Vivienda familiar y subrogación hipotecaria en tiempos de crisis: notas sobre los pactos internos entre codeudores solidarios
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario › Núm. 720, Agosto 2010
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Resumen
Este trabajo tiene por objeto el análisis de las fórmulas de financiación elegidas para la adquisición del hogar familiar y las consecuencias de la suscripción por las partes, bien de derechos reales de garantía o de otras vías de garantía adicional para reforzar el derecho del acreedor hipotecario. Adicionalmente este sistema de contratos y derechos reales de garantía se ha enmarcado en el momento actual de crisis económica y de resistencia por las entidades financieras para la concesión de préstamos o créditos. Especialmente se analiza y compara el régimen de la denominada acumulación pasiva de deuda, la fianza y la solidaridad a la luz de la doctrina del Tribunal Supremo y su clásica Sentencia de 28 de septiembre de 1960 revitalizada por la Dirección General de los Registros y Notariado, en particular por la Resolución de 21 de diciembre de 2005.
This work has for object the analysis of the financing for the acquisition ofthe family home and the consequences ofthe subscription for the parts, well of real rights of guarantee or other additional guarantee to reinforce the hypothec creditor's right. Additionally these systems of contracts and real rights of guarantee have been framed in the current moment of economic crisis and of resistance for the bank for the concession of credits. Especially it is analyzed and it compares the denominated passive accumulation of debt, the guarantee and the solidarity ofthe doctrine ofthe Supreme Tribunal and their classic Sentence of September 28 1960 revitalized by the General Managements ofthe Registrations and Notary, especially the Resolution of December 21 2005.Ver el contenido completo de este documento
Extracto
Vivienda familiar y subrogación hipotecaria en tiempos de crisis: notas sobre los pactos internos entre codeudores solidarios
I. La financiación de la vivienda familiar y la hipoteca en época de crisis A) Hogar familiar, derechos reales de garantía y ejecución hipotecaria Sabido es que para la financiación de la adquisición de la vivienda familiar se suele recurrir, con frecuencia, a la constitución de un derecho real limitado sobre el bien inmueble en cuestión garantizándose, de este modo, la restitución del importe de la relación obligatoria principal al acreedor hipotecario 1. Con todo, si no era desconocida la práctica de ciertas entidades que reclamaban garantías adicionales a este instrumento crediticio, la situación económica recesiva y poco proclive a la concesión de créditos y préstamos bancarios de los últimos tiempos, ha justificado la generalización de esta práctica dirigida al reforzamiento de sus derechos en caso de incumplimiento del sujeto pasivo 2. Las consecuencias de la crisis sobre la hipoteca y sus vicisitudes, por tanto, resultan dobles ya que el comportamiento de las entidades prestamistas es restrictivo incrementándose, al tiempo, las ejecuciones hipotecarias de los créditos impagados y concedidos en momentos de bonanza económica 3. En particular esta última cuestión ha sido destacada por el Consejo General del Poder Judicial que «sitúa la ejecución hipotecaria en niveles de crecimiento que hará que más que se triplique entre 2007 y 2009. Estamos ante un procedimiento que es síntoma de momentos de dificultad financiera y económica. La razón está en su propia naturaleza, la hipoteca no es más que un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un bien (generalmente inmueble) que está en poder de su propietario, pudiendo el acreedor (generalmente las entidades bancarias y financieras, habida cuenta de que son ellas quienes prestan el dinero) en caso de impago de la deuda en el plazo pactado promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento, para con su importe poder satisfacer su crédito por medio de un procedimiento especialmente privilegiado (el bien ejecutable está perfectamente identificado, ha sido tasado previamente a efectos de esa posible ejecución, tasación que realiza la entidad prestataria y además actualmente si el bien no cubre la cantidad adeudada se puede proceder contra el resto de los bienes que obren en el patrimonio del deudor) y que no es otro que "la ejecución hipotecaria"». En suma, los efectos previsibles de esta crisis económica en la carga de trabajo de los órganos judiciales se concretan, por lo que a Juzgados de Primera Instancia y Primera Instancia e Instrucción se refiere, en un incremento del 106 y del 234 por 100 de las ejecuciones hipotecarias 4. B) Préstamos y créditos hipotecarios: apuntes sobre la modificación de la Ley 2/1994 y la procedencia del procedimiento subrogatorio respecto de ambas modalidades crediticias La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, calificada por la mejor doctrina como «bomba de racimo en el mercado y sistemas hipotecarios» 5, aborda segúnsu intitulación oficial, la modificac...
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