Las servidumbres: distinción entre límites y limitaciones del dominio; servidumbres legales y voluntarias
| Autor | Dr. Mario E.Clemente Meoro |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil. Universitat de València |
| Páginas | 73-90 |
Page 73
Sobre la base de distinguir entre límites y limitaciones del dominio (vid. infra, sobre esta distinción en "5.º Conceptos jurídicos"), comente el sentido que el término "servidumbre" tiene en los artículos 553, 564 y 581.
Page 74
Supuesto
Joaquín, propietario de una casa situada a menos de dos metros de la finca de su vecino, Pedro, llegó a un acuerdo con éste para abrir una ventana en pared propia con vistas directas al predio de éste.
Transcurridos doce años desde que se abrió la ventana, Francisco, hermano de Pedro, hace saber a Joaquín que la finca respecto de la que abrió la ventana con vistas directas no es exclusiva de Pedro, sino común a éste y el propio Francisco, por haberla heredado de sus padres. En consecuencia, le manifiesta que es nulo el acuerdo al que llegó Pedro con Joaquín sin consentimiento de Francisco, para abrir la ventana. Finalmente, le conmina a cerrarla de inmediato.
Pedro y Francisco venden poco después su finca a Vicente, quien comienza a edificar a menos de tres metros de distancia de la ventana abierta por Joaquín con vistas directas al predio adquirido por Vicente. Es por ello que Joaquín requiere notarialmente a Vicente para que se abstenga de construir a esa distancia.
Al cabo de nueve años desde el requerimiento, Vicente ejercita acción negatoria de servidumbre frente a Joaquín.
Cuestiones
-
¿Llegó a adquirir Joaquín la servidumbre de vistas directas en virtud de título ¿Por qué
-
¿Esta servidumbre es continua o discontinua, aparente o no aparente, positiva o negativa
-
¿Cabe considerar que Joaquín ha llegado a adquirir la servidumbre por usucapión ordinaria ¿Y extraordinaria ¿Por qué
Solución del caso
-
Aunque hubo acuerdo de voluntades, Joaquín no llegó a adquirir la servidumbre de luces y vistas directas por cuanto no hubo
Page 75
consentimiento de uno de los comuneros. A tal efecto hay que tener en cuenta que el art. 397 dispone que "ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos". En este mismo sentido el 597 CC establece:
"Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.
La concesión hecha solamente por algunos, quedará en suspendo hasta tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o comuneros.
Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido".
-
La servidumbre de luces y vistas es continua, pues su uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre (cfr. art. 532.2 CC) y aparente, pues se anuncia a través de un signo exterior (cfr. art. 532.4), la ventana. Y según la jurisprudencia, la servidumbre de luces y vistas es positiva si es en pared medianera y negativa si es en pared propia [SSTS 2 marzo 1988 (RJ 1988, 1544) y 1 octubre 1993 (RJ 1993, 7452), entre otras]. Se argumenta al respecto que consiste en impedir al propietario del fundo sirviente hacer algo que le sería lícito si no existiera el gravamen (cfr. art. 533), concretamente, edificar a menos de tres metros de distancia (cfr. art. 585 CC). Esta consideración ha sido criticada por la doctrina -que no entiende que una servidumbre pueda ser al mismo tiempo aparente y negativa-, y matizada por la propia jurisprudencia respecto de bal-cones con voladizos u otros salientes sobre el predio sirviente. Pero en este caso, al tratarse de una ventana, ha de tomarse en consideración la doctrina jurisprudencial que tiene la servidumbre por negativa.
-
El artículo 1957 CC dispone que "el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título".
Page 76
Cabría considerar que al haber poseído Joaquín con buena fe y justo título más de diez años entre presentes, habría adquirido la servidumbre. Sin embargo, dos argumentos operan en contra de ello.
En primer lugar, que el art. 537 CC dispone que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años. Cabría entender que esta prescripción es la extraordinaria, representando el precepto una regla especial respecto del art. 1959 CC. Sin embargo, la jurisprudencia considera que el término de veinte años es único para las servidumbres continuas y aparentes [SSTS 15 diciembre 1993 (RJ 1993, 9990 y 27 noviembre 1997 (RJ 1997, 8434)], por lo que no resulta aplicable a ellas ni el art. 1959 ni el 1957 CC.
En segundo lugar, que al tenerse por negativa la servidumbre de luces y vistas en pared propia, el plazo para adquirir por prescripción se cuenta desde el día en que el dueño del predio dominante haya prohibido por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (art. 538 CC). En este caso, el plazo se contaría desde que Joaquín requiere notarialmente a Vicente para que se abstenga de construir a menos de tres metros de distancia. En consecuencia, Joaquín no había poseído ad usucapionem durante veinte años cuando Vicente interrumpió la prescripción inter-poniendo demanda de acción negatoria.
Page 77
Caso práctico 2.1. Supuesto
El dueño de dos fincas colindantes, declarando su propósito de transmitir una de ellas, otorga escritura pública en la que, además de llevar a cabo una segregación respecto de una de ellas, constituye servidumbre con el siguiente contenido y extensión:
"1.º Es predio dominante el resto de la finca matriz, tras la segregación efectuada en la estipulación primera de esta misma escritura, del local en plata baja, lado derecho, del edificio en Madrid, Calle de los Almendros ochenta y dos, y es predio sirviente el edificio, destinado actualmente a hotel, de la Calle de los Almendros ochenta, en Madrid.
-
Esta servidumbre afecta exclusivamente a una porción del predio sirviente, situada en su planta baja, justo en la parte delantera de su linde de la izquierda, mirando desde la Calle de los Almendros. Esta zona tiene forma rectangular, con una anchura media de tres metros y una profundidad de dieciocho metros, lo que representa una superficie de cincuenta y dos metros cuarenta y cinco decímetros cuadrados. En la actualidad esta zona afectada por la servidumbre está íntegramente comunicada en la realidad con el predio dominante sin que exista entre ellos separación alguna, pues hay en ella instalada la barra de la cafetería, por ser éste el destino actual del local que constituye el predio dominante.
-
Por virtud de esta servidumbre, el titular del predio dominante, cualquiera que lo sea, presente o futuro, podrá utilizar la zona del predio sirviente afectada por esta servidumbre para cualquier uso o destino, suprimiendo toda separación física entre ambos o, por el contrario, separarla o individualizarla en todo o en parte, abriendo huecos y cerrándolos, ampliándolos, trasladándolos o modificándolos, así como podrá también decorar y reformar la zona afectada por la servidumbre e instalar toda clase de utensilios, máquinas o aparatos, introduciendo cuantas conducciones e instalaciones se precisen, y también podrá realizar allí cuantas obras tenga por conveniente sin
Page 78
limitación alguna. Podrá también el titular del predio dominante utilizar la zona de servidumbre para el paso o tránsito de todo tipo de personas. En suma, esta servidumbre faculta al titular o titulares del predio dominante para usar y utilizar la zona del predio sirviente afectada por la servidumbre con la misma amplitud de usos que tendría si fuera dueño del mismo, y de manera perpetua y gratuita.
-
Esta servidumbre se constituye con duración indefinida y el titular del predio dominante podrá utilizar todas las facultades inherentes a su derecho sin tener que pagar por ello precio, canon o contraprestación alguna, aunque sí son lógicamente a su cargo exclusivo todos los gastos derivados de las reformas, reparaciones, reposiciones, y de las obras, servicios o instalaciones que pueda llegar a realizar en la zona afectada por la servidumbre, así como la conservación de esta misma, obligándose a mantenerla siempre, en cuanto tal bien inmueble, en buen estado de uso y conservación.
-
Al efecto de liquidación fiscal del negocio constitutivo de esta servidumbre, se le atribuye un valor de 200 euros."
Cuestiones
-
¿De qué manera se constituye la servidumbre a que hace referencia esta escritura pública
-
¿Se trata de una servidumbre aparente o no aparente
-
¿Es una servidumbre continua o discontinua
-
¿Qué utilidad presta el predio sirviente al dominante
-
¿Puede una servidumbre facultar al titular del predio sirviente para usar y utilizar la zona del predio sirviente afectada por ella "con la misma amplitud de usos que tendría si fuera dueño del mismo" ¿Por qué
Page 79
-
Caso práctico 2.2. Supuesto
La finca "Cuarto de La Lobera" pertenecía originariamente a un único propietario. Dentro de dicha finca se...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba