Saneamiento y evicción.

Autor:Xavier O'Callaghan
Cargo del Autor:Magistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil
RESUMEN

Concepto y distinción. Saneamiento por evicción. I. Requisitos. II. Pactos. III. Efectos.Saneamiento por vicios ocultos. I. Requisitos. II. Pacto de exención. III. Efectos. IV. Especialidades en vicios ocultos de animales y ganados. Saneamiento por gravámenes ocultos. I. Requisitos. II. Efectos.

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CONCEPTO Y DISTINCIÓN

Como dice el artículo 1461, las dos obligaciones esenciales del vendedor son la de entregar la cosa y la de saneamiento. La obligación de saneamiento comprende el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos: es decir, no hay saneamiento y evicción, sino que aquél es el género (obligación de saneamiento) y ésta la especie (por evicción), una de ellas, porque hay otra (por vicios ocultos).

La obligación de saneamiento significa que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa entregada. La enuncia el artículo 1474: en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador: 1.º) de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida; 2.º) de los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Se designa con el nombre de saneamiento por evicción la obligación de proporcionar la posesión pacífica; con el nombre de saneamiento por vicios ocultos, la de proporcionar las condiciones aparentes de la cosa.

Es una obligación complementaria de la de entrega de la cosa, que no cabe sin ésta. La obligación de sanear cubre el vacío que hubiere en lo entregado (que es reclamada por otro o que tiene un defecto o un gravamen). Por tanto, no se trata de ésta si se entregó una cosa distinta o se previeron los derechos de un tercero o los defectos de la cosa en el propio contrato de compraventa.

Esta obligación puede ser reducida o suprimida por las partes contratantes, aunque es nulo el pacto si el vendedor ha actuado de mala fe.

La infracción por el vendedor de esta obligación no produce la resolución por incumplimiento que prevé con carácter general el artículo 1124, sino que da lugar a las específicas acciones que contempla.

La obligación de saneamiento es aplicable a otras transmisiones del dominio a título oneroso: permuta, arrendamiento, enfiteusis, sociedad. Incluso se deduce la regla general de extensión de la obligación de saneamiento a todos los contratos onerosos.

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

La evicción (de evinco, vencer por completo o vencer en juicio) es la privación total o parcial de la cosa que sufre el comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la venta (art. 1475).

No teniendo el vendedor obligación de transmitir la propiedad, es esencial ésta, de saneamiento por evicción, pues asume frente al comprador la obligación y responsabilidad de proporcionarle la po- sesión pacífica de la cosa a salvo de cualquier reclamación por un tercero.

La persona que tiene tal obligación es el vendedor y sus herederos, tal como prevé el artículo 1257. No comprende la evicción a los transmitentes anteriores.

Para el estudio de esta obligación se distinguirán: los requisitos, los pactos de ampliación o de supresión y los efectos, según se trate de evicción total o de evicción parcial.

I. REQUISITOS.?Son los siguientes:

Primero. Privación total o parcial de la posesión de la cosa. Los efectos ?que luego se verán? son distintos según sea total o parcial.

Debe ser una verdadera privación; el simple temor daría lugar a la aplicación del artículo 1502, pero no al saneamiento por evicción (1).

La privación ha de ser de derecho. La de mero hecho permite al comprador defenderse contra el perturbador sin necesidad de reclamar al vendedor.

Segundo. Privación en virtud de sentencia firme. La causa de la privación de la posesión es la sentencia, que presupone un proceso.

Tercero. Notificación de la demanda de evicción al vendedor. Así lo exige el artículo 1481. La sentencia, causa de la privación de la pose- sión, presupone un proceso y éste se inicia por demanda. Ésta ha de notificarse al vendedor en la forma que prevé el artículo 1482.

Cuarto. La privación acordada en sentencia debe ser en virtud de un derecho adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa. El vendedor ?es evidente? no puede responder de los derechos que un tercero pueda ostentar sobre la cosa vendida que los haya adquirido con posterioridad a la venta.

II. PACTOS.?Las partes contratantes pueden ampliar o suprimir la obligación de saneamiento por evicción.

Si se amplía, el pacto no será otra cosa que una cláusula penal.

Si se renuncia, será nula si el vendedor obraba de mala fe (art. 1476), entendiéndose que la hay si aquél tenía conocimiento de las causas que dan lugar a la evicción, es decir, el derecho del tercero que le permite privar de la posesión al comprador adquirente de la cosa.

Fuera de este supuesto nulo se distinguen dos tipos de renuncia (art. 1478), la simple y la cualificada.

La renuncia simple no reúne ninguna circunstancia que revele el conocimiento de las causas de evicción y la aceptación de someterse a sus consecuencias....

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