Superficies solo cedit: un principio (natural) en crisis (económica)
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario › Núm. 728, Noviembre 2011
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Resumen
Frente a la inversión, primero, del principio superficies solo cedit realizada por nuestra jurisprudencia para solucionar el caso de las construcciones extralimitadas, y frente a su aniquilación gestada, recientemente, por el Código Civil catalán para toda accesión inmobiliaria en general, se pretende en este trabajo reafirmar aquella máxima como principio general del Derecho. Porque lejos de tener, como se pretende desde aquella inversión y eliminación, una justificación económica (fundada en el mayor valor pecuniario del suelo sobre la construcción), que la podría convertir hoy en regla anacrónica, muy al contrario, que la superficie cede al suelo sea una regla arraigada desde hace siglos en el Derecho obedece a su fundamento lógico y natural, como es que el suelo sea cosa independiente, que puede existir por sí sola, mientras que no cabe edificio sin suelo en que apoyarse, en que sostenerse, siendo tal la fuerza natural de atracción que ejerce el suelo, y a que responde el principio superficies solo cedit, que el edificio se une, convirtiéndose así en inmueble -por su incorporación al suelo-. Debiéndose, pues, conservar el principio superficies solo cedit en cualquier caso de accesión inmobiliaria, para resolver el de las construcciones extralimitadas, sin embargo, no hay que volver a dicha regla, pues en tal conflicto hay una lucha entre dos suelos, uno el ajeno invadido y el otro propio del constructor invasor, que atraen para sí una determinada parte de idéntica superficie, de igual obra. Comparándolos entre sí, habrá que averiguar cuál de ambos suelos es el vencedor, cuál es el principal por poseer mayor poder de atracción, según su mayor valor o, en su caso, volumen.
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Extracto
Superficies solo cedit: un principio (natural) en crisis (económica)
I. Superficies solo cedit: la crisis de un principio general del derecho en materia de accesión Accessorium sequitur principale: lo accesorio sigue a lo principal. Es un principio lógico elemental; tanto que ha sido siempre aceptado como principio general del Derecho. Por su propia lógica, su campo de aplicación es amplísimo: en materia de obligaciones, de contratos, de garantías del crédito, de legados... La sola enumeración de dicho ámbito aplicativo sería fatigosa. Aquí y ahora solo importa estudiar uno de ellos: el de la accesión como modo de adquirir la propiedad. En dicho ámbito, aquel principio resuelve, con justicia y certeza, un problema no poco frecuente: ¿Quid si dos cosas, de diverso dueño, se unen entre sí, o se incorpora una a la otra, formando una sola, sin que quepa ya la separación: a cuál de los anteriores dueños se atribuye la propiedad de la cosa nueva o incorporada? En parte, recuerda tal disputa a la salomónica. Y como en ella, injusto, y antieconómico también, resultaría solucionar el problema como si se tratara de un nudo gordiano que, según el dicho quijotesco, solo la Parca podría desatar, o más bien cortar de tajo. Porque: o bien la separación es materialmente imposible, o bien, aun siendo posible, resulta económicamente inviable. Aunque pudiera resultar justa, antieconómica para el tráfico jurídico también sería pensar en la copropiedad, siempre sometida en su gestión a la decisión mayoritaria o unánime de los copropietarios. Communio est mater discordiarum. No queda, pues, otra solución, más justa y económica, que la impuesta por la lógica del accessorium sequitur principale: de este modo, cuando dos cosas de diferente dueño se unen o se incorpora una a la otra, la accesoria seguirá a la principal; accessorium cedit principali: lo accesorio cede a lo principal; el dueño de la cosa principal se convertirá en dueño de la cosa accesoria. Así se observa, hoy, en el artículo 375 del Código Civil, para el caso de bienes muebles que se unen, y en el artículo 358 del Código Civil, para el de bienes inmuebles que se unen o se incorporan. Que los dueños de una y otra cosa actúen de buena o mala fe, que sepan o no de la ajenidad de la cosa que estaban uniendo o incorporando a la suya, podrá tener la oportuna consecuencia compensatoria y, en su caso, indemnizatoria. Pero a los efectos jurídico-reales, atributivos de la propiedad, basta con aquel principio jurídico. Siempre ha bastado con él. Admitida tal solución con tal fundamento, lo que quizá puede resultar más discrecional es decidir qué cosa es la principal y cuál la accesoria: Cuando se trata de la unión o de la incorporación de cosas muebles, para determinar en cada caso qué cosa mueble es la principal y cuál la accesoria, los artículos 376 y 378 del Código Civil atienden, jerárquicamente, ante todo, a su autonomía; en su defecto, a su valor, y en igualdad de valor, estima como mueble principal al de mayor volumen. Aunque lógicos sean tales criterios, en particular los dos últimos (el de valor y volumen) obedecen a una decisión de política legislativa, propia del liberalismo burgués en que se redactó el Código Civil, y que pervive hoy, frente a tiempos pasados en los que, a la inversa, importaba más el volumen que el valor de las cosas muebles. Para cuando se trate de la unión o de la incorporación de cosas inmuebles (o de mueble a inmueble), dejando al margen las accesiones naturales, la decisión es tomada por el artículo 358 del Código Civil. A su vista queda que el suelo es el bien principal y la obra o la plantación en él hecha lo accesorio. A diferencia de lo sucedido en la accesión mobiliaria, aquí, en la accesión inmobiliaria, no ha habido variación en el criterio a lo largo de la historia para decidir qué inmueble es el principal. Desde el Derecho romano aquel ha sido siempre el criterio: quidquid inaedificatur solo cedit, superficies solo cedit, se decía en multitud de textos romanos, especialmente gayanos 1. La superficie cede al suelo. No obstante su arraigada tradición, se aprecia hoy su aniquilamiento en algunos regímenes. Es el caso, a.e., del Código Civil catalán. Puig Ferriol y Roca Trías 2 creen que en él sigue plenamente vivo el principio superficies solo cedit, mas porque solo atienden a sus artículos 542-3 y 542-4 (equivalentes a nuestros arts. 353, 358 y 359 CC); en cambio, en los artículos 542-7 y 542-9 (equivalentes a nuestros arts. 361 y 360, respectivamente, aunque con inclusión de las construcciones extralimitadas 3, aquel principio cede ante el más general de accessorium sequitur principale, determinándose la principalidad o la accesoriedad directamente por el valor de las cosas, en el caso de las obras invasoras comparando directamente el valor de la obra con el del suelo invadido. Ya en el preámbulo de la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, sobre accesión y ocupación, de Cataluña, a...
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