Supuestos de no exigencia del Libro del Edificio y de la licencia de primera ocupación

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas323-324

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Después de mucha incertidumbre legislativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha dejado asentado el principio por el cual el Libro del Edificio no es exigible al autopromotor de vivienda para uso propio, ya que lo que el legislador quiere tutelar no es el interés del promotor sino de los futuros usuarios de la edificación722.

La función registral, en cuanto a la acreditación del Libro del Edificio, se orienta a dar la publicidad de los derechos reales a efectos de terceros, siendo irrelevante para ello, la prueba de la existencia y disponibilidad del citado Libro, porque "este documento no incide de ningún modo en el derecho sobre la obra nueva que el Registro publica" como refiere la citada Resolución. Ciertamente, la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva declarada nace por el simple hecho de haberse construido al amparo de la legislación territorial y urbanística aplicable, que no exige, que el promotor -sea o no usuario final- disponga del Libro del Edificio723.

Como se verificará posteriormente en este libro, la Ley Orgánica de la Edificación, en su art. 19.1.c dispensa del seguro decenal a los autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio, cuyo principio puede asimilarse analógicamente724 al presente caso de autopromotor,

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por razón de identidad, quedando por tanto reducida la esfera de aplicación del control registral sobre la disponibilidad del Libro del Edificio a los supuestos de promociones empresariales.

Alguna normativa autonómica, reseña que las construcciones preexistentes antes de la promulgación de la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda, el Libro del Edificio sólo será exigible de conformidad con la normativa reglamentaria que se dicte al efecto.

De la legislación estatal o autonómica725, no se puede extraer la exigencia de acreditar la licencia de primera ocupación al efectuar la entrega de las edificaciones. Como dice la Dirección General, eso sería "una elucubración, no una interpretación" de las normas726. De hecho, la legislación aplicable en materia de los derechos de los consumidores y usuarios no presupone que las viviendas deban ser entregadas siempre en condiciones de habitabilidad, pues en su art. 89.3.d del Real Decreto Ley 1/2007, de 16 de Noviembre, señala "En todo caso tendrán la consideración de cláusulas abusivas… 3… d) la estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del...

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