Seguridad del tráfico inmobiliario y circulación del capital
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario › Núm. 623, Julio - Agosto 1994
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Abogados Civil
Resumen
I. Planteamiento general: 1. El Mercado, instrumento de la eficiencia. 2. El papel fundamental del principio del consentimiento. 3. La transparencia del mercado. 4. La incertidumbre. 5. Riesgos de la incertidumbre: métodos de prevención. 6. La función del Ordenamiento jurídico.- II. El valor de la información: 1. La información como un bien. 2. Dispersión de precios: el coste de la búsqueda.3. Bienes experimentados. 4. Una segunda complicación: la conducta estratégica. 5. La cooperación. 6. Las ventajas del oportunismo. 7. Sus consecuencias: la sanción colectiva. 8. Gravedad de la situación: necesidad de reducir los costes de información.-III. El mercado inmobiliario: Sus características: I. La opacidad del mercado inmobiliario. 2. La información jurídica: dificultades para su obtención. 3. Mercado inmobiliario y oportunismo. 4. Escaso papel de las clientelas. 5. La modificación de las reglas de juego. 6. La regulación tradicional del Derecho Romano y su posterior abandono.-IV. La seguridad del trafico inmobiliario: 1. La organización de la seguridad del tráfico. 2. Sacrificio del principio del consentimiento. 3. La necesidad de la intervención. 4. Los costes de la intervención: los llamados gastos de vigilancia. 5. Escasa convicción de las razones expuestas hasta ahora: replanteamiento.-V. justificación de la intervención: 1. Recuperación del punto de partida. 2. Defensa de la seguridad del tráfico. 3. dificultades para valorar la eficacia de las políticas reformistas. 4. Bienestar general principio de compensación. 5. Análisis costes-beneficios: dificultades de empleo. 6. Exposición de algunas opiniones favorables. 7. necesidad de encontrar justificaciones concretas.-VI. Dos modelos: Su relación y fuerza explicativa: 1. Intercambio voluntario e intercambio forzoso. 2. Cambio de plano: nuevas reglas de juego. 3. El modelo de paz-ares. 4. Otra perspectiva: Economía de la información. 5. Dinámica de los mercados estrechos. 6. Racio-namiento del crédito. 7. Resumen: La reducción de la incertidumbre.-VII. Alto en el camino: La finalidad de la ley hipotecaria: 1. La explicación analítica y la historia. 2. Finalidad de la reforma hipotecaria. 3. Cuestión previa. 4. Los verdaderos motivos de la reforma: una medida de apoyo a la política desamortizadora. 5. Crítica. 6. Proyecto hipotecario y pensamiento fisiocrático. 7. Capitalización. Modernización.- VIII. El capital y la garantía inmobiliaria: 1. Garantía inmobiliaria y valorización del capital. 2. La transformación de la tierra en una mercancía. 3. Carestía del capital.- IX. El precio del dinero: 1. La usura. 2. El stellionatus. 3. La contraselección y el mercado inmobiliario. 4. reacción en favor de la seguridad del tráfico: la reputación absoluta. 5. el interés de la reforma para los propietarios como sector. 6. La responsabilidad colectiva: causación recíproca. X. Los sistemas inmobiliarios: mecánica: 1. Presupuesto común a todos ellos: La redefinición de los derechos de propiedad. 2. La publicidad de los derechos: su sentido. 3. La eficiencia de los distintos sistemas: los Registros de mera publicidad. 4. La publicidad exclusiva: El principio de cierre. 5 Riesgos de los sistemas con cierre: calificación y responsabilidad. 6. resumen final: la negociación de la publicidad registral.
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Extracto
Seguridad del tráfico inmobiliario y circulación del capital
1. Una determinada asignación de bienes 1 será eficiente cuando no es posible otra distribución alternativa que consiga mejorar a una persona sin perjudicar a otra: formulación habitual (1 bis) del llamado óptimo de Pareto 2. La importancia analítica del criterio paretiano consiste en que permite elaborar una teoría de la decisión al margen de los juicios de valor. Un juicio descriptivo sustituye a otro prescriptivo: una elección es acertada cuando el cambio es aceptado por todos los interesados. Este es el sentido del denominado postulado de la unanimidad (2 bis). 2. La importancia jurídico-política de esta proposición se aprecia en todo su valor cuando se la reformula en su forma negativa: una determinada distribución de bienes debe calificarse de óptima cuando los recursos no son reasignables en vía contractual. Dicho de otro modo: sólo el intercambio voluntario asegura un resultado eficiente 3. La garantía institucional de la libertad contractual se transforma así en presupuesto básico de la racionalidad económica: el principio de consentimiento tutela la estabilidad de aquellas situaciones en que existe una eficiente asignación de los bienes disponibles 4. Si el mercado funciona en forma correcta, sólo el mayor beneficio, que espera obtener el adquirente, por la explotación del recurso que decide comprar, determinará que oferte por él un precio que haga irracional su retención en poder del titular actual: éste será el primer interesado en vender. En el modelo competitivo los bienes gravitan siempre hacia su utilización más eficiente 5. 3. La eficiencia del mercado es función de su transparencia: presupuesto del modelo competitivo es que los agentes económicos están perfectamente informados, pero lo cierto es que el que concurre en el mercado carece de información completa. Aunque los precios y el mercado constituyen la base del sistema de incentivos de la economía, existen algunos problemas de información que los mercados no resuelven o lo hacen de un modo insatisfactorio. El hecho de que productores y consumidores no dispongan de toda la información sobre los bienes y servicios ofertados no es dato lo suficientemente decisivo para someter a crítica definitiva el modelo competitivo, pero ha obligado a los economistas a incorporarle la variable de incertidumbre con el propósito de obtener una mayor convergencia entre sus análisis y el mundo real 6. 4. La incertidumbre que la desinformación genera no puede por menos que pasar factura: elevados costes de información hacen perder al mercado utilidad como instrumento para corregir las asignaciones ineficientes de los recursos. Esta situación perjudica por igual a transmitentes y adquirentes y, sobre todo, a la economía en general. La prevención de los riesgos que la desinformación produce origina gastos que no redundan en beneficio de ninguno de los contratantes: los llamados costes de transacción entendidos como costes de información, puesto que debe admitirse que todos tienen su origen en la información imperfecta que el mercado proporciona 7. 5. El problema se simplifica cuando el riesgo que la desinformación genera puede ser contratado, sea para distribuirlo entre las partes, sea para trasladarlo a un tercero. No está de más recordar ahora el éxito de algunos mercados específicos que se han demostrado especialmente efectivos en la gestión del riesgo excesivo: concretamente, mediante la fórmula de proce-der al reparto de los daños futuros, el seguro desempeña hoy una función insustituible 8. El supuesto cambia cuando, por la razón que sea, el riesgo no es contratable: es este el momento en que el Estado debe intervenir. El objetivo consistirá únicamente en mantener la ignorancia en límites tolerables para el mercado. 6. Una de las funciones asignadas al Derecho por los analistas, en vista al objetivo común de maximizar el beneficio social, ha sido precisamente la de forzar una reducción de los costes de información en aquellos casos en que su elevado volumen impide intercambios que se estiman necesarios para conseguir una más eficiente utilización de los recursos existentes. Los modos en que esa reducción se lleva a término, en la práctica, pueden llegar a ser muy diferentes, pero lo cierto es que la suerte del mercado depende en gran parte del éxito de la lucha que en este frente libra el Derecho contra los riesgos que la incertidumbre genera cuando la desinformación se vuelve insoportable 9. 1. Aunque el riesgo está en la raíz misma del juego económico, sólo en fecha reciente, como una variable más, se ha comenzado a incorporar la incertid...
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