Tema 25. El asiento registral: concepto y clases

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RESUMEN

Concepto. Sistemas. Clases. Formalidades comunes a todos ellos. El asiento de presentación: procedencia, duración y prórroga. Concepto. Circunstancias. Procedencia. Duración y prórroga. Sus efectos y requisitos. Modalidades de la presentacion: sus efectos y requisitos.

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Concepto

Señala DIEZ PICAZO que:

«Si la publicidad relativa a la situación jurídico-real de los bienes inmuebles -que constituye la médula del Derecho registral-, se realiza almacenando datos en los libros, es claro que la OPERACIÓN FUNDAMENTAL, que se practica en el Registro, es la extensión de los asientos en sus libros1.

Presentado en el Registro un documento -título en sentido formal-, en el que se contenga un hecho, acto o contrato -título en sentido material-, que deba ser publicado en el Registro, en los libros de éste se toma razón o constancia, si procede, de las particularidades de aquel título, que deben ser publicadas».

Esta operación de traslado a los libros, toma de razón o constancia en ellos, es lo que se denomina «asiento registral», que ROCA define como:

«La constatación formal y solemne, hecha en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener acceso al mismo, para que surtan los efectos hipotecarios procedentes».

Esa constatación fue siempre manuscrita. Pero el D. de 23 DICIEMBRE 1976 implantó los libros de hojas móviles, pudiendo practicarse los asientos por cualquier medio de reproducción, siempre que los tipos resulten marcados en el papel de forma indeleble. Dos Resoluciones de 27 y 31 AGOSTO 1987 hacen obligatorio el sistema de hojas móviles.

Todo esto -como dijo CHICO ORTIZ- no representa más que una serie de mojones en el proceso de informatización de las operaciones materiales a realizar en los Registros, dejando a salvo la calificación registral.

Sistemas

El traslado, toma de razón o constancia en los libros del Registro puede hacerse según tres diferentes sistemas:

1. Sistema de transcripción, propio del Derecho francés: el asiento era una copia íntegra, completa y literal del documento presentado. En la actualidad aquel sistema ha sido sustituido en Francia por el de «alegajamiento» o «enlegajamiento». Es decir, los Libros Registrales se forman archivando copias de los documentos presentados, con lo cual se sigue el mismo sistema de antes, pues la copia "integra" queda archivada en el Registro.

2. Sistema de encasillado, propio del Derecho alemán: el asiento consiste en una indicación sumaria, dentro de las correspondientes casillas o columnas, de aquellos datos, a los que las mismas aluden. Los libros de inscripciones son de dos clases: cuadernillos aislados y folios separados. Lo cierto es que, a cada finca, se le abre una especie de hoja registral, a la que se destinan diez folios, componiéndose de: 1) Cubierta, que expresa el Registro, la circunscripción y los datos del Libro. 2) Espacio para la expresión de los datos físicos. 3) Espacio para el historial jurídico, dividido en tres secciones, en las que se hace constar: -El propietario y el título. -Los derechos reales que gravan la finca. -Las hipotecas, deudas territoriales y de renta.

3. Sistema de inscripción, adoptado en nuestro Derecho: el asiento no reproduce el documento íntegro, sino sólo un extracto de su contenido, comprendiendo aquellos datos o circunstancias fundamentales que tengan interés para la publicidad jurídico-real. Los asientos de nuestro Registro se estudian con detalle en el presente tema y en los cuatro siguientes.

Clases

La clasificación legal -o más bien enumeración- se contiene en el art. 41 R.H.:

«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales».

Este artículo emplea la palabra inscripción en dos sentidos: amplio, que comprende todo tipo de asientos, y estricto, que se refiere a la inscripción propiamente dicha.

Es indudable que, dado el carácter formalista y de orden público del Dº Registral, la determinación de los asientos practicables no puede quedar al arbitrio del Registrador. Tampoco al de la voluntad de los particulares. Por consiguiente, la enumeración que hace este artículo es taxativa, y los asientos que enumera son los únicos que pueden practicarse en el Registro.

Doctrinalmente, ROCA hace las siguientes clasificaciones:

1. Asientos principales y accesorios: según tengan subsistencia propia como las inscripciones, o estén al servicio de otros, como las notas marginales.

2. Asientos definitivos y provisionales: según sean, en general, de duración indefinida, como las inscripciones y cancelaciones, o tengan una vida transitoria como las anotaciones preventivas.

No obstante, dice DÍEZ-PICAZO que la anotación preventiva NO es un asiento provisional: «La provisionalidad indica siempre una situación interina, llamada a desaparecer, en tránsito hacia una situación definitiva. La anotación no es, en este sentido, un asiento provisional. El asiento, en sí mismo, es definitivo». Lo que sucede es que tiene un plazo de duración limitado.

3. Asientos de carácter positivo y de carácter negativo: según constaten un derecho en plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extinción o muerte de un derecho o de un asiento, como las cancelaciones. Consecuencia de ello es que, tratándose de inscripciones, puede tomarse anotación preventiva por defectos subsanables, mientras que en las cancelaciones parecería que no es procedente tal anotación, porque la cancelación implica -al menos, en cuanto a tercero- la extinción o muerte de un derecho y ésta no admite grados. Sin embargo, en nuestro Derecho está admitida:

Un caso específico, que confirma que la cancelación puede ser objeto de anotación es el del art. 524.4 LEC:

"Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos".

4. Asientos de derechos y de hechos: según publiquen unos u otros. En general los asientos registrales son de derechos, pero caben asientos de simples hechos, como las inscripciones de obra nueva.

5. Asientos practicados en los libros de inscripciones: como las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones, y asientos practicados en el Diario, como el asiento de presentación. Las notas marginales se practican, según su clase, en los primeros o en el segundo.

Formalidades comunes a todos ellos

Como formalidades comunes a todos los asientos señala ROCA las siguientes:

1. Los asientos han de extenderse en los libros correspondientes y, dentro de ellos, en su lugar oportuno. El asiento de presentación se extiende en el Libro Diario de operaciones, aparte de la constancia en el Libro de Entrada, el cual veremos enseguida. Los demás asientos en los Libros de inscripciones, en la hoja registral correspondiente a la finca de que se trate. No obstante, las resoluciones judiciales de incapacidad del art. 2-4º L.H. se extenderán en el Libro de incapacitados: art. 386 R.H.

2. Los asientos del Registro no deben contener palabras enmendadas, tachadas, raspadas ni interlineadas -art. 215 L.H.- Tampoco abreviaturas ni expresiones en guarismos. Las expresiones en guarismo sólo se admiten en el asiento de presentación y en las notas marginales. En los demás asientos podrán consignarse en guarismos: (i) las referencias a disposiciones legales, (ii) las fechas del título anterior al que produzca el asiento, (iii) las de los documentos complementarios y (iv) los números, cantidades o fechas que consten en asientos anteriores o se refieran a datos del Registro -art. 375 R.H.-.

Los conceptos de especial interés en los asientos serán destacados mediante subrayado, tipo diferente de letra o empleo de tinta de color distinto - art. 375 R.H.

3. En la redacción de los asientos, notas y certificaciones, los Registradores se ajustarán, en lo posible, a las instrucciones y modelos oficiales - art. 374 R.H.-

4. Todos los asientos deben estar firmados por el Registrador: arts. 9 L.H. y 51 y 52 R.H.

El asiento de presentación: procedencia, duración y prórroga

Concepto

Al asiento de presentación se refería, por completo, el art. 248 L.H., que ya había sido modificado por la Ley de 27 DICIEMBRE 2001 y al que le había añadido un pº 3º la de 30 DICIEMBRE 2003, y según el cual los Registradores llevarán un Libro llamado Diario, donde en el momento de presentarse cada título, extenderán un breve asiento de su contenido. Este asiento se denomina asiento de presentación. Pero dicho art. ha sido nuevamente modificado por la Ley de 18 NOVIEMBRE 2005, y en su última redacción aborda fundamentalmente la actualización de los Libros del Registro, ya que al asiento de presentación hacen unas simples referencias el nº 1, las reglas 2ª, 3ª y 4ª del nº 3 y el nº 4 de dicho artículo.

Tal y como está redactado el art. 248 dice lo siguiente:

1. «El contenido...

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