Segregaciones o divisiones en suelo urbano según doctrina de la DGRN, hoy DGSJyFP
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Las segregaciones y divisiones en suelo urbano son un tema tratado en múltiples ocasiones por la doctrina de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN), por su frecuencia en la práctica jurídica y la problemática de las licencias exigidas.
Debe recordarse, como indica la Resolución de la DGRN de 7 de marzo de 2017 [j 1] que la evolución legislativa demuestra que el Registro de la Propiedad se concibe hoy como instrumento fundamental en el control preventivo de la irregularidad urbanística, y a su vez, se entiende absolutamente necesario que dé publicidad de los condicionamientos urbanísticos de la finca.
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Contenido
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Es regla general que en el caso de segregación o división de una finca urbana se debe aportar la debida licencia de parcelación o declaración de no ser necesaria o certificación de la parcela mínima del sector.
La mayoría de los terrenos edificables proceden de reparcelaciones en sus diversas formas; de ahí la conveniencia que en las escrituras de reparcelación voluntaria y, si es posible, en las de protocolización de la certificación administrativa que acredita las nuevas adjudicaciones, se haga constar si las fincas de reemplazo son o no divisibles y en su caso, cual es la parcela mínima o requisitos para la división (fachada, profundidad, etc.). De esta forma, no hay que acudir (salvo en las legislaciones que lo impongan, como la catalana), en cada segregación o división de finca urbana a la solicitud de la licencia de parcelación.
La necesidad de Licencia para segregar y dividir se reitera en las legislaciones autonómicas, debiendo tenerse en cuenta, que siendo la segregación una modificación de la finca, rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que puedan ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención. (Resolución de la DGRN de 29 de abril de 2019). [j 2]
Doctrina de la DGRN sobre condiciones suspensivas no admitidasNo es válido establecer como condición suspensiva (ej. obtener una autorización militar, una licencia, una autorización judicial necesaria, ) lo que es una «conditio iuris», es decir, un hecho ajeno o extrínseco al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos. Y dentro de los supuestos englobables en la misma se hallan, precisamente, aquéllos en los que el legislador exige ciertas autorizaciones que vincula con la eficacia del negocio mismo. La «condictio iuris» no puede elevarse a «condictio facti». En este sentido la Resolución de la DGRN de 5 de marzo de 2015 [j 3] y Resolución de la DGRN de 16 de octubre de 2015. [j 4]
Reglas para su inscripciónA efectos de la debida inscripción en el registro de la propiedad se puede recordar:
Necesidad de licencia de parcelación- La regla general es la necesidad de aportar la licencia.
Pero siguiendo a la Jurisprudencia podemos destacar:
- No es suficiente con aportar a la escritura un certificado de parcela mínima: hace falta la licencia para segregar, o bien declaración de su innecesariedad. Así lo indica la Resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2003 [j 5].
- No hay problema que la Licencia no indique la superficie que se autoriza si va acompañada del plano con la superficie y dicho Plano se contiene en el certificado municipal (a veces el Plano está sellado) y está clara la identidad de las parcelas a que dicho plano se refiere y las que consta en la escritura. ((Resolución de la DGRN de 22 de octubre de 2001). [j 6]
- No se precisaba una descripción detallada del resto matriz. En efecto, diversas Resoluciones del centro Directivo, como la Resolución de 13 de mayo de 1987 [j 7] o la Resolución de 25 enero de 1999 [j 8] aclararon que las exigencias mínimas que exigía el Reglamento Hipotecario (RH) son que se indique que, tras la segregación, se modifica la cabida de la finca matriz en la medida de la segregada y el lindero por el que se verifica (o en su interior, sin alterar los linderos generales), llegando a admitir que dicho lindero se deduzca por el que en la finca segregada conste. Ejemplo: linda la segregada al Sur con resto de que se segrega, luego se ha practicado la segregación por el linde Norte (Resolución de 8 de mayo de 1978 [j 9]). Insistió en el tema la Resolución de la DGRN de 17 de diciembre de 2003: [j 10]
En cuanto a la descripción del Resto el ... art. 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.
Ahora bien, después de la ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la ley hipotecaria la regla general es que hay que aportar la representación georreferenciada tanto de la finca segregada como del resto, salvo la excepción que luego se indica.
- No afecta a la validez de una segregación el que la superficie de la finca matriz no coincida con la que consta en el Registro, siempre que la segregación quepa en la cabida registral. (Resolución de 22 de octubre del 2001). [j 11] No olvidemos que de una finca se pueden segregar varias por Notarios diversos y con poca diferencia de tiempo; lo importante es que haya cabida para la segregación que se pretende registrar.
- La división de una finca propiedad de varios dueños es un acto que no puede realizarse por un solo condueño: así la Resolución de la DGRN de seis de marzo de 1978 [j 12] sobre segregación, que debemos aplicar a división.
- Conviene advertir que conforme a la Resolución de 3 de abril de 2002 [j 13], es posible establecer derechos sobre una parte de una finca sin necesidad de división o segregación, siempre que la parte sobre la que recae tal derecho esté perfectamente delimitada y descrita.
- De acuerdo con el principio de que el Registro es voluntario, la Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 1978 [j 14] admitió la posibilidad de que la inscripción de las fincas resultantes de la división no tiene por qué ser simultánea; el caso consistía en que, dividida una finca en varias y vendida una de ellas, el comprador pretende la inscripción de su finca, sin que la otra resultante de la división se hubiera inscrito; a pesar de la dificultad de aceptar esta tesis, primó la protección al comprador que ha de poder gozar de las ventajas de la legislación hipotecaria, sin verse perturbado por la actuación de terceros (el que no inscribió la no vendida).
- Caso de tener que rectificar una escritura de división de fincas que hayan sido ya enajenadas se precisará el consentimiento de los que otorgaron la división y la de los titulares actuales (Resolución de la DGRN de 23 de noviembre de 2000). [j 15]
Otros casos concretos
- La Resolución de la DGRN de 21 de abril de 2007 [j 16] admite que concedida licencia para segregar una parte de una finca de superficie mayor que el resto, se segregue la porción menor y quede como resto la parte de finca que la licencia indica como segregada; lo fundamental para la DGRN es que se permite que de una finca se formen dos, sea por división, segregación de la mayor o de la menor.
- La Resolución de la DGRN de 16 de junio de 2012 [j 17] indica que concedido un derecho de superficie sobre la cubierta de una edificio para la instalación de un parque eólico no constituye parcelación ni supuesto asimilado a ella que exija licencia administrativa.
- La Resolución de la DGRN de 24 de mayo de 2012 [j 18] afirma que la venta de una cuota indivisa ya existente, (no creada) sin asignación concreta de uso de parte de una finca no es parcelación que exija licencia pero crear una cuota indivisa, (de la total finca vender una cuota) según las circunstancias puede implicar una parcelación ilegal. (Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2015). [j 19]
- Según la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2016 [j 20] si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto.
- La Resolución de la DGRN de 12 de julio de 2016 [j 21] señala que adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, no debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, ya que cabe no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
- La Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2017 [j 22] reitera que la venta de una cuota indivisa ya inscrita en principio es un acto neutro que no da pie a poder considerar que se trata de una parcelación física (sujeta a licencia) y está amparado por un principio general de libertad de contratación.
- Posibles indicios de una parcelación fraudulenta junto con un detalle de la doctrina de la DG en los diversos supuestos que se han planteado se hallan en la Resolución de la DGRN de 24 de abril de 2019. [j 23]
- Es distinto que se enajene por el titular de la total finca cuotas indivisas a diferentes personas del caso en que estando una finca en indivisión, el titular de una cuota la enajena a un tercero; en este segundo caso no cabe apreciar indicios de parcelación. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 20 de febrero de 2020). [j 24]
- La...
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