Servidumbre de luces y vistas

AutorCarlos Vázquez Iruzubieta
Prohibición genérica

Lo que prohíbe el art. 580 CC así como la mayoría de esta Sección de Código, más que servidumbres son limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, salvo la de desagüe. En cuanto a la prohibición de apertura de hueco o ventana en pared medianera, más bien es una prohibición que debiera haber sido insertada en la Sección IV, correspondiente a la medianería.

Según el art. 573.1 CC, la existencia de huecos o ventanas en las paredes divisorias de los fincas, se debe presumir que no existe medianería porque constituye un signo contrario a su existencia. De ahí que asista al dueño del fundo al que dan los huecos o ventanas, el derecho a exigir su cierre, lo que se hará con acuerdo de los interesados y en su defecto devendrá el conflicto judicial.

Lo que dice la ley terminantemente es que nadie puede abrir un hueco bajo ningún pretexto y para ningún fin, sin el consentimiento del colindante puede ser ganada por prescripción ys que el invadido en su privacidad podría prohibir al otro medianero hacer algo que sin la servidumbre sería lícito.

En cuanto al derribo de finca expropiada convirtiendo el solar en vía pública, es de aplicación lo dispuesto por los arts. 584 y 582 CC.

Jurisprudencia

Si la pared es medianera y divisoria de jardines o corrales, sin el consentimiento del medianero no pueden abrirse huecos en ella (TS 1º, S. 2 oct 1903).

Es admisible adquirir la servidumbre por prescripción prohibiéndole al otro medianero hacer algo que sería lícito sin la servidumbre, y con sujeción a este principio la servidumbre de vistas por medio de ventanas es positiva (TS 1º, S. 12 mar 1975).

Lo que verdaderamente otorga el derecho a la tutela jurídica no es la recepción de la luz y de las vistas como mera situación de hecho, sino la posesión del derecho a impedir que el dueño del fundo sirviente construya adosado al muro donde el hueco ha sido abierto, y la posesión de este derecho arranca justamente del acto obstativo (AP ávila, S. 22 ene 1981).

La servidumbre de luces y vistas es negativa cuando las ventanas o huecos están abiertos en pared propia del dominante (TS 1º, Ss. 9 feb 1907, 20 abr 1923, 15 mar 1934, 25 feb 1943, 19 jun 1951, 14 mar 1957, 8 jun 1962, 16 abr 1963, 2 oct 1964, 20 may 1969, 21 dic 1970, 12 mar 1975, 30 set 1982).

La servidumbre de luces es negativa y por ello, no puede adquirirse por usucapión de 20 años sino computando ese plazo desde el día en que el dueño del predio dominante hubiese prohibido, por un acto formal al del sirviente, la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (AP Alicante, S. 16 oct 1982).

No es la accesión, tanto la continua como la invertida, medio hábil para la adquisición de una servidumbre de luces y vistas, ya que las servidumbres sólo se adquieren por los medios establecidos en la ley (TS 1º, Ss. 10 dic 1980, 1 oct 1984).

La servidumbre de luces y vistas que deviene de la apertura de ventanas y huecos en pared propia antes de enajenar una de las dos viviendas, es válida si no se hizo constar la desafección o se hicieran desaparecer los signos antes de otorgar la escritura (TS 1º, Ss. 17 dic 1954, 16 abr y 2 nov 1963, 27 set 1984, 31 may 1986).

Siendo de aplicación el art. 283 de la Compilación catalana, según el cual no se puede usucapir ni siquiera por posesión inmemorial la servidumbre de vistas, aunque mida 5 o 15 cm. el saliente, en modo alguno puede asimilarse al voladizo prohibido por el art. 293 de la Compilación, de no dejarse el espacio de "androna", porque es el que se construye específicamente para obtener vistas sobre el fundo ajeno (TS 1º, S. 16 set 1985; AP Barcelona, S. 4 feb 1981).

La vulneración de las normas sobre servidumbres de luces y vistas previstas en el Código Civil no infringe el Fuero de Navarra (TS 1º: 10 ene 1983). La existencia de huecos y ventanas entre las fincas colindantes, sin concurrir la existencia de voladizos o rejas, ni saliente alguno sobre aquéllos, provoca la aplicabilidad del art. 144.3ª L 15/ 1967, de 8 abr de Compilación del Derecho civil de Aragón (AT Zaragoza, S. 27 jun 1984).

Huecos tolerados

La situación prevista en el art. 581 CC, más que una servidumbre es una tolerancia fundada en necesidades de buena vecindad, sin limitación al ejercicio del...

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