TEMA 26. Derechos reales. Usufructo, Uso, Habitación, Enfitéusis, Censos, Servidumbres, Derecho de superficie, DErecho de elevación, Tanteos y retractos legales

AutorJuan Candela Cerdán
Páginas421-445

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Derechos reales Concepto y caracteres

Concepto; son una categoría de derechos patrimoniales que se ejercitan directa o independientemente sobre las cosas. Se pueden definir los derechos reales como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de inmediata dominación, de una cosa frente a cualquiera.

Caracteres:

— El derecho real tiene por objeto una cosa determinada y especifica.
— No puede ser producto de mera obligación, contacto o titulo y necesita una causa más poderosa y adecuada a la que se le llama modo.
— El derecho real da lugar a una acción eficaz contra cualquier poseedor de la cosa.

Derecho real pleno: el dominio o pleno dominio

Concepto, carácter clasificaciones.

Concepto: la propiedad o dominio es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Caracteres;

— Es absoluto, es decir, otorga un poder ilimitado sobre la cosa.
— Es exclusivo, impide el goce de las cosas por los demás.
— Es perpetuo, no está sujeto a limitación de tiempo y puede durar tanto cuanto la cosa.

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Clasificaciones:

Facultades de disponer. El dueño de una cosa puede venderla, donarla, gravarla, transformarla, destruirla, etc... si bien respecto a lo de destruirla las legislaciones no suelen autorizarlo por el bien general que la propiedad pueda satisfacer. Facultades de libre aprovechamiento. Consiste en la posibilidad de utilizar la cosa para la satisfacción de las necesidades del propietario como usarla, percibir los frutos que produzca, consumirla, etc...

Facultades de exclusión. Permiten al propietario impedir la intromisión o perturbación causada por personas extrañas en el goce o utilización de la cosa.

Los derechos reales

Los derechos reales son partes integrantes del dominio que modifican, desde ahora o en el futuro, algunas de las facultades de dicho dominio, sobre los bienes inmuebles.

Los derechos reales inscribibles en los Registros de la Propiedad, según el Artículo 2° de la Ley Hipotecaria y 7° de su Reglamento son: El Usufructo, Uso, Habitación, Enjiteusis, Hipoteca, Censos, Servidumbres "y cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza", así como "cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales".

Usufructo, concepto, derechos, obligaciones y su extinción

Es un derecho real de goce que confiere a una persona el derecho a disfrutar de unos bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de constitución o la ley le autoricen a otra cosa.

El usufructo puede ser:

1) Legal, si viene impuesto por la ley (como el usufructo viudal de la vivienda común reconocido por algunas legislaciones a favor del cónyuge viudo).

2) Convencional, constituido por la voluntad de los interesados en actos Ínter-Vivos o de última voluntad.

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También puede adquirirse por prescripción. Asimismo, el usufructo puede recaer sobre la totalidad o parte de los frutos del bien usufructuado, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y someterse a un término o condición. También es posible constituir un usufructo sobre un derecho, siempre que éste no sea personalísimo o intransmisible.

Además del goce de los bienes usufructuados y sus frutos, para el usufructuario este derecho comporta una serie de obligaciones:

1) Formar un inventario y tasación de todos los bienes que comprende el usufructo y prestar, en su caso, una garantía;

2) Hacer las reparaciones que requieran los bienes usufructuados y, en caso de que el propietario realice reparaciones extraordinarias y así lo solicite, satisfacer el interés legal de la cantidad invertida en ellas.

En cuanto a la extinción del usufructo, le son de aplicación las causas generales de los derechos reales y, en especial, se puede extinguir por la muerte del usufructuario, el vencimiento del plazo para el que se constituyó o el cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo, o la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. Finalizado el usufructo, el usufructuario deberá devolver al propietario la cosa dada en usufructo, salvo que proceda en derecho de retención por los desembolsos que le deban ser reintegrados o a sus herederos, hasta su completa satisfacción.

Atendiendo a sus conceptos diremos:

Concepto: El usufructo es un derecho real que da, a su titular, la facultad de disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y su sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

El usufructo es de duración limitada, es decir, alcanza como máximo la vida del titular.

La persona que tiene la propiedad se le llama "nudo propietario", mientras que al titular del derecho de aprovechamiento de la cosa se le denomina "usufructuario".

El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad y por prescripción.

Derechos:

— El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.

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— Los frutos naturales o industriales pendientes al tiempo de adquirirlo.
— Por la resolución del derecho constituyente.
— Por prescripción.

Como hemos visto, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa (Art. 467 C.C.). El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

La constitución plantea las siguientes cuestiones:

  1. En cuanto a los títulos idóneos para la inscripción, usualmente lo será la escritura pública que contenga el negocio jurídico "ínter vivos" o el acto "mortis causa", pero también la sentencia judicial que declare la adquisición del usufructo por cualquier causa.

  2. En cuanto a la inscripción a practicar, conforme al art. 13 Lh, el usufructo, como los demás derechos reales limitativos del dominio, se inscribirá en el folio de la finca sobre la que recaiga, rechazándose la postura de quienes, considerándolo "pars domini" y por analogía con lo establecido para la enfiteusis en el art. 377 Rh, propugnan abrirle un folio especial.

    El asiento que se extenderá en concreto dependerá de la manera de constituirse el usufructo:
    — Si se constituye por "translatio" o transmisión del derecho de usufructo, éste será objeto de una inscripción separada y especial.

    — Si se constituye por "deductio", reteniéndose el usufructo y transmitiendo la nuda propiedad, se inscribirá ésta, deduciéndose implícitamente de ello la reserva del usufructo, que no tendrá una inscripción separada.

    — Si se transmite el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otra, ambas transmisiones pueden hacerse constar en una sola inscripción o en inscripciones separadas.

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    — Finalmente, si se presenta a inscripción el usufructo sin estar inscrito el dominio, parece que éste deberá inscribirse previamente acudiendo al expediente del art. 312 Rh, aunque otra tesis postula la posibilidad de inmatriculaciones separadas, como un caso de dominio desmembrado análogo a lo dispuesto en el art. 377 Rh para la enfiteusis.

  3. En cuanto a las circunstancias del asiento, habrá de estarse a las generales de los arts. 9 Lh y 51 Rh, y a las especiales que puedan derivarse del título según se trate, por ejemplo, de usufructo a plazo, bajo condición, simultáneo o sucesivo, de disposición, con relevación de fianza., etc.

    En cuanto a la transmisión y gravamen del usufructo, son inscribibles en la medida en que este derecho es transmisible e hipotecable, según los arts. 480 y 498 Ce y 107.1 Lh.

Extinción de usufructo, aspecto registral

En cuanto a la EXTINCIÓN del usufructo: En general, según el art. 192 Rh, "cuando el usufructo y la nuda propiedad consten inscritos a favor de distintas personas en un solo asiento..., llegado el caso de extinción del usufructo, si no hubiere obstáculo legal, se extenderá una inscripción de cancelación de este derecho y de consolidación del usufructo con la nuda propiedad".

Si el usufructo y la nuda propiedad constaran inscritos en "varios o distintos asientos", además de lo anterior se pondrá "al margen de la inscripción de nuda propiedad la oportuna nota de referencia".

En el caso particular de que el usufructo esté sólo "mencionado", como ocurre cuando se inmatricula...

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