La ruina economica en la ordenanza del ayuntamiento de madrid.
| Autor | Federico Garcia Erviti |
| Cargo | Profesor de la E.T.S de Arquitectura de Madrid |
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ANTECEDENTES
El marco legal que regula la materia ha sido afectado por la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, que incluyó el art. 247.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (TRLS92), regulador de los supuestos legales de declaración de ruina, entre los preceptos declarados inconstitucionales y nulos por su eficacia supletoria. En consecuencia, a partir de la publicación de la citada Sentencia, revive la aplicación del art. 183.2 del Texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 (TRLS76), al menos en aquellas Comunidades Autónomas que no dispongan legislación propia sobre la materia, como es el caso de la Comunidad de Madrid.
Por otra parte, las Comunidades Autónomas que disponen de legislación urbanística propia completa han regulado la ruina económica introduciendo algunas variantes en la regulación prevista en el citado art. 247.2 TRLS92. A título de ejemplo, entre las de más reciente aprobación, en la legislación de las Comunidades de La Rioja y de Aragón se ha seguido de forma casi literal lo establecido en la citada disposición del TRLS92 en cuanto a la regulación de los tres supuestos legales de declaración de ruina (Ref.); sin embargo, en las correspondientes a las Comunidades de Castilla-La Mancha, Castilla y León y Canarias, se modifica en unos casos el ámbito de las obras necesarias y, en todos, se prescinde de la depreciación del edificio para la obtención del valor a comparar con el coste de aquéllas (Ref.).
Por lo tanto, puede estimarse que los extremos que aquí se analizan y las consideraciones que sobre ellos se efectuarán pueden hacerse extensibles, en la parte que en cada caso corresponda, a lo que al efecto resulta de aplicación en la totalidad del territorio estatal.
En todo caso, puesto que la redacción del mencionado artículo 247.2 TRLS92 recogía los criterios jurisprudenciales surgidos de la interpretación del art. 183.2 TRLS76, parece razonable su adopción por la Ordenanza de Ruina del Ayuntamiento de Madrid que aquí nos ocupa en lo que se refiere a la formulación de los tres supuestos de declaración legal del estado de ruina, en aras, según su Preámbulo, del interés de «tener siempre presente aquellas regulaciones que de forma constante figuran en nuestra normativa urbanística y que han generado una doctrina jurisprudencial que puede considerarse consolidada».
El art. 42 de la Ordenanza regula los tres supuestos legales de declaración de ruina, desarrollando los arts. 46 a 48 los conceptos jurídicos y técnicos para el análisis de cada supuesto, siendo en dicho desarrollo en el que, a nuestro juicio, se plantean las cuestiones más polémicas en la Ordenanza de referencia.
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LA RUINA ECONOMICA
Establece el art. 42 de la Ordenanza que el supuesto de ruina económica tiene lugar cuando el coste de las obras de reparación necesarias para devolver el edificio a las condiciones de seguridad y salubridad sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio, excluido el valor del suelo.
Se incorpora así, con respecto al art. 247.2 TRLS92, la referencia a que las obras de reparación necesarias son aquellas que devuelven el edificio a las condiciones de seguridad y salubridad, habiéndose suprimido, acertadamente a nuestro juicio, la referencia a las plantas afectadas, extremo que sólo añadía conflictividad a la cuestión de la unidad predial necesaria para la declaración del estado ruinoso. Sin embargo, en los arts. 46 a 48 de la Ordenanza se desarrollan algunos conceptos cuyo planteamiento refleja, en algún caso, algunas dudas interpretativas en la doctrina y, en otros, manifiestas discrepancias con la jurisprudencia del alto Tribunal, todo lo cual nos hace discrepar de algunas opiniones, como la de ORTEGA BERNARDO (Ref.), en cuanto a lo pacífico de la apreciación del supuesto.
2.1. CONCEPTO DE OBRAS NECESARIAS
En principio, el concepto de obras necesarias se extendería a aquellas que configuran el deber de conservación, es decir, las que devuelven el edificio a las normales condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Si con las de seguridad no parecen plantearse dudas de interpretación, sí deben, sin embargo, hacerse algunas consideraciones en relación con las dos últimas.
2.1.1. Obras de ornato público
Señala el primer apartado del art.46 de la Ordenanza que se entiende por obras de reparación, exclusivamente, aquéllas que reponen el edificio a las condiciones preexistentes de seguridad y salubridad.
El énfasis en la exclusividad de las citadas circunstancias está dirigido, sin duda, a la prohibición de la consideración del coste de las obras de ornato público como computable a los efectos de la comparación del coste de su ejecución con el 50 por 100 del valor actual del edificio, incorporando así una de las dos corrientes jurisprudenciales que en esta cuestión concreta se han venido manifestando hasta la fecha.
Por una parte, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 19.1 de la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones (que recoge en este aspecto la legislación anterior), el mantenimiento de los edificios en condiciones de ornato público forma parte de los deberes de los propietarios de aquellos en la misma medida en que quedan incluidos como tales los de seguridad y salubridad. De modo que podría razonarse que, en principio, puesto que el mantenimiento del ornato público es un deber exigible a los propietarios, las obras necesarias para llevarlo a cabo deben contarse entre las que se deberán considerar para determinar el límite de dicho deber. Siguiendo este criterio, son muy numerosas las sentencias que recogen expresamente que «(...) las reparaciones a tener en cuenta son las necesarias para poner el inmueble en condiciones de seguridad y habitabilidad, con inclusión del ornato público (...)» (STSS de 7 de noviembre de 1991 y de 18 de abril de 1994, entre otras).
De esta opinión es también FERRANDO CORELL (Ref.), que afirma que las citadas obras de reparación son «las estrictamente necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos», añadiendo más adelante que «son de reseñar aquellas que aun no siendo fundamentales para la seguridad, sí los son para el ornato o la salubridad», así como que «en el capítulo de las obras a ejecutar, deberán, asimismo, reseñarse aquellas que sin ser básicas para el mantenimiento estructural, lo sean para el ornato».
Sin embargo, en otras ocasiones la jurisprudencia ha seguido el criterio de que las obras de ornato (o «embellecimiento», según algunas sentencias) representan en sí mismas una mejora, por lo que en relación con las obras de reparación, y en referencia, concretamente, entre otras, a las de «renovación de revestimientos exteriores», «(...) deben comprenderse únicamente como tales las precisas para devolver la normalidad a la edificación, tanto en el aspecto de la estabilidad como en el de la salubridad o habitabilidad, con exclusión por tanto de las de ornato o embellecimiento (...)» (STSS de 10 de noviembre de 1989 y de 22 de marzo de 1994, entre otras), induciendo a una cierta confusión terminológica el hecho de que, al suponer una mejora, no pueden ser tenidas en cuenta «(...) las obras que obedezcan a la finalidad de conseguir en el edificio una mayor comodidad y un ornato superior al que tenía la finca (...)» (STS de 21 de diciembre de 1993).
Llegados a este punto, convendría recordar, sin embargo, que la jurisprudencia ha delimitado el concepto jurídico de «ornato público» como integrante del deber de conservación de los edificios por sus propietarios, identificándolo no con la mejora, embellecimiento o mayor comodidad, sino con el aspecto exterior de los edificios y, en expresión que ha hecho fortuna en las últimas sentencias sobre esta cuestión, con la «imagen urbana» de los mismos:
(...) nuestro ordenamiento -arts. 76 y 87.1 del Texto refundido de la Ley del Suelo (de 1992)- da lugar, en lo que ahora importa, a una definición del contenido normal del derecho de propiedad, del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios en condiciones de seguridad...
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