Servidumbres legales Generalidades
| Autor | Carlos Vázquez Iruzubieta |
Se denominan servidumbres legales o forzosas las que vienen impuestas por la ley, lo que se produce de dos maneras: una es automática porque tiene funcionamiento desde un determinado supuesto de hecho, como puede ser la recepción de aguas pluviales de fundos superiores; la otra, se manifiesta como un mera posibilidad que la ley otorga a los particulares para poner en marcha sus derechos de servicios prediales, como la de paso, que puede o no, ser solicitada por quien la necesita. En este último caso, aun siendo forzosa la servidumbre puede ser constituida por el acuerdo de las partes interesadas, tal y como se ha venido repitiendo en varias ocasiones anteriores.
En realidad, algunas son auténticas servidumbres, mientras que otras tienen una clara significación de restricciones al dominio de los particulares sobre sus bienes inmuebles. La expresión utilidad pública ha sido vertida en el ámbito de lo jurídico sin mayor cuidado y ahora, en su virtud, las manifestaciones de poder omnímodo del Estado se extienden y proliferan sin ninguna clase de control, constriñendo cada vez más el derecho a la privacidad del patrimonio convertido poco menos que en un bien social. Con todo, y aunque los Tribunales hace varias décadas trataron de cubrir las garantías para el ejercicio de los derechos individuales, hoy los Jueces están por la labor contraria, sumándose a los abusos del Poder Administrador. Se echa en falta alguna sentencia como la del TS 1º, S. 17 nov 1930, por la que se imponía la necesidad de interpretar restrictivamente lo que constituye una limitación o gravamen al dominio ya que es sabido que si lo favorable debe ampliarse, lo odioso debe ser restringido .
La facultades que tiene la Administración para constituir una servidumbre restringiendo derechos subjetivos de los particulares, no es absoluta, pues debe dimanar del texto expreso de una ley, como es el caso del la conducción de aguas o los tendidos para el transporte de energía eléctrica.
Aunque en la escritura de compra nada se diga, ni conste inscripción registral, se debe mantener a costa del adquirente la servidumbre de paso de energía eléctrica, por tratarse de una limitación al dominio impuesta por la ley (TS 3º, S. 27 abr 1983).
La cuestión de delimitar con algún grado de certidumbre y más que eso, de aceptación mayoritaria de un concepto jurídico tan importante así como utilizado políticamente, es una quimera a la que más vale renunciar y buscar algunas pautas de carácter práctico como ser, la que se funda en la cantidad de personas actual o potencialmente favorecidas con la limitación del dominio particular. A ello ha de agregarse el signo propio de la necesidad ya que, bien que puede tratarse de una obra que beneficiará a un buen número de personas y que, sin embargo, no tiene como destinatario la pública utilidad, sino una utilidad o beneficio privado.
El interés de los particulares viene referido a un beneficio de carácter individual y que, no obstante, la ley lo posibilita para lograr un mayor aprovechamiento de los fundos colindantes, facilitando la vida de relación y la mayor rentabilidad de los bienes. En estos casos, cuando el interés es particular y no es público, las partes pueden convenir el trazado del establecimiento de la servidumbre y a falta de acuerdo, obtenerlo de la decisión jurisdiccional. Es en estas servidumbres donde debe apreciarse con mayor meticulosidad el principio de necesidad y examinar los trazados con ecuanimidad para evitar los abusos de los propietarios de los predios dominantes a fin de evitar las molestias innecesarias y los daños que se puedan suprimir.
Porque es una característica de estas servidumbres legales la disminución de la entidad del fundo sirviente, por lo que se presupone una indemnización previa, y no puede ser exigidas a los fundos colindantes sino en los casos expresamente contemplados en la ley formal o material, y a falta de criterios coincidentes, es la autoridad judicial la que resuelve el conflicto.
Por lo que se refiere a la no valoración de la servidumbre de paso constituida a favor de la recurrente, y que como consecuencia de la reparcelación impugnada se extingue, cabe afirmar que, hay una previsión simbólica respecto de las servidumbres extinguidas como se hace constar en el apartado d) de la escritura de Protocolización del Proyecto en el apartado referente a la extinción de servidumbres, previsión que es del siguiente tenor: "No obstante en la presente reparcelación las servidumbres de paso son incompatibles con el Planeamiento. Ya con las calles existentes en la actualidad todas las fincas que nos ocupan tienen acceso desde ellas. Y mucho más accesibles serán cuando se completen los viales marcados por el Plan General en el desarrollo del futuro Proyecto de Urbanización. Con todo, y en la cuenta de liquidación, para cumplir con la Ley se reseñarán cantidades indemnizatorias aunque sean mínimas y de tipo simbólico".
La previsión simbólica de la servidumbre cuestionada está justificada, pues como consecuencia de la reparcelación el derecho de servidumbre si bien se ha extinguido, pero el acceso a la finca de la recurrente no sólo no se ha visto disminuido sino que se ha facilitado y potenciado (TS 3º, S. 25 oct 2001).
Una de las peculiaridades de estas llamadas y que, como se vio anteriormente, no todas lo son de verdad, es que requieren una legislación especial que regule su establecimiento y trazado, así como ciertas garantías de mantenimiento y seguridad.
El interés público debe estar refleja, mal o bien, pero reflejado en una norma concreta para que la Administración obtenga en su virtud, la facultad de restringir el dominio de los particulares en aras del interés público.
El Código destina a partir del art. 552, el tratamiento de estas restricciones al dominio y algunas servidumbres legales que son, casi todas, legisladas en interés de los particulares en primer término, y en segundo en interés de un interés general del mejor aprovechamiento de los bienes.
Muy variadas son la materias que reciben tratamiento especial, no obstante que el Código Civil las tiene en cuenta y plasma algunas normas aprovechables. Así, lo relativo a las aguas, medianería, paso, luces y vistas, desagües de edificios, distancias entre edificaciones. Como se ve, servidumbres legales de interés particular.
Fuera del Código se encuentran en leyes especiales las relativas a carreteras, aeropuertos, propiedad horizontal, transporte de energía eléctrica, costas, interés militar.
Suele ser motivo de no pocos conflictos que terminan en sede judicial, la determinación de ciertos elementos comunes de los edificios sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal.
Y esto se debe a que resulta bastante problemático el tener que describir en la escritura de obra nueva todos y cada uno de los espacios sobrantes de las obras, que normalmente pasan inadvertidos en los planos, pero que en la realidad, una vez que los edificios están ya construidos, aparecen claramente y son motivo de discusiones.
Así, cuando uno de los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal se apropió de una pequeña superficie de 12.2 m2, situada debajo de la escalera del inmueble y al que se accede por la puerta situada a la izquierda del arranque de escaleras, tanto en 1º como en 2º instancia se declaró que
Ese pequeño cuarto de las dimensiones antes expresadas constituye, junto con el resto del portal y arranque de escaleras, en un total de aproximadamente 29.40 metros cuadrados, elemento común de la Comunidad de Propietarios según escritura de división en régimen de propiedad horizontal otorgada el 18 de septiembre de 1984, por lo que la demandada no tiene propiedad ni uso exclusivo sobre el mismo, condenando a ésta a que desaloje dicho cuarto y lo ponga a disposición de la Comunidad, reponiendo a su estado primitivo los elementos comunes afectados y, en concreto, separando e independizando su local del referido cuarto, con el apercibimiento de que en caso de no ejecutar las obras en el plazo que se le señale, se efectuarán a su costa, condenándola igualmente al pago de la totalidad de las costas procesales causadas (AP La Rioja, Sala de lo Civil-Penal, Sección única, S. 31 jul 2000).
Del contenido de este fallo se...
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