Tema 41. La comunidad de bienes - Derecho reales. Contestaciones al Programa de Oposiciones a Notarias - Libros y Revistas - VLEX 72732806

Tema 41. La comunidad de bienes

Autor:José Miguel Espinosa Infante
Páginas:309-333
Cargo del Autor:Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho
RESUMEN

La comunidad de bienes: Concepto y clases. El condominio: Concepto y reglas en el Código Civil. Comunidades especiales. Tipos dudosos de comunidad. Aprovechamientos comunales

ÍNDICE
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1. - El concepto de comunidad de bienes

RESULTA del art. 392, párr. 1º Cc ., según el cual, “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”

♦ Sin embargo, esta norma confunde el género derecho con la especie derecho de propiedad, pues admitido que puede haber comunidad sobre derechos distintos del de propiedad –sean reales o de crédito–, es más exacto decir que hay comunidad cuando la titularidad de un derecho pertenece “pro indiviso” a varias personas

→ Lo que ocurre es que el Código se centra en regular, quizá por ser la especie de comunidad más importante, la copropiedad o condominio, que es justamente la comunidad que recae sobre el concreto derecho de propiedad

♦ En todo caso, la comunidad se define por la existencia de

→ una pluralidad de personas, físicas o jurídicas

→ que son todas ellas titulares del mismo derecho

* Por tanto, no hay comunidad si varias personas ostentan distintos derechos aunque recaigan sobre un mismo objeto: por ej., no hay comunidad entre el nudo propietario de una finca, el usufructuario de esa misma finca y el titular de una hipoteca sobre la misma, aunque todos estos derechos reales tengan por objeto el mismo inmueble. Por esta razón, por ej., la STS 5 junio 1.929 no reconoce legitimación en el retracto de comuneros al usufructuario, en caso de venta de la nuda propiedad, por no considerarlo dueño (como recuerda la Res. DGRN 4 abril 2.005). PorPage 310 el contrario, sí existe comunidad en el mismo derecho, por ej., existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad, aunque uno de los condóminos sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación (Res. DGRN 4 abril 2.005, en un caso en que se había denegado la inscripción de una disolución de comunidad sobre un piso, otorgada por los dos titulares en proindiviso de la nuda propiedad, donde uno de los otorgantes era titular de un porcentaje en nuda propiedad y el otro era titular del porcentaje en usufructo vitalicio correlativo a aquel porcentaje en nuda propiedad, y además de un porcentaje proindiviso en pleno dominio; en consecuencia, pueden los titulares de la nuda propiedad extinguir esta comunidad, actuando sin necesidad de consentimiento o intervención del usufructuario, porque éste no es dueño y aquéllos como titulares dominicales pueden pedir la división de la cosa común, siempre que la división no perjudique el derecho del usufructuario, ex art. 405 Cc ).

PUEDE CONSTITUIRSE

convencionalmente, si surge por pacto entre los particulares

→ o incidentalmente, si surge por un hecho extraño a la voluntad de éstos al que la ley conecta ese nacimiento (como cuando surge entre coherederos o entre propietarios de cosas mezcladas por casualidad)

♦ pero, en definitiva, hay que tener en cuenta que la comunidad no tiene modos específicos de constitución, sino que se constituye por los modos de adquisición de los derechos

* Es decir, un contrato por el que varias personas se obligan a constituir una comunidad sobre un bien determinado no genera por sí solo la comunidad sobre ese bien, sino que es preciso realizar, en cumplimiento de ese contrato, los actos que de acuerdo con el sistema de adquisición y transmisión de los derechos en nuestro ordenamiento tengan precisamente esa consecuencia. A la postre, para que exista comunidad sólo es preciso que varios adquieran el mismo derecho, pero éste habrá de adquirirse por uno de los modos de adquisición previstos

En cuanto a su REGULACIÓN, según el art. 392, párr. 2º: “A falta de contratos o de disposiciones especiales”, se regirá la comunidad por las prescripciones del Tít. que le dedica el Código, comprensivo de los arts. 392 a 406

2. - En cuanto a clases de comunidad

distinguiremos básicamente tres:

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La COMUNIDAD ROMANA es aquélla en la que el bien pertenece a los miembros de la colectividad por partes intelectuales o cuotas “pro indiviso” (es decir, “sin división”) –típicamente expresadas en fracciones o tantos por ciento– sin que ninguno de ellos tenga una porción material concreta. Esta comunidad se caracteriza:

♦ Porque puede hacerse desaparecer mediante la acción de división

* lo que obedece, según opinión clásica, al hecho de concebirse negativamente como una situación transitoria y antieconómica, o, al menos, como una situación de la que derivan inconvenientes evidentes

♦ Y porque cada comunero tiene poder exclusivo e independiente sobre su propia cuota

→ siendo éstas disponibles

→ y representando la proporción en que los comuneros gozan del bien, sufren sus cargas y obtienen una parte material del mismo, o de su valor, cuando se divida

En cuanto a la COMUNIDAD GERMÁNICA es aquélla en la que el bien pertenece por entero a toda la colectividad, sin ninguna división ideal de cuotas. Esta comunidad se caracteriza:

→ Porque no cabe ejercitar la acción de división, pues el bien corresponde al grupo como un todo indivisible

* lo que obedece, también según opinión clásica, al hecho de concebirse esta comunidad como una situación cuya permanencia debe ser protegida, usualmente por presuponer la existencia de vínculos personales entre los comuneros y por la presencia de un fin colectivo que justifica la subsistencia de la comunidad

→ Y porque ningún comunero tiene atribuida una cuota individual de la que disponer, de modo que la disposición del bien ha de hacerse por todos en conjunto

♦ Nuestro Derecho no regula esta comunidad sistemáticamente, pero contempla como supuestos de la misma:

→ La sociedad de gananciales

* que es objeto de estudio en el Derecho de familia

→ La comunidad hereditaria

* que es objeto de estudio en el Derecho de sucesiones

→ Los montes vecinales en mano común

* cuyo régimen se verá en el tema dedicado a la legislación sobre montes

→ Y la surgida en la compraventa con pacto de sobrevivencia del Derecho catalán

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Finalmente, podemos referirnos a la llamada COMUNIDAD “PRO DIVISO”, que es aquélla en la que el bien pertenece a varios propietarios, que se distribuyen entre ellos las facultades del dominio, dando lugar a distintos subtipos de propiedad dividida

* Así, se habla de dominio dividido por aprovechamientos cuando el disfrute de cada uno de estos aprovechamientos no tiene lugar en virtud de un derecho real en cosa ajena, sino a título de dueño exclusivo del mismo, correspondiendo el dominio del suelo a la comunidad indivisible –no ordinaria o por cuotas, sino de las llamadas “germánicas”–, formada por los titulares de los distintos aprovechamientos.

♦ Así ocurre, por ej.:

→ Cuando los copropietarios se distribuyen los distintos aprovechamientos de la cosa

* Es una figura tipificada, por ej., en algún Derecho foral, como el navarro, con las llamadas “corralizas”, definidas como “la comunidad indivisible constituida por la concurrencia de diversos titulares dominicales, con atribución, a uno o varios, de los aprovechamientos especiales de pastos, hierbas, aguas, leñas, siembras u otros similares” (ley 379 Comp.), y pudiendo el dueño de cualquiera de los aprovechamientos inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad e inscribir su derecho (inscribiéndose luego el de los demás si lo solicitan, en el mismo folio, por analogía con lo previsto en el art. 377 Rh para la enfiteusis). También en alguna Comunidad Autónoma como ocurre con la Ley extremeña 1/1.986, de 2 de mayo, de las dehesas (fincas o explotaciones de más de cien hectáreas susceptibles de un aprovechamiento ganadero en régimen extensivo), cuyo art. 1º alude a estos casos de “dominio dividido... sobre los distintos aprovechamientos”, añadiendo que los preceptos de aquélla (de índole administrativa agraria) “afectarán a todos los titulares concurrentes” (art. 3)

→ Y también, según la doctrina mayoritaria, en la enfiteusis, donde los copropietarios son titulares del mismo derecho de propiedad pero con distinto alcance, distinguiéndose entre dueño útil y dueño directo (lo que se estudia con más detalle en el tema 52)

3. - En cuanto al condominio en concreto

ES la comunidad que surge cuando la titularidad de un derecho de propiedad pertenece “pro indiviso” a varias personas

En cuanto a su NATURALEZA, muy debatida, la teoría que hoy parece mejor fundada es la de la propiedad plúrima total. Según ésta, cada co-Page 313propietario tiene un derecho de dominio pleno en cuanto a su extensión, pero limitado en lo referente a su intensidad por la concurrencia de los demás. Dicho de otro modo: aunque el derecho de cada copropietario recae sobre cada una de las moléculas de la cosa, allí se encuentra también con los demás copropietarios. De esta manera, a cada titular le pertenecen todas las utilidades de la cosa, pero el ejercicio del derecho le viene constreñido por la coexistencia de otros tantos derechos iguales

♦ De esta situación es de donde arranca el concepto de cuota como razón o medida a partir de la cual se armonizan las posiciones de los cotitulares

* Teniendo en cuenta que la cuota expresa numéricamente y de manera ideal (es decir, no material) la participación de cada comunero en la propiedad, de modo que cuando se dice que a una persona le corresponde una cuota del 50% en la propiedad de una finca, no quiere significarse que sea propietario de la mitad física de la finca (como ocurriría si ésta hubiera sido dividida materialmente y repartida entre los copropietarios), sino que le corresponde un 50% de toda la finca globalmente considerada....

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