Tema 52. El derecho real de censo
| Autor | José Miguel Espinosa Infante |
| Cargo del Autor | Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho |
| Páginas | 607-617 |
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• intenta dar un CONCEPTO unitario el art. 1.604 Cc, según el cual “se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución
→ de un capital que se recibe en dinero
→ o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”
• Sin embargo, no hay un verdadero concepto unitario de censo, porque no es una institución unitaria, sino dos:
→ por una parte, los censos propiamente dichos, consignativo y reservativo
→ Y por otra parte la enfiteusis, regulada bajo el nombre de censo enfitéutico
• Tanto es así que, si bien a efectos de definirlas, puede decirse que dichas figuras TIENEN EN COMÚN un contenido mínimo consistente siempre en la sujeción de una finca al pago de un canon, fuera de este dato, los censos SE DISTINGUEN por la contraprestación a la que responde el pago de dicho canon:
♦ Así, en el censo consignativo, el canon es contraprestación de la entrega de un capital en dinero
→ Antiguamente, cuando los moralistas y canonistas condenaban el préstamo a interés como usurario, servía como forma admisible de colocar capitales a rédito financiando a un propietario necesitado de dinero
♦ Por su parte, en el censo reservativo, el canon es contraprestación de la transmisión del dominio pleno sobre un inmueble
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→ Antiguamente servía para permitir a un cultivador adquirir una finca sin ningún desembolso inmediato, convirtiendo al anterior titular del inmueble, que por cualesquiera razones no podía explotarlo, en titular de una pensión con garantía real
♦ Por su parte, en el censo enfitéutico, el canon es contraprestación de la entrega del dominio útil de la finca
→ Antiguamente servía a los mismos fines que el censo reservativo, pero situándose en un estadio de evolución anterior a éste y distinguiéndose del mismo en que el censo enfitéutico se constituía sobre tierras incultas
• En cuanto a la ACTUALIDAD QUE PUEDAN TENER LOS CENSOS:
♦ La doctrina critica casi unánimemente su mantenimiento en el Código
♦ Se ha apuntado, no obstante:
→ Que el censo consignativo puede todavía servir como medio de obtención de crédito alternativo al préstamo con hipoteca
→ Que el censo reservativo puede servir como un medio de adquisición de la vivienda alternativo a la compra a plazos o a cambio de renta vitalicia
→ Y que el censo enfitéutico puede resultar un instrumento más adecuado que el arrendamiento o la aparcería respecto de tierras incultas, en la medida en que
■ hace participar a los censatarios en su dominio y en las mejoras que introduzcan en la finca
■ y les permite además adquirirla por el mecanismo de la redención cuando les resulte más conveniente
♦ Sin embargo, los censos son hoy medios antieconómicos, que en una economía capitalista no ofrecen ningún aliciente, porque
→ si bien cumplieron una función en unas condiciones socioeconómicas en las que las pensiones convenidas podían mantenerse invariables a pesar de la duración del gravamen
→ hoy parecen inservibles en un mercado caracterizado por la continua pérdida de valor de la moneda
* Por esta razón, sólo parecen utilizables por el Estado para cesiones con fines de interés social y precio político
• que presentan los tres censos señalados a pesar de ser instituciones distintas, son los siguientes:
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• En primer lugar, se caracterizan por su PERPETUIDAD
♦ pues según el art. 1.608 “es de la naturaleza del censo” que la cesión del capital o de la cosa inmueble a cambio de la cual se obtiene el derecho al canon, es “perpetua o por tiempo indefinido”
→ Ello significa que al constituirse el censo no puede pactarse la reversión del inmueble o la devolución del capital al censualista (favorecido con el censo) al transcurrir un determinado lapso de tiempo
♦ Por contra, se entiende que el derecho del censualista a que se le pague el canon o pensión es temporal, pues según la misma norma, “el censatario” (gravado con la carga real de abonar el canon) “podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario”
→ Y es tan importante esta redención o derecho a extinguir el censo por el abono de su valor, que la propia norma establece su aplicación retroactiva a los censos ya existentes entonces
♦ Sin perjuicio de ello, atendidos los intereses del censatario, que tiene siempre la posibilidad o al menos la esperanza de redimir su gravamen, se atienden también los del censualista, para no dejarle expuesto a desprenderse de un capital en fincas o en dinero a cambio sólo de una pasajera ganancia si el censatario redime rápidamente. Por esta razón, a pesar de todo puede pactarse
→ que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada
→ o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de 20 en el consignativo, ni de 60 en el reservativo y enfitéutico
• Otra característica común es la INDIVISIBILIDAD relativa de la finca gravada con el censo
♦ pues según resulta de los arts. 1.618 y 1.619, la finca acensuada no puede dividirse entre dos o más personas sin consentimiento expreso del censualista, aunque se adquiera por título de herencia. De este modo, cuando se intente adjudicar la finca gravada a varios herederos:
→ Si el censualista no consiente la división, se pondrá a licitación entre ellos, y a falta de conformidad o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos
→ Por contra, si el censualista permite la división, se...
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