Tema 25. El asiento registral: concepto y clases - Tomo I - Instituciones de Derecho hipotecario - Libros y Revistas - VLEX 43482409

Tema 25. El asiento registral: concepto y clases

Autor:Lino Rodríguez Otero
Páginas:585-604
Cargo del Autor:Registrador de la propiedad
RESUMEN

Concepto. Sistemas. Clases. Formalidades comunes a todos ellos. El asiento de presentación: procedencia, duración y prórroga. Concepto. Circunstancias. Procedencia. Duración y prórroga. Sus efectos y requisitos. Modalidades de la presentacion: sus efectos y requisitos.

CONTENIDO

Concepto

Señala DIEZ PICAZO que:

«Si la publicidad relativa a la situación jurídico-real de los bienes inmuebles -que constituye la médula del Derecho registral-, se realiza almacenando datos en los libros, es claro que la OPERACIÓN FUNDAMENTAL, que se practica en el Registro, es la extensión de los asientos en sus libros1.

Presentado en el Registro un documento -título en sentido formal-, en el que se contenga un hecho, acto o contrato -título en sentido material-, que deba ser publicado en el Registro, en los libros de éste se toma razón o constancia, si procede, de las particularidades de aquel título, que deben ser publicadas».

Esta operación de traslado a los libros, toma de razón o constancia en ellos, es lo que se denomina «asiento registral», que ROCA define como:

«La constatación formal y solemne, hecha en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener acceso al mismo, para que surtan los efectos hipotecarios procedentes».

Esa constatación fue siempre manuscrita. Pero el D. de 23 DICIEMBRE 1976 implantó los libros de hojas móviles, pudiendo practicarse los asientos por cualquier medio de reproducción, siempre que los tipos resulten marcados en el papel de forma indeleble. Dos Resoluciones de 27 y 31 AGOSTO 1987 hacen obligatorio el sistema de hojas móviles.

Todo esto -como dijo CHICO ORTIZ- no representa más que una serie de mojones en el proceso de informatización de las operaciones materiales a realizar en los Registros, dejando a salvo la calificación registral.

Sistemas

El traslado, toma de razón o constancia en los libros del Registro puede hacerse según tres diferentes sistemas:

1. Sistema de transcripción, propio del Derecho francés: el asiento era una copia íntegra, completa y literal del documento presentado. En la actualidad aquel sistema ha sido sustituido en Francia por el de «alegajamiento» o «enlegajamiento». Es decir, los Libros Registrales se forman archivando copias de los documentos presentados, con lo cual se sigue el mismo sistema de antes, pues la copia "integra" queda archivada en el Registro.

2. Sistema de encasillado, propio del Derecho alemán: el asiento consiste en una indicación sumaria, dentro de las correspondientes casillas o columnas, de aquellos datos, a los que las mismas aluden. Los libros de inscripciones son de dos clases: cuadernillos aislados y folios separados. Lo cierto es que, a cada finca, se le abre una especie de hoja registral, a la que se destinan diez folios, componiéndose de: 1) Cubierta, que expresa el Registro, la circunscripción y los datos del Libro. 2) Espacio para la expresión de los datos físicos. 3) Espacio para el historial jurídico, dividido en tres secciones, en las que se hace constar: -El propietario y el título. -Los derechos reales que gravan la finca. -Las hipotecas, deudas territoriales y de renta.

3. Sistema de inscripción, adoptado en nuestro Derecho: el asiento no reproduce el documento íntegro, sino sólo un extracto de su contenido, comprendiendo aquellos datos o circunstancias fundamentales que tengan interés para la publicidad jurídico-real. Los asientos de nuestro Registro se estudian con detalle en el presente tema y en los cuatro siguientes.

Clases

La clasificación legal -o más bien enumeración- se contiene en el art. 41 R.H.:

«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales».

Este artículo emplea la palabra inscripción en dos sentidos: amplio, que comprende todo tipo de asientos, y estricto, que se refiere a la inscripción propiamente dicha.

Es indudable que, dado el carácter formalista y de orden público del Dº Registral, la determinación de los asientos practicables no puede quedar al arbitrio del Registrador. Tampoco al de la voluntad de los particulares. Por consiguiente, la enumeración que hace este artículo es taxativa, y los asientos que enumera son los únicos que pueden practicarse en el Registro.

Doctrinalmente, ROCA hace las siguientes clasificaciones:

1. Asientos principales y accesorios: según tengan subsistencia propia como las inscripciones, o estén al servicio de otros, como las notas marginales.

2. Asientos definitivos y provisionales: según sean, en general, de duración indefinida, como las inscripciones y cancelaciones, o tengan una vida transitoria como las anotaciones preventivas.

No obstante, dice DÍEZ-PICAZO que la anotación preventiva NO es un asiento provisional: «La provisionalidad indica siempre una situación interina, llamada a desaparecer, en tránsito hacia una situación definitiva. La anotación no es, en este sentido, un asiento provisional. El asiento, en sí mismo, es definitivo». Lo que sucede es que tiene un plazo de duración limitado.

3. Asientos de carácter positivo y de carácter negativo: según constaten un derecho en plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extinción o muerte de un derecho o de un asiento, como las cancelaciones. Consecuencia de ello es que, tratándose de inscripciones, puede tomarse anotación preventiva por defectos subsanables, mientras que en las cancelaciones parecería que no es procedente tal anotación, porque la cancelación implica -al menos, en cuanto a tercero- la extinción o muerte de un derecho y ésta no admite grados. Sin embargo, en nuestro Derecho está admitida:

Un caso específico, que confirma que la cancelación puede ser objeto de anotación es el del art. 524.4 LEC:

"Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos".

4. Asientos de derechos y de hechos: según publiquen unos u otros. En general los asientos registrales son de derechos, pero caben asientos de simples hechos, como las inscripciones de obra nueva.

5. Asientos practicados en los libros de inscripciones: como las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones, y asientos practicados en el Diario, como el asiento de presentación. Las notas marginales se practican, según su clase, en los primeros o en el segundo.

Formalidades comunes a todos ellos

Como formalidades comunes a todos los asientos señala ROCA las siguientes:

1. Los asientos han de extenderse en los libros correspondientes y, dentro de ellos, en su lugar oportuno. El asiento de presentación se extiende en el Libro Diario de operaciones, aparte de la constancia en el Libro de Entrada, el cual veremos enseguida. Los demás asientos en los Libros de inscripciones, en la hoja registral correspondiente a la finca de que se trate. No obstante, las resoluciones judiciales de incapacidad del art. 2-4º L.H. se extenderán en el Libro de incapacitados: art. 386 R.H.

2. Los asientos del Registro no deben contener palabras enmendadas, tachadas, raspadas ni interlineadas -art. 215 L.H.- Tampoco abreviaturas ni expresiones en guarismos. Las expresiones en guarismo sólo se admiten en el asiento de presentación y en las notas marginales. En los demás asientos podrán consignarse en guarismos: (i) las referencias a disposiciones legales, (ii) las fechas del título anterior al que produzca el asiento, (iii) las de los documentos complementarios y (iv) los números, cantidades o fechas que consten en asientos anteriores o se refieran a datos del Registro -art. 375 R.H.-.

Los conceptos de especial interés en los asientos serán destacados mediante subrayado, tipo diferente de letra o empleo de tinta de color distinto - art. 375 R.H.

3. En la redacción de los asientos, notas y certificaciones, los Registradores se ajustarán, en lo posible, a las instrucciones y modelos oficiales - art. 374 R.H.-

4. Todos los asientos deben estar firmados por el Registrador: arts. 9 L.H. y 51 y 52 R.H.

El asiento de presentación: procedencia, duración y prórroga

Concepto

Al asiento de presentación se refería, por completo, el art. 248 L.H., que ya había sido modificado por la Ley de 27 DICIEMBRE 2001 y al que le había añadido un pº 3º la de 30 DICIEMBRE 2003, y según el cual los Registradores llevarán un Libro llamado Diario, donde en el momento de presentarse cada título, extenderán un breve asiento de su contenido. Este asiento se denomina asiento de presentación. Pero dicho art. ha sido nuevamente modificado por la Ley de 18 NOVIEMBRE 2005, y en su última redacción aborda fundamentalmente la actualización de los Libros del Registro, ya que al asiento de presentación hacen unas simples referencias el nº 1, las reglas 2ª, 3ª y 4ª del nº 3 y el nº 4 de dicho artículo.

Tal y como está redactado el art. 248 dice lo siguiente:

1. «El contenido de los Libros del Registro deberá ser actualizado en el mismo día en que se presenten los títulos a inscripción, si dicha presentación se efectúa en horas de oficina. Dicha actualización deberá realizarse con independencia del medio utilizado para la presentación de los títulos. El registrador deberá disponer de los medios materiales y personales necesarios para cumplir con la obligación de actualización. Si no fuera posible extender el asiento de presentación, se estará a lo dispuesto en el apartado primero del artículo 417 del Reglamento Hipotecario.

Igualmente, y antes de la hora de apertura al público, deberán incorporarse las modificaciones que resulten de la presentación de aquellos títulos que se hubiera efectuado en el día hábil precedente fuera de horas, atendiendo al riguroso orden de ingreso si se hubieran presentado telemáticamente. Si el título se hubiera presentado por correo o telefax fuera de las horas de oficina se estará a lo dispuesto en los apartados tres a cinco del artículo 418 del Reglamento Hipotecario».

2. «Para cumplir con la obligación de actualización inmediata del contenido de los Libros, los registradores llevarán un Libro de Entrada donde se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos, con expresión de la persona que los presente, el tiempo exacto de su presentación indicando la unidad temporal precisa, el medio de presentación, sea físico, por correo, por telefax o por remisión telemática y los datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el título pre-sentado. Asimismo se adoptarán las cautelas necesarias para que en ningún caso sea posible la manipulación o alteración del orden de presentación de los títulos o de los asientos ya practicados.

El Libro de Entrada deberá ser accesible telemáticamente y de modo directo a los funcionarios y empleados a los que se les presume su interés en la consulta de los Libros, de conformidad con lo dispuesto en los articulos 221.2 y 222.10 de la Ley Hipotecaria».

3. «Si el título se hubiera presentado telemáticamente, se estará a las siguientes reglas:

1.ª El sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título.

2.ª De conformidad con el artículo 112.4 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, si el título hubiera ingresado en horas de oficina, el registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de presentación correspondiente al título presentado atendiendo al orden de presentación de éste. Si no fuera posible extender el asiento de presentación, se estará a lo dispuesto en el apartado primero del artículo 417 del Reglamento Hipotecario. Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el sellado temporal.

3.ª El registrador notificará telemáticamente en el mismo día en que se hubiera extendido el asiento de presentación su práctica así como, en su caso, la denegación del mismo. En este último supuesto se deberán motivar suficientemente las causas impeditivas, de conformidad con el apartado cuarto del artículo 258 de la Ley Hipotecaria.

4.ª Si se presentaran telemáticamente o en papel en el mismo día y hora titulos relativos a una misma finca que resulten contradictorios, se tomará anotación preventiva de cada uno, comprensiva de la imposibilidad de extender el asiento solicitado. Esta anotación preventiva se comunicará a los efectos de que se proceda por los interesados o por los Tribunales a decidir el orden de preferencia

4. «Los documentos presentados por telefax, cuando la Ley o el Reglamento admitan este medio de presentación, se asentarán en el Diario de conformidad con la regla general, a excepción de los que se reciban fuera de las horas de oficina que se asentarán en el día hábil siguiente.

El asiento de presentación caducará si, en el plazo de diez días hábiles siguientes, no se presenta en el Registro el título original o su copia autorizada

Por consiguiente, en este art. se prevé un nuevo Libro de Entrada, cuya finalidad es la actualización inmediata del contenido de los Libros del Registro, y que es distinto del Libro Diario de Presentación, aunque este segundo se sigue manteniendo. En consecuencia, actualmente hay que distinguir: (1) la actualización inmediata del Registro a través del ingreso del documento en el Libro de Entrada, respecto al cual no está prevista ninguna calificación negativa del Registrador, y (2) la extensión del asiento de presentación del documento en el Libro Diario, con posibilidad de calificación negativa.

Según el art. 112 de la Ley 24, de 27 DICIEMBRE 2001-De Medidas fiscales, Administrativas y del Orden Social-:

1. Salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes Muebles podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del Notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo. El Notario deberá inexcusablemente remitir tal documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El Notario deberá dejar constancia de ello en la matriz o, en su caso, en el libro indicador.

2. En tales casos el Registrador de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles comunicará al Notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida del mismo, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal que corresponda, con arreglo a los principios de la legislación registral. Las notificaciones o comunicaciones que deba efectuar el Registrador por vía telemática al Notario autorizante del título, o a su sucesor en el protocolo, se remitirán a través del Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España debidamente conectado con el Sistema de Información Central del Consejo General del Notariado.

Según GARCÍA GARCÍA, es criticable el rodeo artificioso que se establece en el procedimiento de presentación telemática, que así es poco eficiente; no parece conforme con las Directivas europeas, y se priva al dueño de la copia de la escritura y a determinadas profesiones, como las gestorias, de esa facultad de presentación telemática, a los profesionales del Derecho e incluso al mismo Notario.

Circunscribiéndonos al «asiento de presentación», que es la pregunta del tema, y retocando la definición de SANZ FERNÁNDEZ, podemos dar la siguiente:

«La constatación o expresión formal y solemne, hecha en el Libro del Diario, del momento de la presentación del título en el Registro para obtener el asiento correspondiente».

En lugar del «asiento correspondiente», SANZ nos habla del «asiento definitivo». Pero hay asientos que suelen ser considerados provisionales, aunque esto se discuta, o, por lo menos, transitorios, como las anotaciones preventivas, que son consecuencia de un asiento de presentación.

CHICO ORTIZ destaca el carácter preliminar o preparatorio del asiento de presentación, que permite la extensión de otros asientos en los libros de inscripciones -o la expedición de determinadas certificaciones- y que, además, está sujeto a caducidad.

Es fundamental que contenga EN SU REDACCIÓN la referencia al documento o título en sentido formal, para que éste pueda ser identificado perfectamente.

Circunstancias

Dice el art. 249 L.H.:

«Los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarán necesariamente:

1º El nombre y apellidos del que presenta el título.

2º La hora de su presentación.

3º La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba.

4º El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se pretende inscribir.

5º La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación y de su nombre y número, si lo tuviere.

6º El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción o asiento de que se trate.

7º La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título, si lo solicitare».

Se podrán añadir otras circunstancias que contribuyan a distinguir el titulo presentado, como el número de protocolo, procedimiento o expediente del documento que motive el asiento -art. 243 R.H.-

Actualmente, es conveniente que en el asiento de presentación conste el domicilio del presentante, a los efectos de la notificación al mismo de la calificación negativa, total o parcial, conforme al pº 1º del art. 322 - añadido por la Ley de 27 DICIEMBRE 2001-, ya que el mismo artículo establece, en el pº 4º, que «a tal fin se entenderá que es domicilio hábil a efecto de notificaciones el designado por el presentante al tiempo de la presentación».

Procedencia

Para que proceda la extensión del asiento de presentación es menester:

I. Que los documentos se presenten en días y horas hábiles. El art. 252 L.H. sanciona con la nulidad los asientos de presentación hechos fuera de las horas en que debe estar abierto el Registro. Según CHICO ORTIZ, este art. debe ser interpretado más en su espíritu que en su letra, pues el cúmulo de documentos que pueden acceder al Registro en determinados días impide la práctica del asiento en esos días y horas hábiles. Esto resulta tan obvio que el art. 361 R.H. dispuso:

«Los Registradores no admitirán documento alguno para su presentación, sino durante las horas señaladas en el art. anterior; pero podrán fuera de ellas ejecutar las demás operaciones».

Este precepto se complementa con el art. 417 R.H., donde está prevista la acumulación de títulos.

Las comunicaciones de haber autorizado escrituras públicas, enviadas por los Notarios por medio de telefax, se asentarán en el Diario de acuerdo con la regla general, a excepción de las que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa misma hora. El asiento de presen-tación caducará si en el plazo de los 10 días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó -art. 418.4 R.H.-

Nótese que ahora los Registros abren por las tardes, y si se recibe un fax después de la hora del cierre, por la mañana, y antes de la hora de apertura, por la tarde, aunque tal fax se recibe fuera de las horas de oficina, no resulta ni lógico ni racional asentarlo el dia siguiente hábil, pues entiendo que esa operación debe hacerse en el momento de apertura por la tarde.

II. Que los documentos puedan generar un asiento de presentación. Sólo son hábiles para provocar un asiento de presentación (según resulta del art. 416-2 R.H.) los títulos que puedan producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, quedando excluidos -art. 420 R.H.-:

- Los documentos privados, salvo los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

- Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad, no puedan provocar operación registral alguna.

Finalmente, si no se acredita el pago del IMPUESTO, el asiento de presentación puede extenderse, pero se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto. Ello resulta de art. 255 L.H.:

"No obstante lo previsto en el art. anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.

Pagado éste, se extenderá la inscripción o asiento de que se trate y sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación, si se hubiere devuelto el título dentro del plazo de vigencia del mismo.

En el caso de que por causa legítima debidamente justificada no se hubiere pagado el impuesto dentro de los 60 dias, se suspenderá dicho término hasta que se realice el pago, expresándose esta suspensión por nota marginal en el asiento de presentación, la cual se extenderá siempre que al Registrador no le conste la certeza del hecho, en vista del oportuno documento acreditativo.

En estos casos el asiento de presentación caducará a los 180 dias de su fecha".

Duración y prórroga

Conforme a lo dispuesto en los arts. 17 y 66 L.H. y 97 R.H., el asiento de presentación tiene una duración de 60 días hábiles, cuyo cómputo comienza a realizarse al día siguiente de su fecha.

Este plazo de vigencia puede ser objeto de prórroga o de suspensión.

La prórroga resulta del art. 323 L.H. -también añadido por la citada Ley de 2001, al que añadió un nuevo pº 2º la de 30 DICIEMBRE 2003- y del art. 432 R.H.

Así pues, según el nuevo art. 323 L.H.:

«Si la calificación fuere negativa o el Registrador denegare la práctica de la inscripción de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el art. anterior. De esta fecha se dejará constancia por nota al margen del asiento de presentación.

La duración de la prórroga y del plazo para interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la notificación de ésta.

Vigente el asiento de presentación, el interesado o el Notario autorizante del título y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido, podrán solicitar dentro del plazo de 60 días a que se refiere el párrafo anterior que se practique la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 de la Ley Hipotecaria"..

Conforme al art. 432 R.H. la prórroga tendrá lugar en los supuestos siguientes:

a) En los casos previstos en los arts. 97 y 111 R.H., cuando su aplicación de lugar a la prórroga del asiento.

El art. 97 R.H. reformado por R.D. de 1998, cuya reforma fue anulada parcialmente por la S. de 31 enero 2001, establece:

«Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los 15 días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los 30 si existiese justa causa, y, en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiere el art. 17 de la Ley.

Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción o tuviere defectos subsanables, el plazo indicado se contará desde la devolución o subsanación. En tales casos, si los documentos se aportaren dentro de los diez últimos días de vigencia del asiento de presentación, se entenderá prorrogado dicho asiento por un período igual al que falte para completar los diez días. La prórroga implicará la de los asientos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores.

El plazo de despacho de los títulos retirados por defectos subsanables, quedará prorrogado nuevamente por un período igual hasta completar los quince días, en el caso de que la subsanación hubiera sido aportada dentro del plazo de la prórroga anterior y fuera suficiente a juicio del Registrador para permitir su inscripción».

El art. 111 R.H., dice en su pº final:

«La prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación y, en su caso, de las anotaciones preventivas, llevará consigo la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación relativos a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El Registrador hará constar esta circunstancia por nota al margen de los asientos de presentación».

b) En el caso de retirada del documento para pago de impuestos, sin que se haya devuelto a tiempo al interesado por la Oficina de Gestión correspondiente. Se prorroga hasta 180 días desde su fecha.

c) En el caso de que para despachar un documento fuera necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad. En este caso el asiento de presentación del primero se prorrogará hasta treinta días después de haber sido despachado el documento presentado posteriormente, o hasta el día que caducare el asiento de presentación del mismo.

d) En el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes del despacho del documento, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. Se prorroga hasta que termine dicha causa.

En todo caso, la prórroga se hace constar por nota marginal.

La suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación la establece el art. 66-3 L.H., en el caso de interposición de recurso gubernativo contra la calificación del título: Se suspende el plazo de vigencia desde el día en que se interponga el recurso hasta él de su resolución definitiva.

Sus efectos y requisitos

El asiento de presentación es la prueba formal del hecho de la presentación y de la petición de inscripción. Sin él no puede practicarse el asiento que se pretende.

Dice el art. 17 L.H.:

«Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fe cha del mismo asiento».

Provoca, pues, el CIERRE REGISTRAL.

Dice el art. 24 L.H.:

«Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma».

Este precepto constituye una de las multiples diferencias de nuestro sistema con el francés. Aunque en éste el principio de prioridad está acogido con todo rigor, en él se atiende al día, pero, dentro de éste, hay que acudir a la fecha del titulo, de tal modo que el título de fecha mas antigua es considerado de rango anterior. Si los títulos son de la misma fecha son considerados del mismo rango; pero si uno consiste en una hipoteca o en un mandamiento de embargo, la hipoteca o el embargo son considerados de rango preferente.

Del art. 24 deduce ROCA que el título presentado en el Diario es como si ya estuviera registrado; sólo que ésta, digamos ficción, está limitada por el carácter temporal o condicionado del asiento de presentación, ya que sólo deviene definitiva si la registración posterior se produce -especie de condición suspensiva-, y queda sin efecto si tal registración no tiene lugar -especie de condición resolutoria-. En ambos casos se produce una verdadera retroacción.

Una interpretación literal del art. 24 de la L.H. nos llevaría a la conclusión de que a todos los efectos -"para todos los efectos que deba ésta producir"- la fecha del asiento principal es la fecha de su respectivo asiento de presentación. Esta conclusión minimizaría el valor intrínseco de la fecha de cada inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal y haría inexplicable las razones por las que el legislador se perocupa de exigir en cada caso la constancia expresa de la fecha de cada asiento principal: en las inscripciones, art. 9-7º L.H. y 51-14ª R.H.; en las anotaciones preventivas, art. 72 L.H. y 166 E.H.; en las cancelaciones, art. 103 L.H. y 193-7º R.H., y en las notas marginales, art. 56 R.H.

Sin embargo, ya en 1957, LACRUZ BERDEJO puso de manifiesto algunos supuestos de inscripciones, en los cuales, por muy diversos motivos, el momento de la presentación no determina la plenitud de su eficacia registral. Así sucede en los casos de:

-Suspensión de efectos de la publicidad: arts. 28 y 205 L.H.

-Suspensión de la prioridad, en los supuestos de los arts. 45 y 51 L.H., pues se concede igual rango a todos los que anoten su derecho en el período de 180 dias.

Añade el mismo autor los supuestos en que determinados plazos se computan desde la fecha de la propia inscripción y no desde el asiento de presentación:

-Los de ejercicio de retractos legales: El. T.S. ha establecido, en J.P. reiterada, que según el art. 1524 del C.c., el RETRACTO LEGAL no podrá ejercitarse sino dentro de NUEVE DÍAS, contados desde la inscripción en el Registro; y ha entendido que la palabra «inscripción» se refiere a la inscripción en sentido estricto, por lo que el plazo NO empieza a correr en la fecha de la presentación: entre otras, S.S. de 1902 y 1906, de 14 marzo 1956 y la más reciente de 1 julio 1991.

-El supuesto de las anotaciones preventivas, ya que el plazo de caducidad se cuenta, no desde la fecha del asiento de la presentación, sino desde la fecha de la anotación respectiva.

Si se admitiese que la fecha de la anotación es la del asiento de presentación, se daría el absurdo de que, en el caso de practicarse una anotación preventiva por defectos subsanables, ésta no tendría una duración mayor que la del asiento de presentación, lo cual la haría completamente inútil.

-El de suspensión de efectos de las inscripciones de inmatriculación, conforme al art. 207 L.H.

Dice el art. 25 L.H.:

«Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos».

Dado lo dispuesto en este precepto resulta lógico que uno de los datos esenciales que deben contener los asientos del Libro Diario es la hora de la presentación del título: art. 249.2º L.H.

El art. 25 es un precepto básico para deducir de él, con carácter general, el criterio de preferencia de rango de las titularidades que accedan al Registro y que sean compatibles entre sí. Porque si esta preferencia se establece atendiendo a la hora de presentación de los títulos presentados en el mismo día, resulta obvio que, con mayor razón, la misma preferencia ha de tener lugar cuando los títulos compatibles se han presentado en dias diferentes, otorgandose entonces rango preferente al primeramente presentado.

Tanto del art. 24 L.H., como del 25 de la misma, se deduce una consecuencia práctica muy importante:

Aunque ello no suele ser habitual y si excepcional, si por cualquier causa se invierte el orden de despacho de dos títulos no incompatibles, -por ejemplo, dos hipotecas o dos embargos, o un embargo y una hipoteca-, en estos casos la preferencia viene determinada por los arts. 24 y 25 L.H. y el título presentado antes, y despachado con posterioridad al presentado después, conseva su preferencia. No obstante, una prudencia mínima hace aconsejable resaltar esa preferencia, mediante unas notas extendidas al margen de los correspondientes asientos.

No sucede, pues, en nuestro Derecho, lo que ocurre en el alemán, en el que la preferencia se determina por el sitio o puesto que, en el Libro de inscripciones, ocupa cada derecho.

Finalmente, la palabra «inscripción», que utilizan los arts. 24 y 25, hay que entenderla, como se deduce de lo expuesto, en sentido amplio, como lo hace el art. 41 R.H. Por ello el legislador exige que la fecha de la presentación conste no sólo en las inscripciones propiamente dichas, sino también en las anotaciones preventivas, cancelaciones y en las notas marginales.

Modalidades de la presentacion: sus efectos y requisitos

Una de las formas de contribuir a la seguridad jurídica preventiva, así como también de dar mas facilidad y celeridad a la presentación de los documentos en el Registro, consiste en disminuir todo lo posible el lapso de tiempo que media entre el otorgamiento de los titulos inscribibles y la presentación de los mismos en el Registro de la Propiedad. Con este fin se han modificado determinados arts. del R.H. y también uno -el 249-del Reglamento Notarial.

Prescindiendo, en principio, del Libro de Entrada, que, como dijimos, sirve para actualizar el Registro, podemos distinguir varias formas de presentación:

1) Presentación física o tradicional:

Hasta hace muy pocos años, ésta era la única forma de presentación. Por eso la podemos denominar también tradicional. Tiene lugar mediante la entrega por el presentante del propio título inscribible en el Registro, la cual implica un petición tácita de inscripción o del asiento correspondiente.

Admite determinadas modalidades:

-Presentación por una sola persona de varios títulos al mismo tiempo: Según el art. 422.1 R.H.:

"Entregados varios títulos al mismo tiempo por una sola persona, se determinará por ésta el orden de la presentación ... y se presentarán correlativamente, haciendo constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros y citando el número que se les haya dado o deba dárseles".

Según el art. 421.3 R.H.:

"Podrán ser objeto de un solo asiento de presentación los títulos si en ellos existe identidad en las circunstancias 1ª y 2ª del art. 249 de la Ley".

-Presentación simultánea de títulos por varias personas:

Según el art. 422.1 y 2 R.H.:

"Si se presentaren por dos o mas personas y ellas no determinaran el orden (de la presentación), se pondrá la misma hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente, haciendo constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros y citando el número que se les haya dado o deba dárseles".

"Cuando los títulos presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca resulten contradictorios y no se manifestare por los interesados a cual de ellos deba darse preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, expresando que se hace así porque no es posible extender la inscripción, o, en su caso, la anotación solicitada, hasta que por los propios interesados o por los Tribunales se decida a qué asiento hay que dar preferencia".

2) Presentación por correo:

Según el art 418.3 R.H.:

Cuando el título se recibe por correo, se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día.

3) Presentación a través de un Registro de la Propiedad:

Se regula en los arts. 418 a, b, c y d del R.H.:

418 a.:

Si concurriesen razones de urgencia o necesidad, cualquiera de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el documento, que se remitan al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica en éste del correspondiente asiento de presentación.

En las poblaciones donde exista mas de un Registro se establecerá entre los existentes un turno semanal para el cumplimiento de lo dispuesto en el párrafo anterior.

418 b.:

1. El Registrador a quien se solicite la actuación a que se refiere el art. anterior, después de calificar el carácter de presentable del documento, extenderá en el Diario un asiento de remisión, dándole el número que corresponda, y seguidamente remitirá al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento análogo, todos los datos necesarios para practicar el asiento de presentación, agregando, además, los que justifiquen la competencia del Registro del destino, el número que le haya correspondido en su Diario y su sello y firma.

2. Seguidamente extenderá nota al pie del documento, haciendo constar las operaciones realizadas, así como la confirmación de la recepción por el Registro de destino, y lo devolverá al interesado para su presentación en el Registro competente, advirtiéndole que de no hacerlo en plazo de diez hábiles caducará el asiento.

3. El acuse de recibo, que deberá hacerse igualmente mediante telecopia o procedimiento similar, se consignará por medio de nota marginal en el Diario y se archivará en el legajo correspondiente.

418 c.:

1. El Registrador que reciba la comunicación del Registro de origen, previa calificación de su competencia y confirmación de la recepción, extenderá el asiento de presentación solicitado conforme a la regla general.

2. Dentro del plazo a que se refiere el apartado 2º del art. anterior, el interesado deberá presentar el documento original con la nota antes indicada, haciendose constar dicha presentación por nota marginal, a partir de cuya fecha correrán los plazos de calificación y despacho.

418 d.:

En el supuesto de que los Registros de origen y destino tuviesen distinto horario de apertura y cierre del diario, sólo se podrán practicar las operaciones a que se refieren los arts. anteriores durante las horas que sean comunes. Igual criterio se aplicará respecto a los dias hábiles

4) Presentación de comunicaciones notariales:

Según el art. 418.4 R.H.:

Las comunicaciones de haber autorizado escrituras públicas, enviadas por los Notarios por medio de telefax, según lo dispuesto en el art. 249 del Reglamento Notarial, se asentarán en el Diario de acuerdo con la regla general a excepción de las que se reciban fuera de las horas de despacho, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario, simultaneamente con las que se presenten fisicamente a esa misma hora en la forma que prevé el art. 422 de este Reglamento. El asiento de presentación que se extienda caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó. Esta presentación dentro del citado plazo se hará constar por nota al margen del primer asiento y a partir de la fecha de esta nota correrán los plazos de calificación y despacho.

Si al recibir la comunicación el Registrador comprueba que la finca está situada en otra demarcación registral lo pondrá en conocimiento del Notario autorizante inmediatamente por medio de telefax. Por igual medio, el mismo día o el siguiente hábil, confirmará la recepción y comunicará su decisión o no de practicar el asiento de presentación.

5) Documentos enviados por los órganos judiciales y autoridades administrativas:

Según el art. 418.5 R.H.:

Los órganos judiciales podrán enviar por telefax al Registro de la Propiedad competente las resoluciones judiciales que puedan causar asiento registral, el día de su firma o en el siguiente hábil. En el mismo plazo, a través del mismo medio y a los mismos efectos, las autoridades administrativas podrán enviar al Registro de la Propiedad los documentos que hayan expedido.

A los referidos envios les serán de aplicación el régimen de asientos y de caducidad de los mismos previsto en el apartado 4 de este artículo, así como las disposiciones, en él contenidas, sobre comunicaciones al remitente respecto a la situación de la finca, a la confirmación de la recepción del envio y a la decisión del Registrador de proceder o no a practicar el asiento de presentación.

6) Normas complementarias:

Según el art. 416, 2 y ss. R.H.:

Al ingresar cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, se extenderá en el Diario el asiento de presentación.

De igual forma, se presentarán en el diario los documentos judiciales y administrativos para la expedición de certificaciones, y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral. En los demas casos, dichas solicitudes particulares podrán presentarse si los interesados lo solicitan o el Registrador lo estima procedente.

Siempre que el Registrador se negare a practicar el asiento de presentación por imposibilidad material o por otro motivo y el interesado no se conformare con la manifestación de aquél, podrá acudir en queja al Juez de Primera Instancia y, en su defecto, a la autoridad judicial de la localidad, quienes, oyendo al Registrador, resolverán lo procedente. Si la resolución dictada ordenare paracticar el asiento, se procederá conforme a los arts. 573 y siguientes de este Reglamento, sin perjuicio de la responsabilidad civil a que hubiere lugar, con arreglo al art. 296 de la Ley.

Inmediatamente después de extendido el asiento de presentación se hará constar en el documento el día y la hora de la presentación y el número y el tomo del diario correspondiente, mediante la oportuna nota.

Según el art. 419 R.H.:

Al presentante de un título se le entregará, si lo pidiere, recibo del mismo en el cual se expresará la especie de título entregado, el dia y hora de su presentación y, en su caso, el número y tomo del diario en el que se haya extendido el asiento.

Al devolver el título se recogerá el recibo expedido y, en su defecto, se podrá exigir que se entregue otro de la devolución del mismo.

7) Presentación telemática:

A es presentación hace referencia el nuevo art. 248 L.H., ya visto, en el nº 2, al principio del nº 3, y en la regla 4ª de este mismo número.

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Como dije en otra ocasión, es posible que la extensión de asientos en los libros sea la operación «material» más importante que se lleva a cabo en los Registros. Pero es muy superior a ella la operación «intelectiva», en que consiste la calificación. Ésta -usando una terminología romanista- pertenece a la esfera del «agere», mientras que la extensión de los asientos pertenece al ámbito del «facere». «Agere» frente a «facere» expresa todo hacer que no produce un resultado material. Lo «factible» se somete a las reglas del arte -técnica-, mientras que lo «agible» debe ser dirigido por la virtud de la prudencia que, en materia de Derecho, es la jurisprudencia, entendida en su sentido amplio, como ciencia de lo justo y de lo injusto. La técnica, más o menos depurada, para confeccionar los asientos se aprende, incluso solamente con la práctica, lo cual no sucede con el «saber jurisprudente», para el cual se necesitan años de estudio y reflexión.