Tema 44. Complejos inmobiliarios
| Autor | José Miguel Espinosa Infante |
| Cargo del Autor | Oficial 1º de Notaría. Licenciado en Derecho |
| Páginas | 413-453 |
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• SE DEFINEN Y CARACTERIZAN por dos elementos básicos:
♦ El primero es la existencia de una pluralidad de fincas, dentro de las cuales se distinguen:
→ Las propiedades privativas, susceptibles de aprovechamiento independiente y caracterizadas por su libre disponibilidad
→ Y las que constituyen elementos comunes, caracterizadas:
■ Por su inseparabilidad de las privativas, de las que dependen funcionalmente por naturaleza o por destino
■ Y por su exclusividad, pues de su utilización quedan excluidas las personas ajenas al Complejo
* Las fincas a las que alude el precepto serán, usualmente, fincas materiales, pero la doctrina ha señalado que no necesariamente han de serlo siempre, pudiendo ser alguna de ellas de otra clase, por ejemplo una concesión administrativa (de aguas, de explotación de un puerto deportivo, de instalación de remontes en estación de esquí...)
♦ El otro elemento básico es la existencia de un punto de conexión entre las fincas privativas y comunes:
→ Ya sea la adscripción de las fincas comunes a las privativas como una titularidad “ob rem”
* La Res. DGRN 3 septiembre 1.982, por ej., permitió la inscripción de una cláusula estatutaria por la que se vinculaba “ob rem” la titularidad de un local destinado a rampa de acceso con la de otro local destinado a garaje ubicado en una finca contigua
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→ Ya sea la creación de una relación de dependencia (en un solo sentido, o recíproco) entre ambos tipos de fincas, por su necesidad, utilidad o comodidad, que justifica la conexión de titularidades entre ellas aunque no estén consideradas en un mismo plano sino que, por su importancia y destino, una esté al servicio de la otra, mediante la figura de las servidumbres
* Como admite la misma Res. DGRN 3 septiembre 1.982, que reconoce la libertad de los interesados para escoger entre el mecanismo de la vinculación “ob rem” y el de las servidumbres
→ Ya sea el establecimiento respecto del Complejo de unas obligaciones de carácter “propter rem”, inherentes a los titulares de las fincas privativas por el hecho de serlo
* En general, sin embargo, la doctrina parece considerar, que el problema de cómo establecer jurídicamente el mecanismo de conexión entre las partes privativas y las comunes ha perdido hoy especificidad, pues es justamente presupuesto de todo complejo inmobiliario la inherencia de la cotitularidad sobre los elementos comunes a la titularidad de los elementos privativos, de modo que si ésta no se da, no cabe discutir el modelo organizativo ya que no existiría complejo inmobiliario. Parece, por tanto, que la adscripción “ob rem” o la constitución de servidumbres revelarán su utilidad cuando la zona común no pertenezca en propiedad a los titulares de las fincas privativas, sino a personas distintas (por ej., cuando los titulares de varias urbanizaciones ya existentes deciden unir todas las zonas comunes en una sola, para que pueda ser aprovechada por los propietarios de fincas privativas de todas las urbanizaciones)
• Doctrinalmente, estos Complejos han venido recibiendo varios tratamientos, pero ha prevalecido el que entiende posible acudir al régimen de la propiedad horizontal, a condición de efectuar las adaptaciones correspondientes, habida cuenta de los puntos de contacto y las diferencias entre ambas figuras:
♦ Los puntos de contacto son:
→ La existencia de una comunidad funcional indivisible sobre los elementos comunes
→ La organización unitaria de la administración y conservación de estos elementos
→ Y el criterio de contribución proporcional al sostenimiento de los gastos comunes
♦ En cuanto a las diferencias más visibles, son las siguientes:
→ En los Complejos, el número de propietarios es mucho más elevado que en la propiedad horizontal simple, lo que hace difícilmente aplicable laPage 415 normativa de ésta en materias como asistencia a juntas y acuerdos por unanimidad
→ En los Complejos no suele haber unidad de parcela, sino multiplicidad, pudiendo incluso hallarse elementos comunes en parcelas independientes de las privativas, lo que requiere articular las relaciones entre ambos tipos de fincas
→ Finalmente, en los Complejos, los servicios comunes suelen ser determinantes para la adquisición de los pisos o locales, por lo que su titularidad, uso y disfrute exige una minuciosa delimitación en el título constitutivo
• Bajo estas directrices, los complejos inmobiliarios han pasado a REGULARSE actualmente por la Ley de Propiedad Horizontal 49/1.960, de 21 de julio (en cuya naturaleza casi se puede decir que han pasado a subsumirse). Su artículo 24 fue introducido por la Ley de Reforma 8/1.999, de 6 de abril, que añadió un Capítulo, integrado por ese único artículo, con la rúbrica “Del régimen de los complejos inmobiliarios privados”. Dicho artículo viene precedido por el artículo 2º.c) de la propia Ley, según el cual “esta Ley será de aplicación: ... c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley”.
* Esta norma, junto con el inciso final del punto 1 (“El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios...”), lleva a la doctrina a entender que la LPh es el referente inmediato de los complejos inmobiliarios, y el art. 396 Cc su referente último, de tal forma que debe entenderse que los complejos inmobiliarios privados son un caso más de propiedad horizontal, o, como se ha dicho, la propiedad horizontal es una categoría nuclear que atrae la forma del complejo inmobiliario. En tal sentido, hoy no debe decirse que a los complejos inmobiliarios privados se les aplican analógicamente las normas de la propiedad horizontal, sino que tales complejos “son” propiedad horizontal. Ello significa que le resultan de aplicación los principios estructurales de esta forma de propiedad especial, entre los cuales son fáciles de enunciar la concurrencia yuxtapuesta de propiedades separadas y elementos comunes y su vinculación inherente, y, como una de sus consecuencias jurídicas, la consideración como elemento común de todo aquello no definido como privativo en el título constitutivo. La Res. DGRN 18 julio 2.005 es, sin embargo de otra opinión. Según ella, cuando el art. 2º.c) LPh establece que “Esta Ley será de aplicación: ... c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley”, no está significando que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal, y cuando el art. 24 extiende la aplicación del régimen a los mismos complejos, noPage 416 por ello se está extendiendo a éstos la naturaleza de la propiedad horizontal. Las consecuencias, a efectos prácticos notariales y registrales (y de costes de formalización de los actos jurídicos correspondientes para el interesado) son visibles: en la citada Res., se diferencia precisamente a efectos de requerir o no licencia de división de terrenos, entre la propiedad horizontal tumbada (que no exige parcelación porque, básicamente, el suelo de toda la finca es común y, por ello, se mantiene su unidad jurídica) y los complejos inmobiliarios privados (donde se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad privativa separada a los que se vinculan en comunidad “ob rem” otras porciones de suelo de uso o servicio común, por lo que esta formación de fincas se equipara a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la correspondiente normativa autonómica la requiere). Sin embargo, al distinguir entre la propiedad horizontal tumbada y los complejos inmobiliarios, como si estos últimos no participaran de la naturaleza de la propiedad horizontal, la Res. parece estar desconociendo que entre el variado elenco de realidades físicas y jurídicas imaginables de entre los que pueden dar lugar a un complejo inmobiliario privado, no es el más infrecuente el de una parcela en la que, manteniéndose la unidad jurídica de la finca soporte, se levantan diversas construcciones y se crean zonas o espacios más o menos delimitados destinados a elementos y servicios comunes, sin necesidad de fraccionamiento jurídico del terreno, a modo precisamente de “propiedad horizontal tumbada”, sin que ello deba impedir que el conjunto se estructure orgánica y jurídicamente como complejo inmobiliario. La doctrina reconoce, en efecto, que no es requisito constitutivo de los complejos inmobiliarios la “independencia” de las parcelas y edificaciones que los integran, porque una interpretación literal de ello excluiría del ámbito de aplicación de la LPh una de las formas organizativas más típicas de los complejos inmobiliarios. Incluso reconociendo que son figuras jurídicas de naturaleza distinta, los autores ponen de relieve el carácter borroso de los supuestos de propiedad horizontal tumbada y adosada, que hacen o pueden hacer tránsito a la noción de conjunto inmobiliario (Manzano Fernández, Estruch/Verdera), pues la moderna realidad arquitectónica ofrece una tan variada gama de combinaciones constructivas que la categoría conceptual de la propiedad horizontal se difumina bastante en presencia de supuestos híbridos que es arduo calificar (Rey Portolés)
* En términos generales, parece que en la jurisprudencia han venido conviviendo dos líneas, una minoritaria, que aplicaba por analogía al complejo inmobiliario el régimen de la propiedad horizontal, y otra mayoritaria, que parece haberse impuesto, que aplica directamente a los complejos inmobiliarios el régimen de la propiedad horizontal. Así, lo cierto es que la LPh no ha limitado su aplicación a los casos en que inicialmentePage 417 parecía pensar el legislador, sino que acabado actuando para ciertas situaciones como una suerte de régimen general. Como explica la STS 30 mayo 1.997, relativa a un centro...
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