Tema 36. La propiedad rústica

AutorJosé Miguel Espinosa Infante
Cargo del AutorOficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho
Páginas207-235

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1. - La propiedad rústica

dispone hoy de un ESTATUTO JURÍDICO PROPIO por

→ la específica naturaleza de los bienes sobre los que recae

→ el destino económico de éstos

→ y su trascendencia social

* Este estatuto jurídico es actualmente el resultado de una evolución por virtud de la cual la inercia de la propiedad agraria como tierra improductiva, se ha venido modificando a través del trabajo hacia un aspecto dinámico de producción, al poner a la tierra en contacto con la empresa y transformándola en propiedad productiva, hasta hacer que dicho estatuto jurídico esté hoy marcado sobre todo por los aspectos comercial y administrativo

Para definirla debe partirse del concepto de FINCA RÚSTICA

♦ Que la doctrina ha intentado acotar siempre por contraposición con la finca urbana. Para ello se fija:

→ En su situación en el campo o en la ciudad; criterio sustituido ahora por las distintas calificaciones del suelo previstas en la legislación urbanística

→ En su aprovechamiento o destino: Explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio

→ O en el dato de la construcción, con arreglo al cual la finca se define como rústica o como urbana según el tipo de construcciones que existan en ella y el destino al que sirvan o según su aptitud para edificar

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♦ En cuanto al Derecho positivo, encontramos que las últimas Leyes de Arrendamientos Rústicos, la anterior 83/1.980, de 31 de diciembre, y la actual 49/2.003, de 26 de noviembre, han venido definiendo la finca rústica:

→ Primordialmente, por su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal

→ Y también por su naturaleza rural, lo que excluye las fincas situadas en suelo urbano, y aquéllas cuyo rendimiento rústico sea notoriamente inferior a otro tipo de rendimiento

♦ Por lo que hace a la jurisprudencia:

→ Por una parte, ha señalado que el carácter de rústica de una finca es una cuestión de hecho distinta de la de su calificación urbanística

* Así, la SAP Barcelona 28 noviembre 1.998 señala que el dato de que la finca tenga la calificación urbanística de suelo rústico no afecta para nada a la conclusión hecha por el juez de que no tiene tal carácter, resultando relevante a estos efectos que la finca en cuestión nunca había estado dedicada a la explotación agraria

→ Por otra parte, diferencia propiamente el suelo agrario del suelo rústico, considerando el primero una modalidad del segundo caracterizada por su destino de cultivo o explotación agraria

* Esta diferencia se expone claramente en la SAP Vizcaya 1 septiembre 1.997, que a efectos del ejercicio del retracto de colindantes exige no sólo que la finca sea rústica sino también agraria, puesto que si la finalidad de ese retracto es suprimir el minifundio y mejorar la producción agraria, es lógico que la finca esté dedicada al cultivo. Por otra parte, conforme a la SAP Palencia 27 junio 1.995, aunque se presente como prueba del carácter agrario de la finca la certificación catastral de su carácter de rústica, dicha calificación cede ante el hecho de su cercanía al casco urbano y su valor pericial, sin que frente a ello se alegue prueba alguna de su cultivo agrario

Por otra parte, en este intento de definición, también han de tenerse en cuenta

2. - Las orientaciones actuales en materia de propiedad rústica

La razón es que, como ha sucedido con la propiedad urbana, el CONTENIDO potencialmente ilimitado que tradicionalmente se asignaba al derecho de propiedad queda, cuando se trata de la propiedad rústica, actualmente encerrado en límites precisos, que imponen al propietario las líneas a seguir en el ejercicio de sus facultades dominicales. Estos límites, según la doctrina y la jurisprudencia

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→ no derogan el contenido normal de la propiedad, como si recortaran su mayor extensión inicial

→ sino que lo delimitan, precisando lo que son las fronteras normales de la propiedad, en este caso en su vertiente rústica

* Según la STC 26 marzo 1.987, la delimitación del contenido esencial de la propiedad “no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales, sino que debe incluirse a la función social como parte integrante del mismo, de forma que utilidad individual y función social definen por tanto inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada tipo de bienes”. Así, esta función social no representa un mero deseo alcanzable, sino un “elemento estructural de la definición misma del Derecho a la propiedad privada” . Se impone por tanto una “relectura constitucional del art. 348 del Código civil”, entendiendo la propiedad no como “un ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el bien objeto del dominio reservado a su titular, sometido únicamente en su ejercicio a las limitaciones generales que las leyes impongan”, sino que además de un haz de facultades su titular tiene “un conjunto de deberes y obligaciones establecidas de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad y utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio está llamada a cumplir”

♦ La propiedad rústica se convierte así en un derecho delimitado. La razón es que para atender a la función social de la propiedad, la rústica en particular viene obligada a satisfacer tanto las exigencias de los particulares como las necesidades colectivas, pues esta propiedad

→ es una fuente esencial de recursos para la comunidad

→ y es una fuente limitada dada la escasez del suelo disponible y la relativa inelasticidad de la producción agraria

* La STC 26 marzo 1.987 alude a la modalización de las facultades dominicales que exige el estatuto de la propiedad agraria “por el carácter no renovable o naturalmente limitado en su extensión de este tipo de bienes y por la trascendencia económica que ofrece como soporte físico de las actividades productivas”

♦ Es sobre todo a partir de la primera guerra mundial en Europa, y en España en particular ya incluso a partir de principios del siglo XX, como se van desarrollando, a través de una serie de Leyes de Reforma Agraria (Ley de 1.907 de Colonización y Repoblación Interior, RD de 1.927 favoreciendo el acceso a la propiedad de los arrendatarios y adjudicando lotes, previa parcelación, a los agricultores, RD 1.929 sobre arrendamientos rústicos, Decreto de 1.931 sobre prohibición de desahucios a campesinos arrendatarios conPage 210 rentas modestas, Ley de Reforma Agraria de 1.932 consagrando el principio de que “la propiedad podrá ser socializada”...), los postulados a favor de

→ un más justo reparto de la tierra

→ una mayor facilidad de acceso a la propiedad de la misma para quien en ella trabaja

→ y la aparición de la noción de función social de la propiedad

♦ Se va conformando de este modo un Derecho agrario que, como dice J.L. de los Mozos, ha sido un Derecho de reforma de la agricultura que ha servido de puente entre el Derecho económico y el Derecho privado, tratando de salvar la distancia entre la situación preexistente y una situación nueva

La culminación del proceso de reforma agraria en España se produce, en el ámbito estatal, con la LEY DE REFORMA Y DESARROLLO AGRARIO de 12 de enero de 1.973 (hoy todavía parcialmente vigente), que:

♦ Obliga a que la tierra, quien quiera que sea su titular, “sea explotada” conforme a su “destino agrario [o] utilizada para otros fines” adecuados para satisfacer las demandas sociales, “sin perjuicio de la debida rentabilidad para el particular, pero atendiendo en todo caso al interés nacional”

♦ Obliga a que “en las fincas de aprovechamiento agrario se realicen las transformaciones y mejoras necesarias para conseguir [su] más adecuada explotación de acuerdo con el nivel técnico existente”

♦ Y obliga a que “en la empresa agraria se preste el trabajo en condiciones adecuadas y dignas, [realizándose en ella las necesarias] inversiones de carácter social para la promoción de sus trabajadores”

Finalmente, es la CONSTITUCIÓN DE 1.978 la que normativiza la función social de la propiedad y, en el ámbito que nos ocupa, da el espaldarazo a la reforma agraria y, por ende, al nuevo concepto de propiedad rústica. La Const.:

♦ Consagra como principio general la subordinación al interés general de toda la riqueza del país en sus diferentes formas, disponiendo que “los poderes públicos atenderán a la modernización y desarrollo de todos los sectores económicos y, en particular, de la agricultura, de la ganadería, de la pesca y de la artesanía, a fin de equiparar el nivel de vida de todos los españoles”

♦ Y reconoce el “derecho a la propiedad privada a la herencia”, añadiendo que “la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes” (art. 33)

→ Es precisamente en interpretación de este precepto como la doctrina del Tribunal Constitucional (en particular las SSTC 26 marzo 1.987 y 22 marzo 1.991, la primera dictada a propósito del recurso dePage 211 inconstitucionalidad contra la Ley de Reforma Agraria de Andalucía de 1.984) concluye que:

■ 1.º) No infringe el contenido esencial de la propiedad aquella regulación legal que, restringiendo las facultades de decisión del propietario con relación al uso, destino y aprovechamiento de los fundos rústicos, imponga a éste determinados deberes de explotación y/o de mejora orientados a la obtención de una mejor utilización productiva de la tierra desde el punto de vista de los intereses generales, siempre que quede salvaguardada la rentabilidad del propietario

■ Y 2.º) La reserva de ley impuesta por la norma queda flexibilizada en el...

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