Los sujetos en la reclamación a contribuir a los gastos generales
| Autor | Carmen Muñoz García |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil U.C.M. |
| Páginas | 99-130 |
Page 99
No es extraño que la legislación sustantiva contenga novedades de índole procesal en el articulado principal de la ley material, y no sólo en las disposiciones transitorias como hasta no hace mucho era lo habitual; no ha sido diferente en la reforma de la LPH de 1999, en la que como hemos referido, y así ocurrió en la LPH 1960, una de las preocupaciones del legislador, era, y es, la de garantizar el cobro de los gastos generados por el uso de elementos generales, asimilándose a ellos la dotación del fondo de reserva, conforme remite el artículo 21, 1.º, a los apartados e) y f) del artículo 9.
Y siendo preciso un reforzamiento de la tutela judicial de las Comunidades de propietarios, es por lo que el artículo 21 LPH, con gran rigor, y quizá con justificado exceso de mimo, crea un proceso especial y sumario para las reclamaciones de cuotas y de las aportaciones al fondo de reserva: el proceso monitorio; al que la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000, dedica los artículos 812 a 818, con el que en términos generales, se pretende el pago de una deuda dineraria, vencida y exigible, y cuya cuantía no exceda de treinta mil euros (5.000.0000 pts.) No obstante, y a pesar de la regulación referida, la disposición final 1.ª de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, da una nueva redacción al artículo 21 de la Ley de Propiedad ho-Page 100rizontal, adaptándolo a las disposiciones generales del proceso monitorio, contenidas como hemos referido en los artículo 812 a 818 L.E.C., y modificando algunos aspectos más o menos sustanciales de dicho artículo dotándole de normas especiales.
Para determinar no sólo los sujetos pasivos obligados al pago de la deuda, sino también los que pueden ser llamados a responder del pago de la misma, considero del todo preciso exponer de manera breve y concisa, al objeto de lograr una mayor claridad para nuestro comentario posterior referir, en iguales términos de CRESPO ALLUÉ 101 que «el proceso se inicia con una demanda sucinta, sin requerir letrado ni procurador, a la que se acompañará la certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios -base del procedimiento- expedida por el Secretario con el V.º B.º del Presidente, y previa su admisión a trámite se practica el requerimiento de pago al deudor demandado. Si atiende el requerimiento y paga se archivan las actuaciones. Si no comparece o no se opone a la demanda, se dictará auto despachándose la ejecución; por último, si comparece y se opone, se continuará el procedimiento por los trámites del juicio verbal (o en juicio que corresponda en función de la cuantía, tras Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), dictándose sentencia, recurrible, previa acreditación del pago o consignación de la cantidad objeto de condena, que producirá plenos efectos de cosa juzgada».
Tenemos que advertir, y así lo hacen distintos autores 102, que el proceso monitorio no excluye el derecho de la comunidad a acudir al proceso declarativo ordinario que corresponda por razón de la cuantía, cuando falte alguno de los presupuestos o requisitos exigidos en el artículo 21 LPH 1999, (por ejemplo, cuando no se logra el acuerdo de la Junta); pero también porque dicho artículo en su párrafo primero, establece que lo adeudado «podrá» exigirse a través del proceso que se regula en dicho precepto, es decir, a través del proceso monitorio. No terminan aquí las posibles actuaciones judiciales de la comunidad que pretende el cobro del crédito: CRESPO ALLÚE 103 señala otra Page 101 alternativa: promover un juicio ejecutivo mediante la preparación de la ejecución por la confesión de la deuda ante Juez competente, practicada conforme a los artículos 1.432 y 1433 de la LEC 104; para este supuesto, y como recogía el párrafo segundo del apartado 6, artículo 21, «el solicitante de este proceso (el monitorio) y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere». En la misma línea, art. 816, párrafo 2.º. De hecho, es una opción que de prosperar se constituye en la más rápida y eficaz que cabe bajo los auspicios de la norma.
El artículo 21.1.º LPH 1999 establece que el Presidente o Administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, están facultados a reclamar judicialmente el cumplimiento de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9, es decir, «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales», y además, «contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca».
De este modo, la legitimación activa corresponde en primera instancia, a la Comunidad de Propietarios. En síntesis, se puede afirmar lo siguiente: por un lado, que las facultades del Presidente para representar a la comunidad de propietarios en juicio y fuera de él le vienen atribuidas en el artículo 13.3 LPH 1999; por otro, que el Administrador, al no tener atribuida «ex lege», la representación de la comunidad (conforme artículo 20 apartado f, tiene cuantas atribuciones le sean conferidas por la Junta), necesita autorización expresa de la Junta. Una salvedad que evita cualquier resquicio de duda, la autorización -como refiere MUÑOZ GONZÁLEZ 105-, no ha de ser casuística, en cuanto no es preciso facultar al Administrador, en cada supuesto concreto, para que Page 102 en nombre de la comunidad pueda promover las acciones de condena pertinentes contra determinado cotitular, resultando suficiente que la legitimación lo sea con un contenido más o menos amplio, genérico, autorizando al Administrador en este sentido; pero es más, como la delegación de atribuciones se defiere a favor del órgano, no de la persona física que desempeñe en cada momento la función de administrador, la decisión comunitaria resultará determinante, con independencia de quien ejerza dicha función.
A nadie escapa que en caso de incumplimiento de una obligación, el acreedor está dotado de un poder de agresión para dirigirse contra el patrimonio del deudor, ya que este responde conforme artículo 1911 Cc, del cumplimiento de las obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros. La garantía del acreedor está constituida en primera instancia, por el patrimonio del deudor, que le faculta para hacer efectivo el equivalente de su crédito. Esta garantía que en términos generales puede tener mucho de inoperante 106, no sólo no aparece fortalecida en este ámbito de la propiedad horizontal, sino que la plena efectividad del crédito se afianza a través de una garantía previa constituida por un derecho real de garantía (aunque sólo afecta en el tiempo y en la cuantía que determina el propio art. 9.1 e, p.º 2 y 3), no sólo por el título de preferencia que atribuye la Ley al crédito que tiene la comunidad de propietarios contra el «propietario moroso», para el cobro de los gastos comunes, sino muy especialmente por la afección del piso o local, con efectos erga omnes, y con independencia, no sólo de quien sea el titular, sino también al margen de quien sea el deudor. En la práctica, es preciso para llevarlo a efecto, salvo que exigida la prestación en una primera instancia opere el pago voluntario del pago de lo debido, que se inste judicialmente el cobro, trabando embargo sobre bienes del deudor suficientes para responder del equivalente pecuniario de la deuda: embargados tales bienes, el ejecutante cobrará con exclusión de los otros acreedores.
Pero vayamos por partes: la regla de responsabilidad universal, característica de los derechos de obligaciones, deja de aplicarse cuando hay una relación Page 103 inmediata de la persona sobre la cosa (derechos reales), confiriendo al titular (en este caso del crédito), un poder directo e inmediato sobre todos; derecho sobre la cosa, en el que prima el principio de reipersecutoriedad.
Pero es más, en esta materia, si se proclamara la responsabilidad universal del adquirente al objeto de que respondiese con todos sus bienes, presentes y futuros, conforme artículo 1911 Cc., carecería de sentido la afección privilegiada establecida en el referido 9.1 e), p.º 3.º LPH 1999. Es clara la delimitación, conceptuándose como ideas totalmente opuestas la de responsabilidad universal con la de afección del piso o local. Es el propio legislador, ya lo hemos referido, el que sin ningún genero de dudas proclama que el adquirente «responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas».
A de dirigirse la acción necesariamente contra todos los cotitulares).
Page 104@@2.1. El proceso monitorio: juicio declarativo especial y sumario
Vaya de entrada, aunque el tema nos lleve al ámbito procesal, que es una constante en materia de propiedad horizontal, y una de las principales preocupaciones del legislador puesta ya de manifiesto en la LPH 1960: la de procurar garantizar a las comunidades de propietarios el cobro de los gastos generados por la propiedad del inmueble. Hecha la anterior salvedad, es necesario hacer algo más que una referencia al procedimiento que creado en primera instancia por LPH 1999, goza de plena eficacia. Por un lado, en el ámbito de la ejecución judicial derivada del impago de las deudas a la comunidad; por...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba