «pro derelicto». 4. El requisito de la validez del título. 4.1 El título radicalmente nulo. 4.1.1 La usucapion no purifica el título nulo. 4.1.2 Imprescriptibilidad de la nulidad radical y prescripción de la pretensión restitutoria. 4.1.3 Usucapión y prescripción extintiva ante la nulidad radical. 4.1.4 El título nulo ante el Registro de la Propiedad. 4.2 El título anulable. 4.2.1 ¿Es el contrato anulable inicialmente nulo o inicialmente válido con validez claudicante? 4.2.2 Consecuencia de la adopción de una u otra tesis, de cara a la usucapion. 4.2.3 Particular atención al caso del contrato celebrado por un cónyuge sin el consentimiento del otro, cuando fuera necesario. 4.3 El título rescindible. 4.4 El título revocable. 4.5 El título resoluble. 4.6 Colofón.

Ver el contenido completo de este documento

Extracto

---

Tipología del justo título en la usucapion. Crónica de una cuestión pendiente

1. Introducción.

Algunas resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo en los dos últimos años permiten dudar sobre la recta comprensión por el Alto Tribunal de cuestiones que, siendo clásicas y poseyendo un bagaje dogmático perfectamente consolidado a lo largo de los siglos, deberían estar bastante claras. Pero no es así.

Todos cuantos nos dedicamos a la enseñanza del Derecho civil hemos podido comprobar con qué frecuencia no pocos alumnos quieren ver en la usucapion un modo de adquirir la propiedad que tiene algo de seductor. Eso de que alguien adquiera la propiedad de una finca porque la ha comprado en escritura pública a nadie sorprende. Tampoco que uno se haga con la propiedad de un reloj de pulsera porque lo encuentra en plena calle, lo lleva a la Oficina Municipal de Objetos Perdidos y su dueño no lo reclama pasados unos plazos. Es igual de natural que se consiga la titularidad de algo por sucesión hereditaria o por donación. Pero eso de que se pueda adquirir la propiedad por el simple de hecho de poseer la cosa de otro durante un tiempo sin que su dueño se queje... eso son ya palabras mayores. En el mal alumno suelen darse una de dos (o ambas) tendencias: o rápidamente se imagina que en la usucapion siempre hay un listillo que cada mañana se levanta y tacha la fecha del calendario para sumar un día más a su período de posesión mientras masculla un «¡ya falta menos!»; o, cuando se le presenta cualquier supuesto práctico en el que se da cita algún problema contractual con precisión de fechas, comienza a contar desaforadamente períodos de tiempo por si alguno de los protagonistas ha usucapido algo. Se presenta así a este modo de adquirir como un hechizante juego de tramposos, como una partida de póquer en la que siempre hay algún jugador con ases en la manga, al que se mira de antemano con un cierto guiño de envidia cómplice, como si hubiera que guardarle el secreto en reconocimiento a su astucia.

De más está decir que lo primero (la posición del listillo del calendario) es cierto que ocurre en la modalidad de usucapion extraordinaria, cada vez que el poseedor sabe que recibió la cosa de un no dueño, o que tomó posesión originariamente de la cosa que tenía dueño, con ánimo de haberla como propia. Pero lo segundo es más grave, pues siembra el error de que la usucapion sirve para arreglar cualquier problema relacionado con un contrato anulable, rescindible, revocable o resoluble. Y lo peor no es que el error resida en la mente de algún alumno despistado, o que lo podamos leer de vez en cuando en la respuesta de un examen o de un supuesto práctico de Licenciatura, sino que lo manifieste de manera clamorosa una sentencia del Tribunal Supremo.

Desde luego, los que no sólo hemos explicado la usucapion en las aulas de la Universidad, sino que también hemos dedicado a ella buenos años de estudio con algún fruto en forma de publicación,1 hemos dudado siempre que en nuestro Tribunal Supremo se tengan las cosas claras en materia de usucapion. Es conocida la doctrina de nuestro más Alto Tribunal que predica que el donatario de una finca, donada en documento privado (y por tanto, faltando a la donación el requisito esencial de la forma pública, art. 633 CC), no puede sanar la nulidad de la donación ni siquiera por medio de la usucapion extraordinaria, pues le falta la posesión en concepto de dueño2. Igual de conocidos son los pronunciamientos contradictorios de la jurisprudencia a la hora de interpretar el período «será justo título la inscripción» del artículo 35 LH, que ha llevado a decir a Albaladejo que «no cabe sino llegar a la conclusión de que globalmente el TS está algo desnortado sobre cuál es el espíritu del "será justo título la inscripción" del artículo 35 LH, y por ello no ha consolidado una jurisprudencia al respecto, sino que, como hemos visto, da bandazos, algunos casi de zozobrar»3.

1.1 La sentencia de 30 de octubre de 1998 (Ponente, Excmo. Sr. Martínez Calcerrada).

Muy llamativa resulta la sentencia de 30 de octubre de 1998 (RAJ 8354). Un local de la entreplanta de un edificio, considerado como elemento común en la escritura e inscripción de obra nueva, venía siendo poseído en concepto de dueño por un caballero, a la sazón el constructor del edificio. En el título constitutivo aparecía como rellano de uso común para guardar bicicletas y coches de niños, pero él estuvo, desde 1963 y durante años, arrendándolo y pagando gastos de comunidad. La comunidad no se opuso a esta situación, al menos hasta la muerte del poseedor en 1982, momento en el que sus causahabientes continuaron poseyendo el rellano en igual concepto de dueño. La demanda, finalmente planteada en 1992, solicitaba la declaración de elemento común en copropiedad de los dueños de los pisos, así como la puesta a disposición de la comunidad del local. En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Oviedo la estimó. Estaba claro que la po...

Ver el contenido completo de este documento

---